クラウドファンディングがより広く受け入れられるにつれ、新たな分野へと進出している。有望な分野の一つが商業用不動産だ。1,000万ドル未満の取引は大手投資家にとって労力に見合わないと、Fundriseの共同創業者、Dan Millerは語る。こうした大口投資家は「100万ドル規模の投資をたくさん抱えたくない。管理しきれなくなる」からだ。そのため、彼の会社のようなクラウドファンディング企業に参入の余地が生まれた。このKnowledge@Whartonのインタビューで、Millerは同社がこの機会をどう活用してきたかを説明する。
以下は会話の記録を編集したものである。
Knowledge@Wharton： 本日はFundriseの共同創業者兼社長、Dan Miller氏をお迎えしています。不動産分野のクラウドソーシング企業ですね。これは比較的新しいアイデアです。仕組みと、どのように関わるようになったのかを教えてください。
Dan Miller： 兄と私は 2010年にFundriseを立ち上げました。当初は自分たちの不動産取引に資金を集めるためにプラットフォームを構築しました。ワシントンD.C.で物件を購入・開発し、1件の取引に100ドルから誰でも参加できるプラットフォームを作ったのです。これが初のクラウドファンディングによる取引で、現在は他の不動産会社にも資金を提供しています。つまり、自分たちの事業から始め、今では全米各地のプロジェクトを扱うまでに拡大しました。
Knowledge@Wharton： 100ドルと聞くと、非常に小規模だと思う人が多いでしょう。しかし、必ずしも小規模とは限りません。プロジェクトの規模や、住宅なのか商業用なのかを教えてください。
Miller： 大半は都市部の3,000万ドル未満の商業プロジェクトで、機関投資家が通常扱う規模をやや下回ります。通常、1件あたり約200万～500万ドルを提供しています。3年前は30万ドルでしたが、昨年は……60万ドル、70万ドルでした。急速に拡大しています。クラウドファンディングでは、人々がオンラインで投資を分配し、多数の小口投資家から資金を集めて、より大きな投資額にまとめることができます。最低投資額が小さいからといって、合計額まで小さいとは限りません。
Knowledge@Wharton： 人々がいて、ウェブサイトにプロジェクトを掲載し、「この建物を購入して開発したい。投資しませんか」と呼びかけるわけですね。投資額はいくらでもよいのでしょうか。投資家を100万ドル分まで募るのですか。平均額はいくらですか。
Miller： 約1万ドルです。私たちは案件を発掘し、審査します。全米各地にオフィスがあります。その過程は、従来型の不動産案件の発掘・審査と同じです。担当者が市場で活動し、不動産開発業者と面会して、私たちのプラットフォームについて話し合い、案件を組み立てます。革新的なのは、案件をサイトに掲載し、誰もが投資に参加できるようにする点です。
Knowledge@Wharton： 投資家はそこから何を得るのでしょうか。どのようなリターンですか。他の種類の取引ではなく、これを選ぶ理由は何でしょう。
Miller： つまり、 本当の価値は、テクノロジーによって仲介業者をなくし、投資家と不動産会社を直接結び付けることです。 Twitter や、プライベートエクイティファンドなどの組織を間に挟むのとは異なります。そのため、投資家は2桁のリターンを得られる一方、不動産会社にとっては資本コストを抑えられます。一般に、私たちが行うのは優先株投資で、取引において銀行融資より劣後しますが、株式よりは優先されます。不動産資産の移行・開発期間中に行う、期間が比較的短い高利回りまたは高固定利回りの投資です。
Knowledge@Wharton： 会社のことを知らない人は、自分のお金が安全だとどう判断すればよいのでしょうか。
Miller： 見て確かめるのです。消費者の行動を見ると、サイトに登録しても、最初の120日間に投資する人はほとんどいません。定期的にサイトにアクセスし、案件を見て、内容を確認します。資金調達が進み、案件が成立するのを見てから、5,000ドルを投資する。案件から分配金を受け取るようになり、その後、1万ドル、2万5,000ドルと投資するかもしれません。
