ナイロビ郊外では、赤茶色の大地に突き刺さった鉄筋やコンクリートの柱が、ケニアの空へと伸びており、広大な農地が新たなタイプの開発に向かっている。
コーヒーの木や牛が飼育されていた1万7000エーカー(6,900ヘクタール)以上の農地が、拡大する中間層に目をつけた開発業者によって衛星都市へと転換されつつある。
ケニアの首都ナイロビには約400万人が暮らしているが、都市開発機関UN-Habitatによれば、急速な都市化の中で数十年にわたり計画性のない成長が続いた結果、住民の半数以上がスラム街に住んでいるという。
開発業者によれば、衛星都市のティリシ、タトゥ・シティ、ノースランズ・シティは代替案となるものであり、50万人が暮らす住宅、オフィス、学校、レクリエーション施設を提供する予定だという。
「人々は、停電や断水、交通渋滞の心配がない都市に住みたいと切望しています」と、400エーカーのティリシ用地を管理するTilisi Developmentsの共同最高経営責任者、ラニー・ナンジ氏は語った。
「だからこそ、私たちのような計画が機能するのです」と彼女は述べた。
しかし、衛星都市には論争がないわけではない。ナイロビ在住の都市計画担当者コンスタント・キャップ氏などは、不平等を拡大させかねないと警告している。
「こうした(新しい)開発事業は、低価格住宅のような課題にどう対処するのかをほとんど説明していません」と、キャップ氏はトムソン・ロイター財団に語った。
「これらの都市の周縁部に非公式居住地が増殖することで、富裕層と貧困層の分断がさらに進むおそれがあります」
優遇措置
サービス企業デロイトによれば、ケニアはアフリカで最も急速に成長している中間層を抱える国の一つであり、民間開発業者が高い住宅需要を捉えようとする中で、不動産への投資も拡大している。
不動産代理店ナイト・フランクによれば、ケニアは富裕層の人口がアフリカで4番目に多く、超富裕層による不動産投資先として、アフリカ大陸でも主要な目的地の一つとなっている。
世界銀行によれば、ナイロビはアフリカで最も住宅費の高い都市の一つでもあり、2013年の価格は2000年の価格のほぼ3倍に達している。
ナイロビの西30キロメートル(19マイル)に位置するティリシは、計画されている4つの衛星都市の中で最も小規模である。
政府主導のコンザ・テクノポリスを含む他の都市と同様に、ティリシにも住宅地と商業地域が設けられ、学校やショッピングセンターを備え、住民に「あらゆる面で充実したライフスタイル体験」を約束するとナンジ氏は述べた。
他のアフリカ諸国も同様の道をたどっており、十数以上の衛星都市が開発されている、と持続可能な都市計画・住宅団体であるEco-Build Africaの建築家であり主任研究員のアルフレッド・オメニャ氏は述べた。
その中には、ルワンダのヴィジョン・シティ、南アフリカのウォーターフォール・シティ、ザンビアのロマ・パーク、ガーナのアポロニアが含まれる。
中間層および富裕層の住宅に焦点を当てていることが論争の一因となっており、外国人開発業者の支配も同様だ。オメニャ氏によれば、外国人開発業者は税制上の優遇措置などの不公正な政府による優遇措置を享受しているという。
「これは階級による排除、隔離、対立を深めるだけです」とオメニャ氏は述べた。
「当局が外国の不動産投資家を呼び込もうとする中で、こうした新都市は既存の都市から税金などの資源も吸い上げています。」
さらに、同氏によれば、ケニアは住宅不足を解消し、スラム街の拡大を食い止めるために都市が必要とする200万戸の手頃な価格の住宅の建設を長年怠ってきたという。
昨年、政府は「ビッグ4」開発計画の下で住宅プログラムに着手し、民間投資家を誘致して2022年までに50万戸の低価格住宅を建設することを目指している。
住宅担当のケニア事務次官チャールズ・ヒンガ氏は、この費用が約130億ドルに上ると見積もっている。
「これは民間資本によって資金を調達します」と同氏はトムソン・ロイター財団に語り、政府は開発業者および購入者に対して、無償の土地や税制上の優遇措置などのインセンティブを提供すると付け加えた。
タトゥ・シティの開発業者レンデバーのケニア現地事務所を統括するニック・ラングフォード氏は、民間の衛星都市が手頃な価格の住宅を提供できるのは、インフラなどの分野で補助金を受け、さらに税の減免や経済特区の適用を受けた場合に限られると述べた。
「購入余力のない都市の貧困層に住宅を提供するための魔法の杖は存在しません」と、ラングフォード氏はナイロビの北22キロメートルにあるタトゥ・シティでの住宅購入希望者向け現地見学会の合間に語った。
「より低価格帯の住宅を開発したいのは山々ですが、補助金がなければできません。」
社会的基盤
タトゥ・シティでは、かつてコーヒーの木が立っていた場所に、すでに高層住宅が建っており、農業は、15万人が暮らすコンクリートのジャングルへと取って代わられつつある。
かつてコーヒー摘み人がいた場所には、色鮮やかなジャケットと黄色いヘルメットを身につけた建設作業員がおり、鍬はシャベルに置き換えられている。
キャップ氏によれば、衛星都市の開発と侵食は、良質な農地を奪い、ナイロビから安価で手頃な食料の供給源を奪うことにもつながっているという。
同氏は、規模にかかわらず、新都市は環境や周辺地域の住民への影響を抑えるよう計画されるべきだと述べた。その多くの労働力は同地域から供給されることになるという。
「計画が不十分であれば、民間都市は貧困地域の海に浮かぶ富裕層の島になる危険があります」とキャップ氏は述べた。
開発業者のナンジ氏とラングフォード氏は、自社のプロジェクトが地域社会の社会的基盤を損なうことはないと主張した。さらに、ナイロビは他の地域から食料を調達できるとも述べた。
ナンジ氏は、ナイロビの都市化率が高いため、郊外の農地はいずれ無秩序に開発されていたはずであり、それは計画的な衛星都市よりも悪い結果になっていたと述べた。
「都市化率が非常に高いため、この農地はいずれ無秩序な不動産開発に取って代わられていたでしょう」と彼女は述べた。
「農業用地と居住地が適切に組み合わさったものが必要です。」
