人生の大きな決断の三つは、仕事、パートナー、住宅の選択である。いずれも探索を伴う。なぜなら、ある人にとって良い適合が、別の人にとっても同様に良いとは限らないからだ。探索理論の基本的な教えは、「十分に良い」適合が見つかった時点で探索をやめるべきだというものである。適合が良いほど、人はその適合の中に長くとどまる可能性が高くなる。しかし、状況は変化する。時には、新たな適合を改めて探すのが最善となることもある。
探索とマッチングのモデル
これらの考えに基づく「探索とマッチング」モデルは、労働市場における離職率や動向、さらには「結婚市場」を理解するために長く用いられてきた。しかし、これらの考えを住宅市場に適用する試みは比較的新しい（Wheaton 1990 から始まる）。労働市場では、探索過程の難しさは、求職者が職を見つけるまでにかかる相当な時間や、企業が欠員を補充するまでにかかる時間に表れる。これは、失業者と欠員が同時に多数存在しているにもかかわらず生じている。住宅市場における探索の難しさも同様に、図1に示した住宅売却までに平均して要する週数に表れている。売却には通常かなりの期間が必要であり、その長さは年によって大きく異なる。
図1。
概念的には、住宅売却にかかる時間の源泉は、探索過程における二つの困難に分解できる。第一に、買い手が見学に値する魅力的な住宅を見つけるまでに要する時間。第二に、見学した多くの住宅が、見学を通じて買い手の条件が明らかになった後には、特定の買い手にとって不適切であると判明するという事実である。言い換えれば、同じ住宅であっても、潜在的な買い手ごとに「適合の質」は大きく異なる。購入前に適合の質が分からないという、探索における第二の困難の重要性は、図1に示すように、住宅売却1件あたりに平均して必要とされる見学件数の多さによって裏付けられる。住宅売却1件あたりの平均見学件数が1を大きく上回るという事実だけでも、住宅がどれだけ速く売れるかを説明するうえで、潜在的な買い手ごとの適合の質の幅が役割を果たしていることを示している。
我々の最近の研究（Ngai and Sheedy 2015）の重要な知見は、適合の質が、住宅が売れるまでの時間だけでなく、住宅所有者が次に引っ越すまでに平均してその新居に住み続ける期間を理解するうえでも重要だということである。住宅購入時に適合の質が「十分に良い」必要があるのと同様に、状況が変化して適合の質が悪化すると、それが十分ではなくなった人々は転居を選ぶ。探索理論は、何が「十分に良い」とみなされるかが、市場環境、金利、所得、そして転居に伴う費用によってどのように決まるかについての指針を与える。住宅所有者が同じ住宅に住む平均期間の変化は、したがって、「十分に良い」とされる適合の質の変化を通じて理解することができる。
我々は、住宅所有者の引っ越しの間隔の平均的な変化が、住宅市場の動向を説明するうえで決定的に重要であることを示す新たな証拠を提示する。販売される住宅の数が時期によって大きく変動することは広く知られている。しかし、それほど理解されていないのは、これらの変動が、住宅が市場に出てから売れるまでの時間の変化よりも、圧倒的に、住宅所有者の引っ越しの間隔の長さの変化によって生じているという点である。我々は、住宅所有者の引っ越し率（引っ越しの平均間隔と逆相関）と、市場に出た住宅の売却率（住宅売却までの平均時間と逆相関）を算出する。両率とも時期によって大きく変動するが、販売される住宅数の変化のほぼすべては、引っ越し率の変化によって説明される。
この知見の背景には、引っ越しの平均間隔（10年以上）が、住宅の売却にかかる平均時間（数か月）の約30倍の長さであるという事実がある。このことは、市場に出ている住宅のストックが、住宅全体のストックより通常およそ30分の1の規模であることを意味する。すなわち、売却率が上昇すると市場のストックは速やかに減少し、住宅販売量に持続的な影響をほとんど与えない。一方で、市場に出される住宅数のわずかな変化でさえ、売りに出されているストックと、その後に売れる住宅数に不均衡に大きな影響を及ぼす。
住宅所有者の引っ越し率が時間とともに変化する理由を理解するため、我々は探索理論を住宅の引っ越し決定に適用する。既存研究（概観については Lu and Strange 2015 を参照）は、市場に既に出ている住宅の売却率の決定要因に焦点を当て、引っ越し率は説明されない固定的な数値として扱ってきた。しかし、住宅市場の活動全体を理解するうえで、引っ越し率が二つの率のうちではるかに重要であることが判明した場合、この扱いは問題をはらむ。