「本当の価値は、テクノロジーによって仲介業者をなくし、投資家と不動産会社を直接結び付けることです。プライベートエクイティファンドなどの組織を間に挟むのとは異なります。」
実際に、そうした消費者行動が見られます。これは、電子商取引が始まった頃と似ていると思います。初めてオンラインで何かを購入したとき、クレジットカードの［番号］を入力しても安全なのか確信が持てませんでした。荷物がいつ届くのかも分かりませんでした。今では即日配送が当たり前です。これまで投資したことのない商品を、投資の手段として使ったことのないオンラインの仕組みを通じて提供しているため、同じような消費者行動のパターンが見られるのだと思います。
Knowledge@Wharton： 興味深いことに、プロジェクトの規模という点でニッチ市場を築いています。2億ドルのオフィスタワーを投資・開発するのではなく、比較的大きな資金を投じる投資家があまり関心を示さない一定規模のプロジェクトに投資しています。この力学がどう働くのか説明してください。
Miller： 出発点はそこです。機関投資家が1,000万ドル未満の株式投資を行うことはほとんどありません。規模が小さいと採算が合わないからではありません。数十億ドル規模のファンドを運用しており、投資を多くの単位に分けて行えるからです。100万ドルの投資をたくさん抱えると、管理しきれません。その結果、人工的な障壁が生まれます。確立した実績を持つ小規模企業や中堅の不動産事業者が、価値1,500万～2,000万ドルの案件を持ち込んでも、資金調達は非常に困難です。私たちは、不動産事業者向けの中堅市場でテクノロジーが効率を発揮する領域に入り、機関投資家に見過ごされがちな案件に資本を提供しています。
Knowledge@Wharton： これまでにどのようなプロジェクトを完了しましたか。
Miller： 15の市場でプロジェクトを手掛けました。最も注目を集めたのは、Three World Trade Center向けに500万ドルを調達した案件です。その案件の優先債券、つまり優先建設融資のうち500万ドル分を販売しました。事業の約半分はワシントンD.C.とニューヨークで行っており、ロサンゼルスとサンフランシスコにもオフィスを開設したばかりです。案件の大半は規模が500万～2,500万ドルです。繰り返しますが、私たちは別の不動産会社に資金を提供しています。会社側から相談を受け、案件の一部に資金を出します。その多くは移行期にある都市部の案件です。アパートを購入して住戸を改修し、その後売却または借り換えを行います。さまざまな種類のプロジェクトがありますが、いずれも何らかの開発または移行を伴います。
Knowledge@Wharton： テクノロジーを使って投資家を見つけ、これまでこの方法で投資できなかった人々を見つけることに加えて、先ほど仲介業者を排除し、コストを大幅に削減するとおっしゃいました。その仕組みを説明していただけますか。どれほどコストを削減するのでしょう。ビジネスモデルの大きな部分だと思います。
Miller： それこそが私たちが提供できる本当の価値です。不動産事業者にはより安価な資本を、不動産投資家にはより良い投資機会を提供します。最終的に、それが価値提案でなければ、ここにビジネスはありません。よく比較対象となるのはプライベートエクイティファンドです。私たちは資産管理と投資のサービス提供に対し、投資家から年0.5％を徴収します。プライベートエクイティファンドは、年2％の運用報酬に加え、優先リターンを超える利益の20％を徴収します。仮の案件として、投資期間3年、年率リターン12％を想定してみましょう。私たちの手数料は3年間で1.5％です。一般的なプライベートエクイティファンドなら、3年間で8.4％を徴収します。大きな差があり、それが不動産会社と投資家の間で分けられることになります。
Knowledge@Wharton： 破壊的テクノロジーについてよく耳にします。今のお話は、不動産分野のプライベートエクイティを変革することです。少なくとも、対象としている3,000万ドル未満のプロジェクト規模で、拡張可能なモデルだと思いますか。
