住宅危機では、多額の住宅ローン債務が、住宅価格の下落と景気減速という悪循環を招くことがあります。その結果、住宅ローンの返済を滞らせる世帯が増え、危機は深刻化します。新たな IMFワーキングペーパー は、アイスランド、アイルランド、スペイン、米国における住宅危機と政策対応の違いを検討し、困窮世帯に一時的な債務返済猶予を提供し、その後に持続的なローン条件変更を行う危機対策が、この悪循環を断ち切る助けとなると論じています。
政策担当者が住宅ローン返済困難を懸念する理由
近年の世界金融危機は多くの国に影響を及ぼしましたが、過去に住宅ブームを経験し、住宅ローン債務が大きかった国では、一般に景気後退がより深く、長期化しました。その理由の一つは、住宅市場の崩壊と多額の債務が、当初のショックを増幅させることです。例えば、過剰債務を抱えた世帯による強制的な住宅売却で、不動産市場に物件があふれることがあります。そうして住宅価格が下落すると、すべての住宅所有者の資産価値がさらに目減りし、消費の抑制につながり、景気はいっそう減速します。こうした循環は、程度の差こそあれ、アイスランド、アイルランド、スペイン、米国で近年起きた住宅危機にも見られました（図1）。
もちろん、住宅に関連するブームと崩壊のサイクルを避けるのが最善であり、以前の研究でも 住宅市場の回復について強調されています。しかし、住宅ローンの返済不履行が広がった後には、危機解決策が必要です。経験から、「万人に通用する」解決策はないことが分かっていますが、深刻な住宅市場の崩壊による悪循環を抑えるのに役立つ政策はいくつかあります。
一時的な返済猶予で猶予期間を設ける
4カ国すべてで、貸し手は何らかの一時的な返済猶予を通じて、債務返済負担の軽減を提供しました。例えば、限られた期間、住宅ローンの支払いを利息のみとする方法です。返済猶予は、世帯が消費をより円滑に調整する助けとなる一方、深刻な経済的困窮にない一部の借り手によるただ乗りを招くおそれもあります。したがって貸し手は、現在、実証された経済的困難に直面しているものの、債務返済能力を回復できる十分な見込みがある借り手に限って、一時的な返済猶予を検討すべきです。いずれの場合も、貸し手は返済猶予中のローンを綿密に監視しなければなりません。
差し押さえも一定の役割を担う
差し押さえは一部の国、特に米国では広く行われた一方、アイルランドなどではほとんど見られませんでした（図2）。
差し押さえには便益と費用の両方があることを忘れてはなりません。一方では、強力な差し押さえ権は貸し手の貸倒損失を減らし、借り手の機会主義的な行動を抑制します。他方で、大規模な差し押さえは住宅価格を押し下げ、さらなる債務不履行を引き起こす可能性があります。住宅危機がシステミックな場合、こうした悪影響はより顕著になります。
一部の国では、差し押さえの実施を延期または抑制するため、一時停止措置が導入されました。しかし、その効果はせいぜいまちまちでした。差し押さえ手続きの遅延は、機会主義的な債務不履行と、全体的な債務整理費用の増加につながることが分かっています。むしろ、一時的な手数料や税を課して差し押さえの費用を高める方が、システミックな危機の際に貸し手が差し押さえ以外の選択肢を検討するよう促すうえで、より効率的かもしれません。
条件変更の時機
ローン条件変更とは、月々の債務返済額を減らすために、ローン条件を一度限りで恒久的に改定することです。最も一般的なローン条件変更は、返済期間の延長によって毎月の元本返済額を減らす方法です。
ローン条件変更は、債務に苦しむ住宅所有者が返済困難を乗り越える助けとなります。通常、住宅危機からの回復に伴い所得と住宅価格が反発し、過剰債務を抱えた多くの世帯が立ち直る助けとなります。危機の最中に適切なローン条件変更の種類を判断するのは困難ですが、回復局面では適切な変更条件を特定しやすくなります。そのため、回復局面でのローン条件変更は、危機の応急措置としての一時的な返済猶予とよくかみ合います。
利用可能な統計によると、4カ国それぞれで住宅ローンの10パーセント超が何らかの条件変更またはリストラクチャリングを受けました（図3）。この結果は、米国のHomeowner Affordable Modification Program（HAMP）やアイルランドの監督当局による債務整理目標など、専用の政策に支えられていることが少なくありませんでした。
しかし、高い再交渉費用や、プルーデンス規則、税制などの障害により、ローン条件変更の実施は大きく制約されてきました。したがって、必要に応じて条件変更への障壁を減らす政策を強化すると同時に、ただ乗りを抑えるため、適格性基準を厳格に設定することが重要です。例えば、行動規範や法定の倒産処理制度など、秩序ある債務再交渉の枠組みは、貸し手と借り手の間の調整を改善する助けとなります。また、プルーデンス政策や財政政策によって、ローン条件変更を促す適切なインセンティブを設定できます。
一律の債務救済による困窮の軽減
一律の債務救済は、多くの住宅ローン借り手に即時の救済をもたらします。アイスランドでは、幅広い債務救済は、外国銀行の債権者が損失を負担したことで、部分的に可能となりました。しかし、多くの場合、広範な債務救済による経済的便益は、高額な初期費用に見合わず、その費用はいずれ納税者が負担する必要があります。
結論として、国ごとの状況が異なる以上、「万人に通用する」アプローチはあり得ません。したがって政策の策定では、国固有の要因に加え、回復のどの段階にあるかを考慮しなければなりません。システミックな住宅危機の直後には、過剰債務を抱えた世帯に猶予期間を設けるため、一時的な返済猶予を促進できます。ただし、返済猶予は対象を限定し、期間を定めなければなりません。その後の回復局面では、ローン条件変更を促進することも含め、困窮状態の持続的な解消を後押しすべきです。特にシステミックな住宅危機の際には、差し押さえに副作用があることを念頭に置く必要があります。それでも、差し押さえは一部のケースで効率的な解決手段であり、借り手の建設的な行動を促す重要なインセンティブとなります。
本 IMF Direct記事は、世界経済フォーラムの見解への支持を意味するものではありません。
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著者：Jochen Andritzkyは、IMFの戦略・政策・審査局のエコノミストです。
画像：フロリダ州マイアミビーチの住宅の前に立つ差し押さえ物件の競売告知看板。REUTERS/Carlos Barria
