住宅の手頃さは世界的な課題であり、持ち家市場と賃貸市場の双方にまたがり、マイアミからムンバイに至るまで広がっている。
大都市では、現地で手頃な価格の住宅への需要が供給を一貫して上回っており、在庫不足を招いて問題を悪化させている。
住宅を、より広範な価値創造の一部として捉える民間投資家は、手頃さの危機の解決策を見出すうえで不可欠となるだろう。
大陸を越えて、住宅の手頃さは地域的な不満から世界的な経済の断層線へと変わってきた。持ち家市場も賃貸市場も、根強い構造的障壁と政治的な停滞によって苦境に置かれている。
住宅の手頃さは、単なる公平性の問題にとどまらない。成長を制約し、地域社会を不安定化させるおそれを持つ、第一級の経済課題である。教師、看護師その他のエッセンシャルワーカーが、自らが支える地域社会に住めなくなれば、都市の繁栄を支える基盤全体が弱まる。提供されるサービスの幅は狭まり、経済成長は鈍化し、不平等は深刻化し、人材の誘致は影響を受け、都市は排除地域に囲まれた富裕層の飛び地へと退化するおそれがある。
持ち家市場において、米国は警鐘となる事例である。住宅ローン金利の上昇、規制の厳しいゾーニング、そしてその結果としての建築可能な土地の希少化により、持ち家は多くの中間層にとって色あせた夢となっている。マイアミでは、全米不動産業者協会によれば、住宅の中央値価格は現在、世帯収入の中央値の7倍を超えており、これはグレート・ファイナンシャル・クライシスに先立つ米国の住宅バブル期に見られた水準をも上回るものである。
新興市場も同様の状況を示している。ムンバイでは、農村から都市への人口移動と建設費の高騰により供給が追いつかず、何百万人もの人々が、正式な所有権を得る見込みのほとんどない不安定な非公式居住地での生活を強いられている。
多くの市場では、より高い基準価格で住宅を取得すると、値上がりの可能性が低下し、資産形成や世代間の資産移転の見通しが制限される。特に、税金、住宅ローン利息、保険料、エネルギー費用といった所有に伴うコストの増加や、改修・修繕に必要な設備投資を考慮すると、その傾向は顕著である。こうした計算は、持ち家が経済的安定への道であるという考え方を根本から変えつつある。
賃貸市場も救いとなりにくい。米国では、ほぼすべての都市圏で家賃が賃金を上回るペースで高騰しており、持ち家市場と賃貸市場の双方における供給不足と、供給不足の解消を遅らせる数々の建設上のボトルネックによって、その状況は悪化している。地球の反対側の南アフリカでは、長年の不平等が深い経済的傷跡を残しており、賃貸の手頃さはさらに悪化している。利用可能な住宅と人々が負担できる住宅との間の隔たりは広がり続けており、住宅の立ち退きや、住居の非公式化の循環を助長している。
世界経済フォーラムの報告書『Reimagining Real Estate: A Framework for the Future』で指摘されているように、各レベルの政府は長年にわたり、住宅の手頃さを重要な課題として認識してきた。しかし、長年にわたる政策の試行錯誤にもかかわらず、意味のある前進は実現しにくいままである。時代遅れのゾーニング法から政治化された開発手続きに至るまで、新規供給に対する構造的障壁は、変化に頑強に抵抗し続けている。
さらに、「手頃さ」や「適切さ」の定義は普遍的ではない。ニューヨークやロンドンでは、議論は所得に対する住宅費と借家人の保護に集中している。ナイロビやダッカでは、争点はしばしば基本的サービス、法的な居住権、そして環境災害からの保護である。いかなる真剣な政策対応も、地域の実情に根ざしたものでなければならず、同時に共通の課題も認識しなければならない。すなわち、あまりにも多くの人々が、適切な住まいや地域の生活環境から締め出されているのである。
手頃さの危機の原因は多岐にわたり、市場ごとに異なる。先進国の都市では、排他的なゾーニング、遅々として進まない許認可手続き、新規開発に対する根強い反対が供給を阻害してきた。新興市場では課題は異なるものの、同様に深刻である。すなわち、不安定な土地保有権、資金調達へのアクセスの制限、熟練労働者や資材の高コストが、いずれも大きな障壁となっている。急速な都市化と人口構造の変化は、持続可能な成長を計画する政府の能力、あるいは意欲を上回ってきた。
積極的な対策がなければ、手頃さの危機はさらに深刻化するだけである。政策の解決策は、供給をさらに抑制するのではなく、供給の解放に焦点を当てなければならない。政府は、土地利用の承認を合理化し、 高密度開発を承認し、建設コストを削減する技術革新を取り入れるべきである。柔軟なゾーニング、より迅速な許認可、複合用途開発への支援は、重要な実現要因である。これらの措置は、Reimagining Real Estateにおいて、将来を見据えた住みやすい都市に必要なものとして強調されている。
危機を緩和するための方策
極めて重要な点として、手頃な住宅への民間資本と投資の呼び込みを伴わない、実行可能な解決策は存在しない。手頃さは公的支出だけでは達成できず、制度投資家や民間投資家の膨大な資源を動員することが求められる。これらの投資家は、不動産を単なる資産クラスとしてではなく、より広範な価値創造と経済成長の経路として、ますます捉えるようになっている。
前述のReimagining Real Estateが強調するように、進展は根本的に、公的な目標と民間のインセンティブを一致させることにかかっている。政府は、そうした投資を実現可能かつ拡張可能なものにする環境を整えなければならない。すなわち、リスクを低減し、透明性を確保し、税制優遇措置や合理化された規制手続きといった手段を提供する必要がある。手頃で持続可能な住宅の供給に報いる官民パートナーシップ、革新的な資金調達の仕組み、資本市場は、長期的な解決策にとって不可欠な柱である。
世界経済フォーラムは、不動産の未来を支えるために何を行っているのか？
住宅の手頃さの危機は、特定の都市、国、地域に限られたものではない。これは、協調的かつ持続的な対応を必要とする構造的な課題である。政策立案者は、断片的または場当たり的な取り組みでは不十分であることを認識しなければならない。住宅供給を妨けている根本的な障壁に対処し、大規模な民間投資を可能にする環境を整えてこそ、都市は競争力を維持し、包摂的な成長を支え、住民の変化するニーズに応えることができる。
