インドでは年間500万戸を超える住宅が必要とされ、その需要の90％超は、価格が5万ドル未満の手頃な価格帯にある。しかし供給は追いついていない。手頃な価格の住宅を対象とする金融サービス・プラットフォーム、Brick Eagle Groupの創業者兼CEO、ラジェシュ・クリシュナンによると、需給の隔たりはエコシステムが機能不全に陥っているためだという。彼の見方では、手頃な価格の住宅のバリューチェーンに関わる誰もが「パズルのピースをいくつか欠いているように見える」。
Knowledge@Whartonとの対談で、クリシュナンはインドの手頃な価格の住宅に関する処方箋を語る。差し迫った社会的ニーズであると同時に、1000億ドル規模の市場機会でもあると指摘する。「バリューチェーン全体に投資することで、最初から最後まで一貫して取り組めるようにしています」。
対談の編集済み記録を以下に掲載する。
Knowledge@Wharton： 銀行業界がご経歴の出発点ですね。手頃な価格の住宅に関心を持ったきっかけは何ですか？
ラジェシュ・クリシュナン： Brick Eagleは、手頃な価格の住宅を対象とする金融サービス・プラットフォームです。資金と実行能力を結び付けています。その意味で、銀行業界での経験は非常に役立っています。 手頃な価格の住宅は差し迫った社会的ニーズであり、大きな［事業上の］機会でもありますが、資金と実行能力の間には隔たりがあります。Twitter 私は個人として手頃な価格の住宅への投資を始めました。そのとき、この業界のリスク調整後リターンが、他の多くの資産クラスより優れていると知りました。そこで、これを本業にすることにしたのです。
Knowledge@Wharton： リターンについては後ほど伺うとして、まずインドの住宅市場と、手頃な価格の住宅の必要性について教えてください。
クリシュナン： インドには10億人を超える人々がいて、誰もが住まいを必要としています。このテーマについては、マッキンゼー、ドイツ銀行、モニターなどによるさまざまな調査があります。手頃な価格の住宅の需要は、毎年およそ500万戸だと聞いています。現在、住宅は2000万戸不足しており、都市化によって問題は深刻化しています。重要なのは、供給がごくわずかで、需要の10％未満にすぎない点です。その結果、ムンバイのような場所では、50％を超える人々がスラムや基準を満たさない住居で暮らしています。
Knowledge@Wharton： この需要の一部に応えるため、Brick Eagleはどのような戦略を取っていますか？
クリシュナン： 手頃な価格の住宅に取り組みたい人々は、通常、資金調達の手段を持たないと認識しています。彼らが必要とする資金はたいてい土地の購入に充てられるため、当社は土地のバンキングを行う会社として始まりました。そこで、手頃な価格の住宅開発に向けた土地への投資を始めたのです。しかし間もなく、この分野のバリューチェーンが機能不全に陥っていると気付きました。そこで、この分野の開発業者やサービス事業者への投資を決めました。現在は、住宅購入者に融資する住宅金融会社の設立を目指しています。バリューチェーン全体に投資し、最初から最後まで一貫して取り組めるようにしています。「重要なのは供給がごくわずかで、需要の10％未満にすぎない点です」。
Knowledge@Wharton： 先日、創業4周年を迎えられました。これまでの主な節目と、達成できたことを教えていただけますか？
クリシュナン： 現在、当社は約1250エーカーの土地を管理しており、全面的に開発されれば約8万8000世帯が暮らすことになります。マハーラーシュトラ州、タミル・ナードゥ州、グジャラート州の3州で事業を展開し、400人のチームを擁しています。昨年は1100戸を引き渡し、グループとしてこれまでに約4000戸を開発しました。今は徐々に事業を拡大しています。今年の目標は5000戸の引き渡しです。しかし、今後5年以内に年間1万戸超を引き渡したいと考えています。
Knowledge@Wharton： 主な競合相手は誰だと考えますか。また、彼らと比べてどのようにアプローチが異なりますか？
