不動産全体からの排出削減は、低炭素経済に不可欠であり、行動を起こすべき時は今です。
電力網のクリーン化とともに、建物のエネルギー効率を高めることは、脱炭素化と運用コストの削減の両方に欠かせません。
今後数年間で最も恩恵を受けるのは、現地でのクリーンエネルギー利用とエネルギー効率を優先する企業です。
炭素排出削減が極めて重要な10年間の折り返しを迎え、企業は不動産の脱炭素化をめぐって、ますます大きく二つの陣営に分かれています。
一方は、再生可能エネルギーの急増の恩恵を受けるため電力網のクリーン化を待ち、建物は従来どおりの運用を続けています。一部の企業が、手間の少ないこの方法に魅力を感じる理由は容易に理解できます。
先見性のある自治体が自らのネットゼロ目標の達成を急ぐなか、多くの都市で地域の電力網における再生可能エネルギーの割合が高まっています。たとえばシアトルでは、電力網の電力の80%がクリーンエネルギーで賄われています。またパリでは、電力のうち化石燃料に依存する割合はわずか8%です。
誤解のないように言えば、クリーンな電力網は低炭素の未来に不可欠であり、エネルギー安全保障を高める重要な手段でもあります。しかし、エネルギー効率の悪さによる浪費には対処できません。建物の運用は問題の大きな部分を占めており、対策を講じれば企業は数十億ドルを節約できます。
近年、建物の電化も勢いを増しています。米国ではワシントンD.C.やシアトルの都市数が最も多く、シドニーやメルボルンなどもこれに続きます。しかし、これが必ずしも低炭素の未来にとって良い知らせとは限りません。
当社の調査によると、建物の電化と排出削減との関連は、必ずしも明確ではありません。エネルギー需要を減らすことが、節約と脱炭素化を最も迅速に実現する方法です。
さらに、電力網の整備が遅れている都市で古い建物を単に電化すると、電力網の容量に問題が生じる可能性があります。供給が増えるにつれて、エネルギーのレジリエンス確保も必要になります。特に、人工知能（AI）データセンター、研究所、国内製造業を中心に電力需要が高まり、電力網への負荷はかつてない水準に達しています。
建物のエネルギー効率を優先する
様子見の姿勢とは異なり、建物の所有者や入居者のなかには、不動産の電化に加え、運用時の排出削減に取り組む人々もいます。効果的なエネルギー効率化策を適切な時期に実施することは、企業のネットゼロ目標を達成するため、長期的に排出を削減するうえで重要です。
こうした動きの一部は、今後導入される地域規制を受けたものです。米国では40を超える都市が、建物性能基準の制定を約束しています。期限は2026年、またはそれ以前です。
一方、欧州連合（EU）は2023年12月、最低エネルギー性能基準を設け、建物の排出量とエネルギー使用量を削減することで合意しました。これにより、性能が最も低い建物の16%は2030年までに、26%は2033年までに改修が必要になります。
しかし現在の市場環境では、短期的にも長期的にも、投資家や企業の入居者が行動を起こすより強い根拠となるのは経済的なメリットです。低炭素建築物は運用コストが単純に安いため、排出削減への投資は運用コストの低下につながります。
小規模から中規模の建物改修のなかには、入居者が実施できるものや、少なくとも建物所有者と共同で行えるものもあり、物件の種類や改修の規模に応じて、エネルギーを10%から40%節約できます。
14市場にわたる46,600棟の建物、商業スペース59億平方フィートを対象とした当社の調査によると、これにより年間29億ドルから114億ドルのエネルギーコストを削減できます。建物全体を改修すれば、削減額は168億ドルに増加します。
エネルギー効率の向上で価格変動を抑制
エネルギー効率の向上は、エネルギー価格の変動による課題を和らげ、老朽化した電力網に過大な負荷がかかるリスクも減らせます。特に、暖房・冷房システムに負荷がかかるピーク時や悪天候時に有効です。
データセンター、研究所、医療分野はエネルギーを大量に消費するため、特に大きな恩恵を受ける可能性があります。研究所など、こうした分野の一部では、環境・社会・ガバナンス（ESG）戦略がすでに非常に高度化しています。
研究所はデータセンターよりもエネルギー集約度が大幅に高い一方、排出原単位はわずかに高い程度です。このことから、運用全体でクリーンエネルギーを利用している可能性が高いと考えられます。それでも、エネルギー効率向上を目的に機械・電気・配管（MEP）設備を改修すれば、平方フィート当たり4.75ドルのエネルギーコストを削減できます。
自社の炭素目標の達成を目指し、運用コストの削減にも関心を持つ今日の企業入居者にとって、エネルギー効率の高いスペースは大きな魅力です。当社の調査によると、すでにスペースは不足しており、この状況はさらに深刻になる見込みです。
世界の21都市では、低炭素オフィススペースの需要予測の30%が2025年までに満たされず、2030年には不足が70%を超える可能性があります。これは、既存物件の現状と開発計画を踏まえた見通しです。
供給不足はオフィスに限らず、あらゆる資産クラスに及びます。需要の増加により、景気循環とは逆の動きでスペースの価格が上昇しています。今、低炭素建築物を開発する投資家には、中期的に賃料や売却価格にグリーンプレミアムを上乗せできる機会が生まれています。
現時点では、主に建物の環境認証が評価基準となっています。しかし、入居者や購入者が自らの炭素目標を重視するようになるにつれ、エネルギー性能と排出性能への注目が高まるでしょう。
低炭素建築物の実現に向けて
今日の建物の多くは、低炭素社会で競争力を保ち、それに伴う経済面、環境面、評判面のメリットを得るために、よりスマートで効率的になる必要があります。
しかし、実現に向けた最大の課題は、必要なサステナブルファイナンスを確保することです。主要17カ国のオフィス物件だけでも、改修費用は、JLLの保守的な推計で3兆ドルを超えます。現在利用できるグリーンボンド、融資、資金提供プログラムにとどまらず、民間・公的資金や融資の供給源を早急に増やす必要があります。
米国インフレ抑制法は、世界で最も野心的な補助金制度の一つであり、経済合理性を保ちながら脱炭素化を進め、脱炭素目標に向けた具体的な進展を促せることを示しています。
低炭素建築物の新たな時代が始まっています。今、エネルギー効率と現地でのクリーンエネルギー利用を率先して優先する企業こそ、今後数年間で、運用コストの削減、安定したエネルギー供給、今後の規制への対応力、従業員のサステナビリティへの期待との整合性から、最大の恩恵を受けるでしょう。この場合、地球にとって良いことは、企業の収益にとっても同じように良いことです。
