アフリカは躍動しています。経済成長は堅調で、対内投資は増加しており、拡大する都市部の中間層が世界規模の国内市場を生み出しています。大陸は天然資源を積極的に活用していますが、アフリカは商品ブームだけにとどまりません。製造業、テクノロジーと通信、金融・ビジネスサービス、業務委託、小売、ホスピタリティの成長が、大陸の都市の姿を変えつつあります。
サブサハラ・アフリカの商業不動産セクターは、「離陸」に必要な要素の多くを備えています。既存ストックのしがらみがないため、大陸には通常の段階を「飛び越えて」ハイテクビルを建設する現実的な機会があります。モバイルバンキングにおけるアフリカの先行は、同大陸が先駆者となる可能性を秘めていることを示しています。しかし現実には、アフリカの不動産市場の将来の姿は、このセクターにおける今後も続く主要な障壁である透明性の低さにどう取り組むかによって決まります。
どの都市に最も良い機会があるかは業界セクターによって明らかに異なりますが、総合的に見ると、当社は 40都市のリストから10都市を 選定しました。これらは、商業活動の臨界規模と基礎的な成長要因を兼ね備え、大陸の都市階層の最上位に押し上げられる可能性が高いと考えられます。
国際的な注目を集める10のアフリカの都市は次のとおりです：
成熟市場： ケープタウン、ダーバン、ヨハネスブルグ
新興市場： アクラ、 カイロ、 カサブランカ、 ラゴス、 ナイロビ
初期採用市場： アディスアベバ、 ルアンダ
アフリカの商業不動産業界の成長を支えると当社が考える12の要因を、より大きな視点で見ると、次のとおりです：
1. 持続的な経済成長
過去10年間は、アフリカ経済にとって大きな転換点となりました。サブサハラ・アフリカの経済成長率は、過去10年のうち9年で5%に達するか、それを上回っており、国内市場の拡大に伴い、今後5年間も年率5%を上回り続けると予想されています。大陸内の経済活動の重心は南方のサブサハラ・アフリカへ移りつつあり、同地域にはエチオピア、ガーナ、ナイジェリア、アンゴラなど、世界で最も急速に成長している経済国が含まれます。経済パフォーマンスの面では、サブサハラ・アフリカは他の新興市場と比べても好調であり、今後5年間で世界の成長率上位12か国のうち8か国がアフリカに位置すると予想されています。
2. 有利な人口動態
アフリカは世界規模の市場になりつつあります。現在10億人を超える人口は、今後25年間で倍増すると予想されており、これは全大陸の中で最も速い成長率です。生産年齢人口は特に力強く増加しており、総人口の70%が30歳未満であるため、潜在的に大きな人口ボーナスをもたらします。2040年までに、アフリカの生産年齢人口は中国やインドのいずれをも上回る見込みです。
3. 急速な都市化
アフリカの都市の将来像を形作る上で、不動産セクターは大きな役割を果たすでしょう。都市インフラが「フラッシュ・アーバナイゼーション（急速な都市化）」の圧力を受けて逼迫しているためです。アフリカは他のどの大陸よりも急速に都市化しており、都市人口は年率3.5%で拡大しています。一部の都市はさらに著しく速く成長しています（例えば、アブジャは年率9%、ルアンダは年率6%）。アフリカには人口100万人を超える都市が60あり、その都市居住者は計1億7,000万人に上ります。その所得は通常、各国の全国平均のほぼ2倍です。
大陸には世界のメガシティのうち4つ、カイロ、ラゴス、キンシャサ、ヨハネスブルグがあり、いずれも巨大な人口集積地を形成しています。アフリカの多くの都市は目覚ましい経済的ダイナミズムを示しています。アクラとアディスアベバは活況を呈しており、世界で最も急速に成長している都市経済の一部です。ルアンダ、マプト、ルサカ、ラゴス、アブジャも急速に拡大しており、一方、ルワンダのキガリは「アフリカにおける都市の卓越の中心」になるという野心的な計画を掲げています。
4. 拡大する中間層
