エバーグランデは中国で第2位の不動産会社である。
同社が債権者への返済に苦慮するなか、世界の市場は売りで反応した。
4回の支払いを滞納した後、同社は社債保有者への重要な支払いを行い、デフォルトを回避した。
政府による救済措置や、エバーグランデが実際に「大きすぎて潰せない」存在なのかどうかについて疑問が残っている。
この記事は2021年10月26日に更新されました。
世界で最も債務を抱える不動産会社であるエバーグランデが崩壊の瀬戸際にあるというニュースは、先月、世界の市場を急落させた。同社は債務不履行に陥る可能性があると投資家に警告しており、格付機関の フィッチは、デフォルトは「appears probable（ほぼ確実）」だと述べ一方、ムーディーズは「エバーグランデは現金も時間も底をついている」と述べていた。
先週、エバーグランデの債務危機という見通しの暗い状況の中で、予想外の明るい兆しが現れた。この不動産開発会社が、重要なオフショア債券の支払いのために8,300万ドルを送金することに成功したのである。同社はまた、財務難のため中断されていた広東省の一部プロジェクトで建設が再開された写真も投稿している。この前向きな展開は、頓挫した取引の直後に起きた。その取引はホプソン・デベロップメント・ホールディングスとの間で、ライバル企業がエバーグランデのサービス部門の半分を買収するためのものであった。
エバーグランデに何が起きたのか？
エバーグランデ（旧称：恒大集団）は、許家印により1996年に設立され、中国の深圳に本社を置く企業である。中国の住宅ブームの中で急速に事業を拡大し、土地を取得して、中国全土280以上の都市で1,300以上の市場価格帯および高級マンション開発プロジェクトを引き渡した。
近年、住宅販売の伸びが鈍化するなか、エバーグランデの債務は増加し、同社は電気自動車、サッカー、さらにはボトル入りの水など他の分野にも事業を多角化した。エバーグランデは直接20万人を雇用しており、間接的には推定年間380万件の雇用を生み出していると推定される。
では、何が問題だったのか？
エバーグランデが今後数日間どうなるかはまだ不明だが……確かなのは、すでに脆弱な世界経済の健全性を守るために、世界が資産価格と債務水準を注意深く監視する必要があるということだ。
アリス・チャールズ（都市・インフラ・都市サービスプラットフォーム、プロジェクトリード）およびカリン・ブラッケン（不動産部門、リード）、世界経済フォーラム
迫りつつある規制の嵐
中国の不動産セクターに対する政府規制は、政府が急騰する住宅価格と過剰な借り入れを抑制しようと取り組むなかで強化されてきた。
2020年、政府は一部の開発業者の債務水準を抑制し、デレバレッジ（負債圧縮）を強いるため、「三つのレッドライン」を課した。その三つのレッドライン政策は次の要件を求めている：
1. 資産に対する負債の上限を70%とする（契約により販売済みのプロジェクトからの前受金を除く）
2. 純負債の株主資本に対する比率の上限を100%とする
3. 短期借入金に対する現金の比率が少なくとも1倍であること
この結果、エバーグランデは事業の一部売却を試みたものの不調に終わった。2020年9月には、資金繰りの危機に直面したとして政府に支援を求める同社の書簡が流出し、投資家の懸念が高まった。エバーグランデの債務の推定3分の2は、ほぼ140万戸の未開発の住宅物件について前払いをした住宅購入者に対するものである。
政府は住宅価格の抑制にも取り組んでおり、これは開発業者の収益や債務返済能力にさらに影響を及ぼしうる。住宅は中国の家計資産の重要な源泉であり、政府が住宅価格の抑制に成功すれば、既存の住宅ローン保有者は住宅の持分を失う可能性がある。中国の家計債務は現在GDP比62%に達しており、その大部分は住宅ローンによるものである。これがエバーグランデの債務が非常に大きい理由の一つである。
中国における規制環境の強化は、外国投資の継続への抑止力にもなりうる。最近も、ブラックストーンが長引く規制審査を理由に、SOHOチャイナの買収計画を断念した。
エバーグランデの債務 - ドミノ効果
中国人民銀行は早くも2018年に、その金融安定性報告書において、エバーグランデのような企業が国の金融システムにシステミックリスクをもたらしうると指摘していた。エバーグランデは、同地域において、同社から代金を支払われるべき膨大な数の請負業者やその他の企業のネットワークを抱えている。
ここ数週間、128の銀行機関と121のノンバンク機関がエバーグランデに対してエクスポージャーを有していることから、感染拡大への懸念が強まっている。
S&P 500は2.24%下落し、5月以来最悪の一日となった。また、S&P 500のボラティリティを測定する指数であるVIXは26.7%に上昇し、5月以来最大の上昇幅を記録した。建設の減速により需要が減退すれば商品に影響が及ぶとの懸念もあり、月曜日の取引では金属価格が打撃を受けた。
