不平等は通常、国内の世帯間の所得を比較して測られる。しかし、都市ごとの住宅の購入しやすさにも、別の種類の不平等がある。この不平等がもたらす影響も、同じように懸念すべきものだ。
世界の多くの都市中心部で、中所得層には住宅価格が手の届かない水準になりつつある。都市の不動産価格が上昇すると、住民の中には、やむを得ず立ち去る人もいるだろう。もちろん、売却できる家をすでに所有していれば、価格上昇を、立ち去ることで得られる思いがけない利益とみなすかもしれない。しかし、そうでなければ、何の補償もなく追い出されることになりかねない。
その影響は経済面だけにとどまらない。生涯を過ごしてきた都市を追われる人もいる。そこを離れることは、生涯にわたる人間関係を失うことを意味し、心に深い傷を残すこともある。住宅価格の上昇によって長年の住民があまりに多く追い出されれば、都市そのものがアイデンティティ、さらには文化まで失う。
そうした人々が去るにつれて、高価な都市は徐々に高所得世帯の enclave となり、その価値観を帯び始める。所得水準の異なる人々が地理的にますます分断されれば、所得格差が拡大し、社会の分極化、さらには深刻な紛争のリスクも高まりうる。
今年のデモグラフィア国際住宅購入しやすさ調査が示すように、主要な世界都市間にはすでに大きな格差がある（住宅価格の中央値を世帯所得の中央値で割った比率で測定）。この比率が高いほど、人々が立ち去る圧力も強い傾向にある。
9カ国92都市を対象とした今年の調査によると、2016年後半時点で、香港は価格・所得比が18.1と、住宅を最も購入しにくい都市だった。つまり、住宅価格が中央値の家を30年ローンで購入する場合、所得が中央値の買い手は、利息を含めなくても所得の半分以上を返済に充てることになる。香港の住宅ローン金利は低いがゼロではないため、親などから追加資金を得られない世帯が、所得中央値で住宅を購入するのはほぼ不可能だと考えられる。買い手が移民なら、海外から資金を得る必要があるかもしれない。
香港に続くのは、シドニー（12.2）、バンクーバー（11.8）、オークランド（10）、サンノゼ／シリコンバレー（9.6）、メルボルン（9.5）、ロサンゼルス（9.3）だ。次いでロンドンとトロントが、それぞれ8.5と7.7となる。これらの都市では住宅は非常に高価だが、所得も高い。
一方、魅力的な世界の都市の中にも、所得に比べて住宅をかなり購入しやすいところがある。ニューヨーク市では、住宅価格の中央値は世帯所得の中央値の5.7倍だ。モントリオールとシンガポールでは4.8倍、東京と横浜では4.7倍、シカゴでは3.8倍である。
こうした例外的な都市の数値は、正確ではないのかもしれない。検証は難しく、都市、国、大陸の間で一貫していない点もあるはずだ。たとえば、価格中央値や家賃中央値の算出に使う地域の地理的な境界は、異なる場合がある。都市によっては、高価格帯の住宅が他の都市より頻繁に売買される傾向があるかもしれない。また、世帯人数が多い都市では、他の都市より大きな住宅が必要になることも考えられる。
しかし、誤差が基本的な結論を覆すほど大きいとは考えにくい。世界各地で住宅の購入しやすさには大きなばらつきがある。では、なぜ一部の都市では住民が極端に、さらには手が届かないほど高い価格に直面するのだろうか。
多くの場合、その答えは住宅建設への障壁に関係しているようだ。米国の主要都市の衛星データを用い、MITの経済学者アルバート・サイズは確認した。周囲を水域に囲まれていることや、大規模な建設に適さない土地の傾斜など、物理的な制約が厳しいほど、住宅価格が高くなる傾向がある。
しかし、障壁は政治的なものでもありうる。中所得層向け住宅の建設を大幅に増やせば、住宅の購入しやすさに大きな影響があるだろう。しかし、高価格住宅の既存所有者には、建設を支持する動機がほとんどない。自らの投資価値が下がるからだ。実際、彼らの抵抗は湖岸と同じくらい乗り越えがたいかもしれない。その結果、自治体は供給拡大の許可に消極的になりうる。
建設の選択肢が足りないことが、価格・所得比の上昇を引き起こし、住宅価格が長期にわたって上昇する要因となりうる。たとえ都市に新たな産業や名声、人材が加わらなくてもだ。利用可能な建設用地が尽きれば、都市が成長を続けるには、低所得層の住民が去ることになる。
所得に対する住宅価格の上昇は、急激には起こりにくい。変化を予想した投機家が、先回りして価格をつり上げる可能性があるからだ。さらに行き過ぎて、比率を一時的に必要以上に押し上げ、バブルを生み、住民に無用な不安を引き起こすことさえある。
しかし、市民社会が低所得層向け住宅を維持する重要性を認識すれば、この傾向は抑えられる。住民は、さらなる建設に反対する声の多くが特別利益団体によるものだと理解する必要がある。実際、それは自宅の転売価値を高めようとする住宅所有者による、一種のレントシーキングにあたる。トロント大学のリチャード・フロリダは近著『新たな都市危機』で、この現象を非難し、住宅建設の反対派を、織物の仕事を奪う機械織機を破壊した19世紀初頭のラッダイトになぞらえている。
都市が「偉大な都市」になろうとしている場合には、その偉大さに十分に加われない低所得層を市場の力で退去させ、加われる人々のために場所を空けるべきだという考え方もある。しかし多くの場合、住宅価格と所得の比率が高い都市は、「偉大な都市」というより、供給が制約され、共感や人道的な精神を欠き、ますます多様性も失っている都市だ。そして、そうした都市は危険な敵意が育つ土壌となる。
