中国の不動産市場は低迷が続いており、同国の経済全体に関する data も厳しい状況を示している。
中国恒大集団（チャイナ・エバーグランデ・グループ）の株価は8月に79％下落した一方、カントリー・ガーデンは2023年上半期に67億ドルの損失を計上したと発表した。
この混乱が世界経済にどの程度波及するかについて、投資家の見方は分かれている。
中国の大手開発企業の複数が甚大な損失を報告し、債務の返済に苦慮していることから、同国の不動産セクターへの懸念が続いている。
大手開発企業のカントリー・ガーデンは発表した、2023年上半期に約67億ドルの損失を計上したことを明らかにし、「今後も同グループの財務状況が悪化し続けた場合」に債務不履行に陥る可能性があると警告した。同社は、8月満期の社債の支払いについて得ていた30日間の猶予期間内に辛うじて支払いを行い、当該米ドル建て社債の未払い分2,250万ドルも支払った。このぎりぎりの事態は、今後1年間で返済しなければならない150億ドルの債務を返済する過程で同社が直面している課題を浮き彫りにしている。同社の現金及び現金同等物は現在139億ドルである。
カントリー・ガーデンの主要な競合企業である中国恒大集団は、2022年3月から取引が停止されていたが、8月28日に取引が再開されると株価が79％急落した。6月時点で、恒大集団の負債総額は3,260億ドル超に上っていた。そのうち190億ドルは海外債務である。同社は債権者と協議を進めており、これは世界でも最大規模の債務再編の一つになる見込みである。また、海外債務の再編の一環として、ニューヨークにおいて連邦破産法第15章の適用を正式に申請した。
この流れは2020年に、中国政府が過剰な借入れを抑制するため、その緩和策として「三つのレッドライン」政策を導入したことで始まった。同政策は、負債比率に関する具体的な基準を設定することで、過剰レバレッジの測定と抑制を図るものである。恒大集団はこの三つの基準を満たせず、その負債の全容が明らかになった。他の多くの大手開発企業も違反しており、政府は各社の借入れを制限することになった。これにより、投資家や消費者の不安が広がり、米ドル建て社債による資金調達の道は閉ざされ、プレセールス（先売り）も大きく落ち込んだ。
不動産開発企業は通常、住宅購入者が事業の完成前に代金を前払いする、プレセールスによって既存プロジェクトの資金を賄っている。企業の支払い不能への懸念が広がるにつれ、プレセールスの需要は落ち込み、借入余力が制限される中で資金ギャップが拡大した。多くのプロジェクトは停滞し、新規プロジェクトも立ち上がらず、その影響は下請け業者や関連企業にも広がっている。上位100社の開発企業の新築住宅販売は、引き続き低迷しており、6月と7月に前年同期比で3分の1減少した。
現在の景気後退に先立ち、中国の住宅開発は数十年にわたり活況を呈し、一部の市場では大幅な供給過剰やゴーストタウンまで生まれた。この過熱により、開発企業は持続不可能な規模の債務を抱えることになり、住宅価格が永続的に上昇すると考えた住宅購入者は、貯蓄を前払いで住宅購入に注ぎ込んだ。中国の家計資産の60～70％は住宅に集中していると推定されており、同セクターの問題が経済全体に及ぼしうる影響の大きさを物語っている。
二線都市および三線都市の販売が最も大きく落ち込んでいる一方、一線都市は比較的堅調を保っているが、一部の専門家は特定の販売データの正確性に疑問を呈している。カントリー・ガーデンや精査の対象となっている他の開発企業は、これらの市場への露出度が非常に高い。カントリー・ガーデンの開発物件の61%近くが、下位の階層の都市に立地している。新型コロナウイルス感染症によるロックダウンが経済全体の苦境を悪化させ、建設を停滞させたことで、景気減速がさらに深刻化した。
7月には、中国の指導部が「適時に政策を調整し最適化する」ことを約束したが、いまだに大規模な変更は行われていない。一方、北京と上海は発表し、初めて住宅を購入する人については、信用記録に関わらず住宅ローン金利を引き下げ、頭金の要件を緩和することを明らかにした。これらの措置は、深圳と広州による、住宅市場と全般的な消費の両方を刺激することを期待した政策緩和に続くものである。
投資家は、政府が最終的に苦境に陥っている開発企業を支えるのかどうかについて、依然として不透明感を抱いている。国有開発企業と非国有開発企業との間で経営の健全性の差が一段と明確になっている。国有開発企業の契約販売額は48％増加し、今年最初の7か月間において、非国有企業の契約販売額が19％減少したのとは対照的である。国有開発企業は、より強固なキャッシュフローを背景に、現在では土地をより容易に取得できる。現在の土地購入の87％は国有企業によるものであり、これは同社らが市場を支配し、体力の弱い企業を市場から追い出す可能性を示唆している。
多くの専門家が伝染の懸念を指摘しているものの、今回の景気後退は不動産セクターと国内経済に概ね限定されているように見える。しかし、世界第2位の経済規模を持つ国の景気後退は、依然として世界経済にとって重大な要因である。バークレイズ、シティグループ、UBSは最近、中国の成長見通しを引き下げた。また、MSCI中国指数は正式に弱気相場入りし、これは国内の懸念を裏付けるものとなった。中国経済の年率換算成長率は第2四半期にわずか3.2％にとどまり、米国経済の予測値が約6％であるのと対照的であった。不動産セクター以外の中国企業社債のスプレッドは安定しており、アリババやバイドゥなどの企業の社債利回りは米国の企業社債と近い水準にあり、投資家の幅広い信頼を反映している。
国際金融機関への影響に対する懸念は和らいでいるものの、不動産は中国のGDPの約30％（単一で最大の貢献分野）を占めており、世界は同業界がより均衡のとれた状態に至ることを切望しながら見守っている。
