手頃な価格の住宅の問題は、都市が住民に手頃な価格の住宅を提供するという課題に取り組む中で、世界的な注目を集めてきました。
しかし、解決策として手頃な価格の住宅の供給を増やすことに注力しても、多くの人が考えるほどの特効薬にはならないかもしれません。
発展途上の都市における住宅問題に対処するためには、代替策を検討し、より包括的で繊細なアプローチを採用することが極めて重要です。そうすることで、手頃な価格の住宅が真にすべての人にとって利用しやすく、持続可能なものになるよう確保できます。
手頃な価格の住宅の問題は、都市が住民に手頃な価格の住宅を提供するという課題に取り組む中で、世界的な注目を集めてきました。しかし、解決策として手頃な価格の住宅の供給を増やすことに注力しても、多くの人が考えるほどの特効薬にはならないかもしれません。本稿では、マレーシアのグレーター・クアラルンプール（KL）の事例を取り上げ、手頃な価格の住宅を建設するだけでは住宅をより手頃にできない理由を明らかにします。セランゴール州政府と連邦政府がクアラルンプールで採用した、手頃な価格の住宅に対する独特な政治的力学と対照的なアプローチは、意図しない結果を生み、代替的なアプローチの必要性を浮き彫りにしています。
日当たりの良い目玉焼きの都市
ほとんどの都市と同様に、その物理的な形状と健全性は、政治と同じくらい地理的条件の影響を受けています。グレーターKLは、日当たりの良い目玉焼きの形をした政治的な形状を持っています。黄身にあたるクアラルンプールは連邦政府が統治し、白身にあたる部分はセランゴール州政府の管轄下にあります。政治的な境界があるにもかかわらず、この都市は主として一つの有機体のように機能しており、両地域は相互依存によって成り立っています。2008年には、対立する政党がクアラルンプールとセランゴールの支配権を握り、手頃な価格の住宅問題に取り組むための相反する政策が打ち出されたことで、政治的な境界線がいっそう強まりました。
価格統制戦略
セランゴール州政府は2013年に価格統制戦略を採用し、住宅開発業者に対し、RM250,000未満の価格で販売される住戸を一定割合で建設することを義務付けました。この政策は「ルマー・セランゴールク」として知られています。この政策の意図は手頃な価格の住宅の戸数を増やすことにありましたが、住宅開発業者にとっては課題をもたらしました。住宅開発の事業計画は、採算性を確保するために最低限のグロス開発価値（GDV）を達成することに依存しています。価格統制政策によって、住戸の大部分をRM250,000未満で販売することが義務付けられたため、開発業者はGDVの目標を達成するために残りの住戸の価格を引き上げざるを得ませんでした。その結果、次のような事態が生じました。
・この政策の開始以降、セランゴールの住宅市場全体の住宅供給量が減少したこと（下図1を参照）。
・セランゴールでは新規物件の販売開始がなく、国境のクアラルンプール側に住宅供給が極端に集中していること（下図2を参照）。
・2005～2009年と2010～2014年の期間にかけて、セランゴールにおけるRM250,000未満で販売される新規住宅供給が57%から31%へ減少したこと（下図3を参照）。
この価格統制戦略がもたらした意図しない結果は、手頃な価格の住宅市場と市場全体の双方を制約することになりました。
密度を倍増させた奇妙な事例
セランゴールのアプローチとは対照的に、クアラルンプールの連邦政府は、開発密度を倍増させることで手頃な価格の住宅供給を増やすことに注力しました。RUMAWIP、PR1MA、PPA1Mなど、さまざまな制度が導入され、開発業者に手頃な価格の住宅を供給するインセンティブを与えました。しかしこの結果、需要との明確な整合性がないまま、手頃な価格の住宅と自由市場向け住宅の双方が過剰に供給されることになりました。人口増加はクアラルンプールよりもセランゴールの方が顕著であり、需給のミスマッチが生じている可能性を示しています。また、両州の高層住宅価格指数も異なる動向を示しており、セランゴールでは価格上昇が続いた一方、クアラルンプールは比較的横ばいで推移しました。
課題と代替的アプローチ
需給の状況などの他の要因を考慮せずに手頃な価格の住宅を単に増やすだけでは、手頃さという根本的な問題は解決しません。マレーシアは現在、空き家の問題に直面しており、190万戸の空き家が存在し、これは国内の全住宅の20%に相当します。手頃な価格の住宅の課題に効果的に取り組むためには、都市は次の点を検討すべきです。
ミクロな需給分析
近隣レベルでの地域的な需給分析は、規制当局が特定の地域において適切な住宅の供給を促進し、管理することに役立ちます。このアプローチでは、全国一律に標準化するのではなく、地域の状況に基づいて手頃さを判断するため、地域的な価格分析が必要です。
使い捨ての住宅という考え方を捨てる
政府は、新たに手頃な価格の住宅を建設することのみに注力するのではなく、既存の住宅ストックと、改修や再利用の機会を検討すべきです。多くの地区には十分に活用されていない低・中価格帯の住宅があり、包括的な都市再開発を通じて再生させることができます。新築への補助金と比べ、二次市場における住宅の改修に資金を提供することは、補助金のより効率的な活用となり得ます。
資産価値を維持するための維持管理
持続可能な品質を確保するための維持管理は、新規の住宅プロジェクトにおいてしばしば見落とされています。放置された低・中価格帯の住宅は時間の経過とともに価値が低下し、低所得層を貧困の悪循環に陥れます。政府は、品質の高いサービスを確保し、地域社会の利益を守るため、専門の建物管理者を雇用する費用を補助することにより、手頃な価格の住宅への投資の長期的な価値と持続可能性を優先すべきです。
地域的な需給の動向、既存ストックの改修、長期的な維持管理を考慮せずに手頃な価格の住宅を単に増やすだけでは、手頃さという課題は解決しないでしょう。グレーターKLのような発展途上の都市における住宅問題の深刻な状況に対処するためには、代替策を検討し、より包括的で繊細なアプローチを採用することが極めて重要です。そうすることで、都市は手頃な価格の住宅が真にすべての人にとって利用しやすく、持続可能なものになるよう確保できます。