我々のアプローチは、住宅の引っ越しを、適合の質を改善するための投資として捉えることである。引っ越しは、多額の初期費用と、長期にわたる利益への期待を伴うため、投資として捉えるのが最善である。そのため、引っ越しは、金利、税金、そして初期費用の規模そのものなど、多くの投資判断に共通する要因の影響を受ける。これらの要因は、許容される適合の質の閾値に影響を与え、現在の適合の質が許容される最低限を下回る住宅所有者の数を左右する。個々の住宅所有者の引っ越し決定は、通常、現在の適合の質を悪化させる特定の状況の変化によって駆動されるが、住宅市場全体のレベルで重要なのは、引っ越しを検討している限界的な住宅所有者にとっての適合の質の閾値の変化である。
我々のモデルの一つの応用として、1995年から2004年にかけての米国における住宅市場活動の活況を研究する。この期間中、住宅ローン金利の低下、インターネットを利用した物件検索の普及、生産性ブームによる所得の上昇といった動きが、住宅所有者がより頻繁に引っ越して適合の質を高めるための誘因となったことを示す。定量的には、これらの要因だけで、この期間における住宅の掲載件数と売却件数の増加のおよそ半分を説明できる。
英国
大西洋の反対側では、多くの英国の論評者（例えば、 Financial Times）が、近年数十年における住宅「回転率」（住宅ストック全体に対する住宅売却の割合）の劇的な低下を指摘してきた。これは、住宅所有者による引っ越しの平均間隔が、1980年代の約8年から2015年までに20年以上へと延びたことの裏返しである。印紙税（住宅購入に課される税）の引き上げが、この傾向の一因として挙げられることが多い。
近年の改革
住宅市場の機能改善を目的とした近年の改革により、中央値の住宅に対する印紙税率は1.5%引き下げられた（HM Treasury 2014, Table 1.9）。我々の枠組みは、住宅の回転率と住宅所有者の厚生への影響を推計するために用いることができる。住宅購入に伴う税負担を一律1.5%引き下げると、回転率はおよそ8%上昇すると予測される。このことは、引っ越しの決定が税制上の誘因に非常に敏感であることを示唆している。回転率の上昇は、現在最も適合する人々へ住宅を再配分することで、住宅所有者の平均的な適合の質を向上させるという便益ももたらす。この間接的な便益は、税収減とおおよそ同程度の大きさであると推計されている。したがって、我々の知見は、引っ越しに対する税の歪みが厚生に非常に大きな影響を及ぼしうることを示唆している。
参考文献
Financial Times (2015)、「Average home sells just once every 23 years」、4月10日。
Han, L and Strange, W C (2015)、「The microstructure of housing markets: Search, bargaining, and brokerage」、G Duranton, J V Henderson and W C Strange (eds.) 編、所収 Handbook of Regional And Urban Economics、第5巻。
HM Treasury (2014)、「Autumn Statement 2014」。
Ngai, L R and Sheedy, K D (2015)、「Moving house」、CEPR Discussion Paper 10346。
Wheaton, W C (1990)、「Vacancy, search, and prices in a housing market matching model」、 Journal of Political Economy 98(6): 1270-1292。
本記事は、 VoxEUとの協力により掲載されたものである。掲載は、世界経済フォーラムによる見解の支持を意味するものではない。
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著者：Rachel Ngai は、LSE経済学部准教授、経済パフォーマンスセンター（CEP）研究員、LSEマクロ経済学センター（CfM）会員である。Kevin D Sheedy は、LSE経済学部講師である。
画像：ニューヨーク、6月に住宅の外に掲げられた「売物件」の看板。REUTERS/Shannon Stapleton。