「このビジネスモデルは、現時点では『マーケットプレイス・レンディング』と呼ばれています。借り手と投資家を結び付けます。また、自社資本を使って資金を保証し、両者が確実に結び付くようにします。」
Miller： 変化していくでしょう。デジタルメディアを見れば分かるように、ブログ、Twitter、Facebookは比較的小規模に始まり、その後、大規模で組織的なものになりました。最も効率的な出発点は、規模のために機関投資家が対応しにくく、見過ごされている市場部分だと思います。しかし、状況は本当に変わっていくでしょう。商業用不動産の民間取引に効率性をもたらすことが重要です。巨大な市場ですが、案件があれば電話をかけ、資金調達を試みるという状況です。案件を効率的に組み立てる方法がありません。私たちのプラットフォームは標準化を実現します。市場のあらゆる部分に効率性をもたらすでしょう。異なる分野に広がるには時間がかかるだけです。
Knowledge@Wharton： つまり、AirbnbやUberのように、ニーズを持つ人と、そのニーズを満たせる人をつなぐ仲介役に少し似ていますね。
Miller： そのとおりです。
Knowledge@Wharton： それによって間接費などが削減されるということですね。そういう考えですか。
Miller： そうです。現時点では、このビジネスモデルは「マーケットプレイス・レンディング」と呼ばれています。レンディング・クラブは投資を行います。借り手と投資家がいて、両者を結び付けます。また、自社資本を使って資金を保証し、両者が確実に結び付くようにします。標準化によって、双方で効率性が高まります。
分散型モデルなら、はるかに低コストで効率的に運営できることが分かっています。大手銀行の支店のように、大規模なオフィスや本社の間接費を伴う一元的なインフラは必要ありません。クラウドファンディングが拡大し、資金額が大きくなるにつれて、非常に中央集権的で、多くの間接費や追加費用を抱える既存の銀行インフラに挑むことになると思います。
Knowledge@Wharton： しかし、銀行のインフラや建物だけではありません。投資家を探すコストもあります。労働集約的で、会議やランチ、きめ細かなフォローが多く必要になるのでしょう。少なくともこの規模のプロジェクトでは、そうしたことがもはや必ずしも必要ないということですね。
Miller： はい。私たちは、多くの企業にとって資本市場部門を外部委託するような存在だと考えています。中堅の不動産事業者には、資本市場を担当する専任者がいません。私たちは資金調達を手配し、さまざまな資本の見積もりがどの程度になるかを伝えます。投資家とのつながりを提供する一方で、投資家対応、分配金、税務書類も扱います。その役割は非常に一元化されており、不動産開発業者が案件の発掘・開発という仕事に集中できるよう、資金調達のインフラ全体を私たちが管理します。
Knowledge@Wharton： 仲介業者をなくしているのですね。手数料やコストをどの程度削減していますか。
Miller： 一般に、株式をシンジケートする業者は、資金をまとめて調達するために最低3～5％、場合によってはそれ以上を徴収します。プライベートエクイティファンドは2％に加え、利益の20％を徴収します。少なくとも投資家側では、投資家が間接的または直接的に5～10％の手数料を負担します。非公開REIT（不動産投資信託）も、非公開不動産取引に類似した市場です。投資に入る際に15％の前払い手数料がかかります。非常に大きな手数料であり、テクノロジーによって［引き下げられる］と私たちは考えています。
Knowledge@Wharton： 御社の手数料はいくらですか。
Miller： 年0.5％だけです。また、借り手にはクロージング時に1.5％を請求します。つまり、借り手にとっては資本が安くなり、投資家にとっては投資機会へのアクセスが広がると同時に、市場の新たな部分が開かれます。従来の不動産シンジケーションでは、投資額が10万ドル以上の人に限られていました。最低投資額が非常に高いために単一の不動産取引に投資できなかった、市場の大きな未充足部分があるのです。
