世界で最も賃料の高いオフィスと聞くと、世界的な金融センターとして知られるニューヨークやロンドンが思い浮かぶ。しかし、価格という点では、アフリカ最大の経済国の商業の中心地ラゴスも、そうした都市に肩を並べる位置を確保している。
不動産会社CBRE、Broll、JLLの新たなデータによると、今年、ラゴス（イコイ）の一等地オフィスの賃料は1平方フィート当たり年間最大90ドルに達し、賃料が1平方フィート当たり年間約76ドルのニューヨーク、ミッドタウン・マンハッタンを上回る。また、ロンドン市内で見られる1平方フィート当たり96ドルの賃料には及ばないものの、ヨハネスブルクのイロヴォ地区における一等地オフィス賃料の4倍を超える。
利回りを求める不動産投資家にとって、ラゴスの投資機会は一見魅力的に映るかもしれない。しかし、こうした数字の背景にある要因は掘り下げてみる価値がある。
供給不足
不動産供給の深刻な不足が、過去10年間、高賃料を招く大きな要因となってきた。2010年以前、ラゴスのビクトリア島とイコイにあった一等地オフィスは、高層ビル10棟未満、延べ面積で65万平方フィート（6万平方メートル）未満だった。旧中央ビジネス地区にもオフィスビルはあったが、その全盛期は1980年代後半から1990年代にかけてだった。
老朽化と過密化が進み、家主が改修を拒むようになると、企業はビクトリア島の住宅を改装したオフィスへ移転した。その結果、需要が供給を上回り始め、一等地オフィスをわずかに所有する人々は、法外とも思える賃料を設定できるようになった。
今後24カ月で完成予定のオフィス面積は現在最大190万平方フィート（18万平方メートル）に上るが、投資家はなお、さらなる余地があるか見極めている。
歴史的な供給不足と、一等地にふさわしい高品質のオフィスとは何かを示す機会が、近年、海外および国内の機関投資家の関心を集めている。新興市場を対象とするプライベートエクイティ企業Actisは、 サブサハラ・アフリカ初の民間不動産ファンドを 1億5,400万ドルで立ち上げ、ラゴスとアブジャで複数の不動産投資を行っている。なかでも関連性が高いのは、年末までの完成を予定する延べ1万5,600平方メートルのオフィス開発案件だ。
アフリカン・キャピタル・アライアンスによる1億6,500万ドルのCAPICファンド も続き、2012年にはMansard Insurance（現在はAXAグループの一部）とともに一等地のオフィス開発を無事に完了した。世界で最も裕福な黒人女性であるModupe Alakijaも、Day Spring Property Development Companyの会長として、ラゴスの不動産事業に参入している。同社は最近、オフィスフロア3層を含む地上12階建ての複合用途開発を完成させた。おそらく、収益性の高い市場を取り込む狙いだ。
高い運営コスト――それでも品質は保証されない
ラゴスの開発業者は従来、堅牢な公共交通網が整備されていない都市で、サービス管理の不備や駐車場の不足を放置しても許容されてきた。多くの場合、ラゴスで駐車場所を見つけるのは熾烈な難題だ。そのため、勤務時間中にはビクトリア島の大半で二重駐車が発生する。
地価、建設費、資金調達費の高さも、ラゴスの高賃料をもたらす主な要因として際立っている。二桁の金利、適切な開発用地の不足、建設資材を輸入する必要性といった根本的な要因も、開発関連費用を非常に高くしている。さらに、安定した電力供給がないため、発電機が不可欠だ。発電機費用は四半期または年間のサービス料となり、年間賃料の25％に達する追加コストとなることもある。他の先進市場では、同様の料金が10％低い場合がある。電力事情を例示すると、人口1億7,000万人のナイジェリアが2014年に発電した電力は平均±4,000MWだった。一方、人口5,400万人超の南アフリカの発電容量は45,000MWを超える。さらに悪いことに、ナイジェリアの発電量は2015年5月に過去最低の1,327MWまで落ち込んだ。
成長する経済
ラゴスの高賃料は都市のインフラ問題の結果だと結論づけるのは簡単かもしれない。しかし、経済の基礎的条件と人口動態を考えると、ナイジェリアは不動産投資先として非常に魅力的だ。すでに膨張を続けるこの巨大都市は、世界の投資家が投資先を争うなか、ナイジェリアの力強い成長予測の恩恵を受ける見込みだ。過去10年間のGDP成長率は平均6.8％であり、急速に都市化する人口は2050年までに米国の人口を上回る見通しであることから、投資収益がほぼ確実だと想像するのも難しくない。
総じて、より質の高いオフィスへの移転、国内企業の成長、そして国際企業の事業拡大が、高賃料を支える可能性がある。しかし、この分野への投資を目指す主体が増えて競争が激しくなれば、市場が冷え込むこともあり得る。明らかなのは、今後大量に追加されるオフィス空間にラゴスがどう対応するかが重要だということだ。それが、この特異でありながら依然として収益性の高い不動産市場の賃料の将来を左右する。
この記事は、 Quartzとの協力のもとで公開されています。公開は、世界経済フォーラムが見解を支持することを意味するものではありません。
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著者：Dolapo Omidireはラゴスを拠点とする不動産リサーチアナリストで、estateintel.comの編集者。
画像：ラゴスのイコイ地区から見たビクトリア島のウォーターフロント。REUTERS/Joe Penney