エバーグランデは信頼感を回復させようと努め、会長も責任を果たすと約束しているものの、市場は今、感染拡大を食い止めるため北京に目を向けている。
中国の不動産の状況
エバーグランデだけが、経営難に陥っている中国の開発業者ではない。チャイナ・プロパティーズ・グループは最近、226ドル相当の債券についてデフォルトし、モダン・ランドは投資家に対し、10月25日期限の2億5,000万ドルの債券の支払い猶予を求め、シニック・ホールディングスは、2億5,000万ドルの債券支払いの一部について債務不履行に陥る可能性が高いと発表し、フィッチはシニック・ホールディングスの格付けをCに引き下げ、そしてファンタジアは、貸し手への3億1,500万ドルの支払いに失敗した。この内訳は、2億600万ドルの債券償還と、カントリー・ガーデンからの1億900万ドル、中国第2位の不動産開発業者である。10月下旬、ムーディーズは格下げの対象となったのは、販売不振と財務予測の悪化を理由とする中国の大手不動産会社7社である。野村ホールディングスの最近の予測では、中国の不動産セクターは5兆ドル超の債務を抱えているとされる。
中国の不動産市場は、実に国内GDPの30%を占めており、中国の銀行システムの資産の41%は、直接的または間接的に不動産セクターと関連しており、かつ78%の都市部中国人の投資資産が住宅不動産に投じられている。中国の不動産市場全体への感染拡大の懸念を鎮めるため、北京は、地域内の他の不動産会社への波及的影響を防ぐと約束した。しかし、デフォルトの場合に政府がエバーグランデ自体を支援するかどうかについては、依然として大きな不確実性が残っている。
中国の政策担当者は、投機的行動と過剰なレバレッジを抑制するための取り組みを続けており、最近は課税を、商業用と住宅用の両方の不動産に対して提案した。この措置は経済を大きく変えるものであり、過熱の一因となってきた土地売却に代わる政府の新たな歳入源をもたらすものとなるだろう。
中国の状況は、世界の主要市場全体で住宅価格が急騰している中、「炭鉱のカナリア」となりうる存在である。UBSのグローバル不動産バブル指数は、都市を住宅価格に基づき「バブルリスク」「割高」「適正価格」「割安」のいずれかに分類するものである。対象となった25都市のうち、21都市がバブルリスクまたは割高に分類されている。フランクフルト、トロント、香港が最も高いバブルリスクを持つと上位に挙げられ、続いてミュンヘン、チューリッヒ、バンクーバー、ストックホルム、アムステルダム、パリが続く。リストに含まれる米国の都市はすべて「割高」と評価された。
投資家は、中国の不動産市場の将来が不透明なまま、エバーグランデと北京の動向を注視している。世界的には、市場がインフレ上昇と、その結果としての利上げの可能性に直面する中、価格は冷え込み始める可能性がある。
エバーグランデの債務問題から何を学べるか？
他の地域で住宅価格が急騰するなか、世界は中国や過去の住宅バブルから学び、今後の危機を防ぐことができる。世界経済フォーラムの「不動産における新たな地平：資産価格ダイナミクスに関する業界イニシアチブ」報告書は、今後の不動産資産バブルを回避するため、次の点を提言している：
市場データ：規制当局は、不動産業界と連携し、不動産投資および開発の資金調達に関連するデータを含め、堅牢かつタイムリーな市場データ、分析、情報を提供する必要がある。その際、既に進行中の国際的および国内的な取り組みにも留意すべきである。
透明性と理解：各国および国際当局は、不動産市場ならびに証券およびデリバティブに関する関連市場全体にわたり、広く定義された透明性と理解の向上を実現するための目標を採用すべきである。
外部の政策の影響：不動産業界は、公共政策が不動産セクターに与える影響について、グローバル、国、地方の各レベルで政府や政策立案者と関与すべきである。
情報集約拠点（「ハブ」）：重要な新たな政策や最新の研究を、不動産、銀行、金融セクターの上級意思決定者、ならびに公共部門の政策立案者に対して追跡・伝達するためのプラットフォームを設立すべきである。これにより、デリバティブ市場の動向や、世界および各国の銀行部門改革といった分野に対処する。
新興市場：新興市場経済（EMEs）には特定の政策選択肢が必要である。世界経済フォーラムは、新興市場経済における資産価格の変動から生じる特定の問題に対処するための招集プラットフォームを提供すべきである。
エバーグランデがどうなるかはまだ不明だが、考えられる結果には、破産、分割、買収、あるいは政府による救済が含まれる。確実なのは、すでに脆弱な世界経済の健全性を守るために、世界が資産価格と債務水準を注意深く監視する必要があるということだ。
