急速な人口増加と、利益最大化を追求する不動産投資の拡大により、都市が手頃な価格で建設する能力は追いつかなくなっています。
投資資本が不足しているため、民間セクターと公的機関は公有地の開発を進めることができず、そうした土地の多くが十分に活用されないままとなっています。
不動産会社を通じて、Transport for Londonは公有地を共同開発し、新たな手頃な価格の住宅、小規模事業用スペース、その他の重要なインフラを整備しており、ロンドンを持続可能な都市へと導こうとしています。
世界各地で、都市における住宅の手頃さの危機は着実に深刻化しています。自由市場経済の都市では、住宅や小規模事業用の物件がますます手の届きにくいものになっています。急速な人口増加と、利益最大化を追求する不動産投資の拡大により、多くの公的機関は均衡のとれた成長を計画し、十分な手頃な価格の住宅や仕事場を整備する能力を超えてしまっています。
ロンドンの人口は過去40年間で急増し、1980年の690万人から現在の960万人に増加しました。また、ロンドンの小規模事業者の数は約50万から100万に倍増しました。ロンドンには約600万の雇用、1.5兆ポンドの住宅資産、4兆ポンドの不動産資産基盤があります。他の多くの世界の都市と同様に、この成長は住宅価格や小規模事業用スペースのコストに大きな圧力をかけています。
交通結節点における公有地の最適化
ロンドンの交通網の大部分を担う機関であるTransport for London（TfL）は、手頃な価格の住宅危機への対応として、以前はTTL Propertiesと呼ばれていたPlaces for Londonを設立しました。これは、TfLが全額出資しつつも財政的に独立した20億ポンドの不動産会社です。ロンドンで最大級の不動産資産基盤を有する同社は、人々が暮らし働くための手頃な価格のスペースを提供することを目指しており、低炭素建築への転換、電気自動車の充電、持続可能な交通などを含む交通アメニティやその他のインフラへの投資を行い、主要な町の中心部の再生や世界水準のまちづくりを支えています。
基本的に、Places for Londonは、計画的な複合用途の高密度化、建築環境の大規模な脱炭素化、そして高い手頃さの要件を通じて、新世代の公共交通利用者を育成するために、交通網に隣接する敷地の開発を促進しています。同社は2万戸の住宅を整備できる可能性を特定しており、2031年までにこれらの敷地での着工を目指しています。
この手法は、成功した公益型不動産開発における三つの確立された伝統を基盤としています。
交通指向型開発。世界の他の都市では、公共交通機関やインフラ当局が、交通に接続した住宅、オフィス、地区を開発することで公有地の利用を高密度化してきた前例があります。ニューヨーク・ニュージャージー港湾局、香港のマス・トランジット・レイルウェイ、シンガポールのJTC Corporationはいずれもこの手法を採用してきました。
大都市における長期的視野の思考。 ロンドンには「大規模地所（Great Estates）」という強い伝統があります。これらは単一の所有者が管理する大規模な不動産ポートフォリオであり、長期的な視点から都市内に優れた場所を形作ることができます。その教訓は、Crown Estate、Grosvenor、Peabody Trustなどから引き継がれています。
交通投資のための価値の回収。 TfLは以前から、新たな不動産開発を交通網の拡張と結びつけてきました。これにより、開発が交通網の費用の一部を賄うことができます。ピカデリー線とメトロポリタン線は当初このような方法で資金調達されました。近年では、ドックランド・ライトレール、ジュビリー線延伸、ノーザン線延伸、エリザベス線も同様に資金調達されています。
都市の手頃さのための公有不動産
多くの公的機関は都市内に不動産を所有しています。しかし、交通拠点の近くにある不動産ポートフォリオを、意図的に手頃な価格の住宅や小規模事業用スペースへと転換することで、より手頃で包摂的な都市が生まれ、持続可能な公共交通の利用が拡大します。
アクセシビリティと手頃さを実現するため、Places for Londonは今後10年間にわたりポートフォリオを再編し、住宅および商業オフィススペースからの収入割合を大幅に増やす一方、駐車場や小売からの収入割合を相応に減らします。
景気循環を通じた運営
公有地を市場に売却するのではなく、合弁事業を通じて公的所有を維持することで、手頃さの課題により大きな影響を与えることができます。
このビジネスモデルは、大規模で多様なポートフォリオの動きを意図的に活用し、クロス補助、利益の再投資、資産の持分における長期的な公益の保持による恩恵を受けながら、多様な種類と保有形態を豊富に組み合わせることを可能にします。
公有地と不動産は売却されず、商業パートナーとの合弁事業に組み入れられます。公益の目的と利益の再投資というアプローチにより、Places for Londonは、手頃さの圧力を強める不安定な浮き沈みに追随するのではなく、景気循環を通じて事業を運営することができます。
恩恵を都市全体に広げる
Places for Londonは、800戸以上の住宅を完成させ、さらに3,350戸が建設中であり、すでにその目標を実現しつつあります。
ロンドン北部のBlackhorse Viewにおける同社のプロジェクトの半分は「手頃な価格」に分類され、中央値以下の所得層の人々を対象とします。首都の他の地域でも同様のプロジェクトが計画されています。Places for Londonはまた、いくつかの郊外の町の中心部で、賃貸市場向けの中密度計画も開始しました。
これらのプロジェクトは、他の都市にとって次のような示唆を持っています：
Places for Londonは、開発事業に継続的な財務的持分を持つことが利害の一致を確保し、TfLの運営管理者やエンジニアが事業全体を通じて複雑な問題を解決するために協力することを促すとして、合弁事業の枠組みへとアプローチを発展させました。
同社は多敷地型の合弁事業をますます組成しており、ロンドンへの大規模かつ迅速な事業提供を可能にしています。収益は、安全で環境に配慮した信頼性の高い公共交通網の資金確保に役立つとともに、よりバランスが取れ、回復力のある収入源の確保にも貢献できます。
継続的な商業投資
ポートフォリオの再バランスと将来への備えのため、Places for Londonは既存の商業スペースへの投資を継続し、主に小売店舗や鉄道アーチ（大ロンドン地域の多くの線路沿いに見られる、従来から事業者を惹きつけてきた空間）において、1,500以上の小規模事業のテナントを支援します。この投資は、パンデミック後の世界において町の中心部を活性化させることを目的としています。
例えば、ロンドン北西部のキルバーンで新たに取得した計画許可は、アーチを改良し、地域の小規模事業者コミュニティのための新たな施設を整備するために使用されます。もう一つの承認済みプロジェクトは、ロンドン西部のアーチの列を改修し、飲食分野のスタートアップのためのインキュベーションスペースを提供するものです。
交通拠点に接続された公有地を活用することで、これらの拠点周辺での活動が強化され、手頃な価格の住宅と仕事場を、価値の低い場所だけでなく、都市全体に広げることが可能になります。
つながる場所
Places for Londonは、高水準の手頃な価格の住宅を提供しており（開発全体で平均50%を目標としています）、小規模事業者への支援も行い、手頃な価格の仕事場とインキュベーションスペースを優先しています。こうした取り組みと並行して、ロンドン地下鉄の駅におけるバリアフリーアクセスの実現や電気自動車の充電設備の整備を含む交通インフラへの投資も行っています。
Places for Londonは、今後数十年にわたり、手頃な価格の住宅の供給、持続可能性を重視した設計、そして地域社会の改善により、ロンドンの他のどの企業よりも多くの新規開発を主導していきます。