持続的な経済成長により、裁量所得が増加する都市型中間層が拡大しています。アフリカの中間層は約3億5,000万人と推計されていますが、より保守的な推計では総数は1億5,000万人に近いとされています。中間層人口の集中度が最も高いのは南アフリカの都市（ヨハネスブルグ、ケープタウン、ダーバン）と、北アフリカの主要都市圏、すなわちカイロ、アレクサンドリア、カサブランカ、ラバト、アルジェ、チュニスです。
しかし中間層人口の最も急速な増加は、ラゴス、アブジャ、ルアンダ、アクラ、ナイロビなどの都市を含むサブサハラ・アフリカで起きています。サブサハラ・アフリカは、これまで（南アフリカの小売業者という注目すべき例外を除き）大半の国際的なグループの「レーダー圏外」にありました。しかし、国際的な小売業者、デベロッパー、投資家が急成長する消費市場への進出を目指すにつれ、この状況は変わり始めています。
5. 商品とエネルギー資源
アフリカには豊富な天然資源があり、同大陸は石油や商品資源に対する世界的な需要の増加から、長期的に恩恵を受け続けるでしょう。しかし、より重要なことに、近年の証拠は、いくつかのアフリカ諸国が資源からより大きな下流（ダウンストリーム）価値を獲得しつつあることを示しており、これは産業用・商業用不動産の需要にさらに直接的な影響を与えるでしょう。
アフリカの確認済み石油・天然ガス埋蔵量は大きく増加しています。ナイジェリア、アンゴラ、アルジェリアは石油・ガス輸出国の上位を占めていますが、タンザニアとモザンビークでの近年の沖合天然ガス発見、およびウガンダとケニアでの油田開発により、東アフリカも主要な輸出地域になるでしょう。
6. イノベーションとテクノロジー
多くのアフリカの都市は強い起業家精神を備えており、いくつかのイノベーション分野も好調です。一部の都市は、同大陸におけるテクノロジーと研究の拠点としての地位を築きつつあります。携帯電話とモバイルバンキングの普及により卓越した拠点が生まれており、アフリカの「シリコン・サバンナ」であるナイロビは、モバイル技術における地域的な強国として台頭しています。その他、アクラはICT分野で力強い成長を見せており、アディスアベバはITスタートアップの拠点として台頭しています。
7. 海外直接投資（FDI）の増加
アフリカにおける潜在的な機会に対する国際投資家の認識は、徐々に改善しています。商品の世界的な探索、拡大する国内消費市場、そしてより良好なマクロ経済の基礎条件が、海外投資の拡大に寄与しています。サブサハラ・アフリカへのFDI額は2007年以降41%増加しました（ラテンアメリカのみがこれを上回る）が、北アフリカではFDI額が同程度に急激に減少しています。
中国からの多額の資金流入は、アフリカの天然資源を獲得し、インフラ開発に貢献しようとする動きとともにFDIの成長に寄与しています。マレーシア、インド、南アフリカの投資家も活発に動いています。開発途上国からのFDIや、プライベート・エクイティ・ファンドからのFDIも増えており、アフリカの消費者を対象としたFDIへのシフトも見られます。ナイジェリアは、大陸最大の消費市場として、アフリカで最も好まれる投資先となっています。
8. サービス部門の成長
アフリカの国内市場の拡大に伴い、個人向け銀行サービス、事業金融、マイクロファイナンスに対する大きな需要が生まれつつあります。現在、大陸の人口のわずか4分の1しか銀行口座を持っておらず、大きな成長機会となっています。サブサハラ・アフリカの小売銀行業務は、この10年の残りの期間、年率15%の成長を達成すると予想されています。
モバイルバンキングなど、新しい形態の銀行業務が登場しつつあります。これは、ケニアのm-pesaなどのプラットフォームに牽引されています。ケニアでは、同プラットフォームは成人人口の70%が利用していると報告されています。同様のシステムがアフリカ各地で導入されており、南アフリカのファースト・ナショナル・バンクなどの大手銀行と提携しています。ヨハネスブルグは引き続き大陸の主要な金融センターであり続けるでしょう。カサブランカ、ラゴス、ナイロビは地域の銀行業務の拠点としての地位を固めつつあり、一方、ポートルイス（モーリシャス）はオフショア銀行業務の中心地として発展しています。
