オーストラリアの多くの都市では住宅の手頃さが危機的な水準にあり、その背景には、雇用地に近い地域での住宅の 供給不足 と、初めて住宅を購入する人より投資家を優遇する 税制 がある。
オーストラリア準備銀行 は、「答えは……、住宅ストックを追加する限界費用が低くなるよう、私たちが持つ土地をより革新的かつ柔軟に活用することにある」と示唆している。
コハウジング――友人、大家族、あるいは住み替えを考える人々が協力し、共有スペースを備えた小規模な区画を購入する形態――は、そうした革新の一つとなる可能性がある。
コハウジングとは？
共同体やシェアハウスについての先入観は忘れてほしい。
ここでいうコハウジングは、一般的な住まい方の一つである。適した一戸建て向けの郊外区画を改修し、共有スペースを設けながら2〜3戸の小規模住宅を収容することで、世帯あたりの物理的・環境的な負荷を全体として軽減する。
コハウジングをする人々は、初めての住宅購入に苦労する友人同士、世代を超えた家族、あるいは退職後の資金として住宅資産を活用し、友人や家族の近くに住みたいと考える住み替え層などが想定される。
コハウジングの居住者は一般に、ルームメイトよりもプライバシーと自立性を確保でき、グループ内の各世帯は定められた空間を所有または賃借する。コハウジングは、より多くの空間を共有して土地を効率的に使える点で、二世帯住宅や集合住宅とは異なる。原則としては グラニーフラット（離れ）の建設 に似ているが、制約が少なく、より多様で柔軟な世帯構成を認める。
たとえば、 バルメインにある平屋建ての労働者用コテージ2棟 は、この記事の著者の一人であるスザンヌ・ベンと、成人した息子で建築家のアンドリュー・ベン、その若い家族が共有できるよう改修された。
2014年にニューサウスウェールズ州建築賞を受賞したこのコテージ（本記事のメイン画像に掲載）は、柔軟な家族向け複合住宅として改修された。共有エリアで交流できるよう設計する一方、各住宅は個別の住戸として維持されている。設計には、家族の別のメンバー、あるいは将来「介護者」が利用できる独立した住戸も組み込まれている。
このコテージは、コハウジングによって費用を抑え、コミュニティ意識を高められることを示している。より大きな視点では、こうした住まい方は経済的なレジリエンスを高め、よりコンパクトで持続可能な都市づくりに貢献し得る。
傾向
オーストラリアの世帯構成は変化している。人口は高齢化し、2026年までに世帯の30％強が 単身世帯 となる見込みだ。 社会的孤立 は深刻化しつつある課題である。ライフスタイルも変化しており、 シェアリングエコノミーのように、都市生活における新たな、より協調的な枠組みの兆しも見られる。
コハウジングは住宅の購入や賃借をより安価にする可能性があるだけでなく、光熱費や車、家庭用品の共有、ベビーシッターや高齢者介護などのサービスの交換も可能にする。これは重要な点だ。世帯が資源（技能や能力を含む）を共有するために協力すると、 非公式なシェアリングエコノミー が成長し、多くの人が 経済的により豊かになる。
また、 都市計画上の利点 もある。住みやすさ、レジリエンス、経済競争力を保つため、拡大するオーストラリアの都市は 都市のスプロール化を抑制しなければならない。しかし、密度を高めることは難しい問題であり、計画担当者、開発業者、地域住民の対立を招くことも多い。集合住宅は解決策の重要な一部であり続けるが、コハウジングは選択肢をもう一つ加える。郊外の密度を、控えめかつ段階的に、広く分散させながら高める方法である。
課題
では、コハウジングがこれほど優れたアイデアなら、なぜすでに広く普及していないのだろうか？
第一に、特定のオルタナティブな人々だけのものという見方があり、都市部での先例も少ない。しかし、コハウジングの原則は、海外の 大規模な都市型コハウジング・プロジェクト から、メルボルンの クラウドソーシングによる集合住宅コミュニティ 構想、パースの革新的な ジェネレーションY向け住宅 まで、さまざまな規模でより一般的な形で取り入れられ始めている。改修費用も要因かもしれない。
第二に、そしてより重大なのは、複雑さと不確実性があることだ。一般の人にとって、計画許可の手続きをどう進め、財務面・法務面の影響をどう理解すればよいのかが明確でない。
多くの 大都市圏戦略 はコンパクトシティの重要性を認めているものの、小規模なコハウジングは計画制度によって明確に認められていない（ただし一部の州にある「グラニーフラット」の 法制度 は、その第一歩である）。
コハウジングの魅力を生む創造性と柔軟性そのものが、規制を難しくしている。規制当局は、投資価値への影響や、選り好みする世帯によって将来一部の住宅スペースが埋まりにくくなることなど、意図しない結果に対処する必要がある。
考えられる方法の一つは、分筆と区分所有権の設定を通じたものだ。分筆によって不動産価格が上昇し、期待される負担軽減効果が相殺される可能性があること、また計画関連法制の全面的な見直しが必要になることが難点である。
1960年代に区分所有権制度が導入されて以来、時代遅れと見なされてきた会社所有権制度は、興味深い代替案である。欠点とされる点の一つ――売却や賃貸に全所有者の承認が必要となるよう運用できること――は、実際にはこの文脈に適している可能性がある。計画許可の観点からは一般にかなり単純で、場合によっては既存の開発規制の範囲内で実施できるかもしれない。
改善策
では、オーストラリアでコハウジングを選択肢として実現するには何が必要だろうか。まず、計画当局、銀行、計画担当者、建築家、不動産の専門家など影響力のある関係者が話し合い、利点と欠点、そして最善の進め方を検討することが望ましい。
検討課題には、どのような場所がコハウジングに適しているか、また望ましくない結果（地域の特性に合わない開発、負担軽減や土地利用の効率化につながらない開発など）を避けるため、計画規制をどう微調整するかが含まれる。購入、融資、売却（税制を含む）への影響についても、さらに検討する必要がある。
都市型コハウジングの優れた 先例 や 事例 が増え、実現方法に関する情報や一般向けの支援資源が充実すれば、オーストラリアの都市における住宅選択肢の多様性と手頃さを大幅に改善できるかもしれない。
コハウジングは誰にでも合うわけではない。しかし、都市人口の10％に浸透するだけでも、都市に変化をもたらす大きな力となる。より手頃な暮らし方を提供し、非公式なシェアリングエコノミーの恩恵を活用し、コミュニティ意識を再び活性化できる可能性がある。さらに、将来にわたり都市をコンパクトで住みやすく、レジリエントに保つ助けにもなり得る。掘り下げるべき課題はいくつもあるが、議論する価値は確かにある。
本記事は The Conversationとの協力により掲載されています。掲載は、世界経済フォーラムが本記事の見解を支持することを意味しません。
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著者：ケイトリン・マギーは、シドニー工科大学持続可能な未来研究所のリサーチディレクター。スザンヌ・ベンは、シドニー工科大学UTSビジネススクールの持続可能な企業論教授。
画像：2014年8月15日、ロンドン北西部ウィレスデン地区にある二戸一住宅の眺め。REUTERS／スザンヌ・プランケット。