Knowledge@Wharton： プロジェクトの種類について、もう一つ特徴があります。投資家がそのプロジェクトに何らかのつながりを持っていることがよくあります。近所にあるのかもしれませんし、その建物に何らかの形で関わる人を知っているのかもしれません。
Miller： 私たちの出発点はそこでした。地元の人々が知っているシェフやレストラン経営者に貸し出す都市部のプロジェクトを開発したり、人々が強い関心を寄せる古い歴史的建造物を改修したりしていました。「何をしているのか、なぜなのか。どんなプロジェクトで、どう進んでいるのか」と話を聞きに来る人がいつもいました。
「クラウドファンディングが拡大し、資金額が大きくなるにつれて、非常に中央集権的で、多くの間接費や追加費用を抱える既存の銀行インフラに挑むことになるでしょう。」
そこで、投資家に働きかけて投資してもらってはどうかと考えました。近隣に家を所有しているかもしれません。不動産についてすでに理解しているのです。その周辺について多くの情報を持っていて、必ずしも純粋に金銭的な理由だけではなく、投資に魅力を感じることもあります。それが間違いだというわけではありません。私たちは最近、デトロイトで初のプロジェクトを行いました。旧タイガース・スタジアムの再開発のために資金を調達する予定です。同じように、古い野球場で、デトロイトの人々は皆訪れたことがあり、その地域の再活性化と復興に参加したいと考えています。私たちができることは、こうした投資を個人投資家に販売することによって実現しています。彼らが購入するのは、単なる16％のROIよりも内容に奥行きのある商品です。評価できる要素はほかにもあります。
Knowledge@Wharton： そのプロジェクトの規模はどの程度で、その金額の何％を調達できるでしょうか。
Miller： そのプロジェクトは約3,000万ドルです。株式は約20％になる予定です。50万ドルから100万ドルを調達します。現在は自社の貸借対照表を使って資金を提供しており、クロージング時に自社の現金で資金を保証してからサイトに掲載します。そのため不動産会社は、オンラインで資金を調達するリスクを負いません。大きく変わった点の一つは、資産管理と投資家向け報告を一元化し、適切な時期に資金が確保されるようにしたことです。
Knowledge@Wharton： ご自身の見立てでは、商業用不動産開発のこの部分が大きく変わるのでしょうか。変わらない部分は何でしょう。
Miller： はい。案件の発掘については、地域オフィスを通じたオフラインの案件が大半だと分かりました。担当者が市場にいて、地域を知り、開発業者と直接会うのです。開発業者と会わずに済んだ案件や、オンラインで始まった案件はごくわずかです。
案件を組み立てるのは、非常にオフラインのプロセスだと分かっています。引受審査やデューデリジェンスも同様です。収集が必要な情報があり、鑑定評価や環境調査などを第三者機関に依頼し、一元的に引受審査を行う必要があります。人員をより効率的に活用するため、そこで二つの機能を検討しています。一つはその部分のクラウドソーシングです。ブローカーなどが案件を持ち込んだ場合、アップロードして手数料を分け合えるようにすることです。あるいは、特定市場の専門家に案件の引受審査を任せ、コミュニティが信頼できる第三者機関になるまで活用することも考えています。しかし現時点では、こうした側面はすべて私たちが担っています。つまり、案件の発掘、引受審査、クロージングは非常に昔ながらの手法です。根本的な変化が起きたのは、投資の分配、オンラインでのマーケティング、投資家向け報告の部分です。
許可を得て再掲載。 Knowledge@Wharton （http://knowledge.wharton.upenn.edu）は、ペンシルベニア大学ウォートン・スクールのオンライン調査・ビジネス分析誌です。掲載は、世界経済フォーラムが見解を支持することを意味しません。」
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著者：Dan MillerはFundriseの共同創業者です。
画像：香港の旺角地区で道路を横断する人々。REUTERS/Bobby Yip。