9. オフショア業務
インド、中央ヨーロッパ、東南アジアといった、より確立されたオフショアリング市場と比較すると、アフリカはオフショアリング分野にとって比較的新しい参入者です。ただし、同大陸では近年、主に低コストという強み、人材の豊富さ、英語とフランス語のスキル、そして欧州にとって好都合なタイムゾーンに後押しされ、活動が大きく増加しています。
ヨハネスブルグ、ケープタウン、カイロ、カサブランカは、オフショアサービスの臨界規模という点で主要都市として発展しており、ナイロビとアクラもこの分野で成長しつつあります。ガーナやケニアなど、いくつかのアフリカ政府は、テクノロジーパークを整備し、スキルベースを拡大することにより、事業環境の魅力を高めるための協調的な取り組みを進めています。
10. ガバナンス、経済運営、透明性の改善
97か国における不動産投資と事業運営環境を対象とした、 透明性指標のグローバル比較 では、 南アフリカは21位にランクインし、BRICS加盟国の他の国々を上回るとともに、イタリア、オーストリア、マレーシア、ポーランドなどの国々と並びました。南アフリカがアフリカ大陸で唯一「透明性の高い」市場としてランクされたことは、世界の投資家や企業テナントの間で、アフリカで事業を行うのに最も望ましい立地としての評判を支えています。
アフリカのビジネス運営環境は選択的に改善しており、経済ガバナンスも全般的に厳格化しています。しかしながら、投資家は幅広いリスクに対する懸念を抱え続けており、アフリカは依然としてリスクと機会の困難なバランスの中にあり続けるでしょう。サブサハラ・アフリカの中では、アクラ（ガーナ）、ルサカ（ザンビア）、ダルエスサラーム（タンザニア）、マプト（モザンビーク）が、同地域で最も有利なリスク・プロファイルを持つと判断されています。高い経済成長率と組み合わせると、これらの都市は大陸で最も魅力的な投資環境の一部を投資家に提供しています。ガーナやケニアなどの国の不動産市場は透明性を向上させており、すでに東アフリカと西アフリカの大規模な生産・消費市場にアクセスするための地域ハブとして適していることを証明しています。
11. 新たなインフラ…新たな都市
（輸送、公益事業、通信の面での）インフラの未整備は、依然としてアフリカ大陸にとって最大の課題の一つですが、投資資金は着実に増加しています。特に中国は主要な資金源となっており、ナイジェリアの水力発電事業、コンゴ民主共和国、モザンビーク、タンザニア、ケニア、アンゴラでの道路および鉄道、そしてエチオピアの通信事業などを支えています。 多くの都市インフラが急速な都市化の重圧で逼迫する中、アフリカの主要都市の周辺には、新たな衛星「都市」の野心的な計画がいくつかあります。たとえば、ナイロビ郊外のコンザ・テクノシティや、ラゴスのビクトリア島にあるエコ・アトランティックなどです。
12. 急速に進化する商業不動産市場
サブサハラ・アフリカの商業不動産セクターは、急速な都市化と、近代的な不動産インフラに対する企業や消費者からの強い需要に対応し始めた業界の、初期の活力に満ちた発展段階にあります。しかしながら、同大陸では高品質の商業スペースが深刻に供給不足であり、これは機会を示しています。
アフリカの商業不動産は、まさに好況に突入しようとしています。都市のスカイラインが世界的な関心やアフリカの野心に追いつくためには、大陸全体の立法者は、より透明性の高い所有権と環境の創出に注力する必要があります。
執筆者： マーク・ブラッドフォードは、JLL南アフリカのマネージング・ディレクターです。
画像：2014年5月4日、ルアンダ中心部のスカイラインとともに見えるエスタディオ・ダ・シダデラ（Estadio da Cidadela）。REUTERS/Saul Loeb/Pool