クリシュナン： 誰かを競合相手とは見ていません。外部にいる人々を皆、パートナーと捉えています。開発業者、プライベートエクイティ企業、建設技術企業など、さまざまな人々がいます。しかし、誰もがパズルのピースをいくつか欠いているようです。私たちはその隙間を埋め、人々が規模を拡大して供給できるよう支援したいのです。たとえば最近、プネーで開発業者をインキュベートしました。資金調達の手段があり、建設にも長けていますが、ブランディングと販売網については理解が十分ではありません。そこで、ブランディングと販売網の戦略を一緒に策定しました。また最近、グジャラート州の開発業者にも投資しました。優れた開発業者で、年間最優秀の手頃な価格の住宅開発業者賞を受賞しています。すでに3000戸を引き渡していますが、規模拡大には資金が必要です。私たちは「運営はそちらで担い、財務はこちらに任せてください」と伝えました。私たちは、他社が規模を拡大して供給するのを支援する、プラグアンドプレイ型のサービスを提供していると考えています。
Knowledge@Wharton： 住宅エコシステムを活用し、5000～1万ドル程度の価格帯で住宅を供給することを目指しているように思います。住宅業界のエコシステムとテクノロジー・エコシステムを活用することで、どのようにこの価格帯の住宅を開発できるのか説明していただけますか？
クリシュナン： 手頃な価格の住宅と、私たちが「社会住宅」と呼ぶものとの違いを少し説明したいと思います。私の考えでは、手頃な価格の住宅とは、中・低所得層に住まいを提供する市場ベースの解決策です。ここでの工夫は、小規模な住宅を住みやすくすることです。市場ベースの解決策であるため、平方フィート当たりの価格は市場価格です。手頃さを左右する主な要素は広さです。そのため、300平方フィートの住まいを快適に暮らせるものにすることに多くの工夫を凝らしています。設計、内装、各種設備などは、製品の設計に大きな影響を与えます。
ただし、今おっしゃったのは、私なら社会住宅と呼ぶものです。現在インドでは住宅が2000万戸必要だと言うとき、その需要は価格帯で5000～1万5000ドルです。この分野は収益性がそれほど高くないため、まったく異なるアプローチが必要です。このニーズに応えるには、何らかの製品、プロセス、あるいは金融工学を考案しなければなりません。たとえば、Habitat for Humanityのような団体は、資材や労働力を補助金付きの料金で調達するなど、プロセスの工夫において素晴らしい仕事をしています。
私たちが注力したいのは金融工学です。現在、手頃な価格の住宅事業では、投資家は5年間で3倍のリターンを求めます。これは年率換算で約25％です。しかし、年率5％で満足するインパクト投資家から資金を得られれば、資本コストの低さによる恩恵を活用し、貧困層向け住宅を補助できます。5％で資金を調達できれば、ボンベイ郊外で5000ドル、1万5000ドルの住宅を大規模に供給できます。それが私にとっての魔法です。
Knowledge@Wharton： 現在の投資家はどのような方々ですか。主にインパクト投資家なのでしょうか。また、どのような提案をしていますか？
クリシュナン： これまでは商業投資家に働きかけてきました。彼らにはこう提案してきました。「手頃な価格の住宅開発に向けて土地に投資しましょう。差し迫った社会的ニーズに応えながら、皆さんにとっては完全担保付きの投資となり、目標リターンは3倍です」。この提案で約4000万ドルを集めました。
しかし今、私たちが本当に期待を寄せているのは、ピラミッドの底辺層向けの社会住宅です。そのためには、より低い市場リターンを受け入れる財団基金、財団、インパクト投資家などに働きかける必要があります。慈善を求めているのではありません。必要であれば、5％または10％のリターンを得られますと伝えています。インドのファミリーオフィスから、パイロット事業を実施するため約350万ドルの最初の小切手を受け取りました。世界のインパクト投資家、特に社会的インパクト向けの資金枠を持つ機関投資家、欧州の年金基金、銀行などから、多額の資金を得られると考えています。今年は彼らに働きかけたいと思っています。
Knowledge@Wharton： あらゆる投資機会にはリスクもあります。インドの手頃な価格の住宅への投資に伴う主なリスクは何だと見ていますか？
クリシュナン： インドですから、あらゆる方向から打撃を受ける可能性があります。常に注意を払わなければなりません。ただ、主に個別固有のリスクだと思います。「コスト上昇はどうですか。資材を予定どおり調達できなかったらどうしますか。建設技術はどうですか」とよく聞かれます。私にとって、それらはすべて重要です。利益を損なう可能性はありますが、全財産を失うことにはなりません。
Knowledge@Wharton： いずれも実行上のリスクですね。
クリシュナン： そのとおりです。しかしインドでは、ほとんどのプロジェクトが別の2つの理由で行き詰まります。インドのプロジェクトの大半は、資金が尽きて停滞していると言ってよいでしょう。ですから、資金調達の完了が非常に重要です。資金調達の手段を持つ適切な人物を後ろ盾にしていることを確かめてください。2つ目は、個別固有のリスクです。インドの法的枠組みは脆弱です。株主間の紛争や地域の紛争を避け、透明性を保つ必要があります。
Knowledge@Wharton： 社会住宅を目指しているとのことですが、Habitat for Humanityのような団体や、Ashokaのような社会起業家支援財団に働きかけていますか？
クリシュナン： Ashokaは約5年前、インドで住宅を差し迫った社会的ニーズと位置付け、素晴らしい取り組みを行ってきました。彼らは草の根レベルで需要を集約し、開発業者に供給を促していました。しかし、ほとんどの開発業者はその価格帯で供給することに関心を示しませんでした。私たちは彼らと会い、問題を逆転させてこう提案しました。「私たちが供給できる地域はこちらです。ここで需要を集約してもらえれば、最も支援を必要とする受益者に確実に届けられます」。現在、社会住宅基金の設立に向けた提携について話し合っています。目標が同じなので、Habitat for Humanityとも提携を協議しています。私たちは双方とも、今後15～20年で100万戸の住宅を実現したいと考えています。彼らは、現在のアプローチではその数に届かないかもしれないと認識しています。力を合わせれば、実現できる可能性は十分にあります。
Knowledge@Wharton： 今後10年のご自身をどのように見ていますか？
クリシュナン： 目標は二本柱です。一方では、インドの住宅需要の1％に応えたいと考えています。今後20年で約100万戸です。これは途方もない仕事ですが、私たちが掲げている目標です。他方で、何と言っても私たちは市場参加者です。マッキンゼーによると、手頃な価格の住宅は1000億ドル規模の市場機会です。そして、どの市場でも上位10～20％の事業者が市場シェアの80％を占めると考えています。今後5～10年のうちに、投資先企業の一社を上位10社に入れたいと思っています。私の見る限り、今はまだ競争の場が開かれています。先頭を走る企業はいません。私たちにも十分な勝算があると思います。
Knowledge@Wharton： 手頃な価格の住宅事業での経験を踏まえ、世界各地で同様の事業に取り組む開発業者は、Brick Eagleから何を学べるでしょうか？
クリシュナン： 難しい質問です。これは非常に地域性の強い事業ですから、どこで事業を行うにしても、常に現地のパートナーを持つべきだというのが一つの助言です。たとえば、世界最大級の手頃な価格の住宅開発業者の一つであるHomexはインドに進出しました。現地に5年間いましたが、プロジェクトを一件も立ち上げられませんでした。もちろん彼らは事業をよく知っていますが、参入には大きな地域特有の障壁があります。したがって、実行には現地のパートナーが必要だと認識してください。インドの多くの現代的な開発業者、企業系開発業者が規模を拡大できなかった理由の一つも、意思決定が非常に中央集権的だからです。これは非常に地域密着型の事業であり、その場で判断を下せる現地の担当者が必要です。これが重要な教訓の一つでしょう。ただし、手頃な価格の住宅は世界的なニーズですから、機会は十分にあります。
本記事は、 Knowledge@Whartonとの協力により掲載されています。掲載は、世界経済フォーラムが見解を支持することを意味しません。
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著者：ラジェシュ・クリシュナンはBrick Eagle Groupの創業者兼CEOです。
画像：インド・ニューデリー郊外の住宅複合施設の建設現場で働く労働者。REUTERS/Anindito Mukherjee
