東京で住宅価格が上昇しているなら、ロンドンでも上がっているのだろうか。
その答えは、ますます「はい」になっている。
ここ数十年、世界各地の住宅価格は、同じ時期に同じ方向へ動く傾向を強めてきた。この現象の背景には何があり、世界経済にどのような影響を及ぼすのだろうか。IMFのエコノミストは、最新の世界金融安定報告書の第3章で、これらの問いを検討している。
44都市と先進国・新興市場国40か国を対象とした調査から、金融市場の統合が進んでいることが重要な役割を果たしていると分かった。その結果、ある国の住宅市場は、別の国の変動により敏感になっている。政策当局者は注意を払うべきだ。住宅価格が連動して動く傾向の高まりは、景気減速の可能性が高まっている兆候かもしれない。世界のある地域で起きた経済ショックが、別の地域の住宅市場に影響を及ぼす可能性も高まっている。
金融統合が進む世界で、住宅価格の連動性が高まっている理由を見てみよう。
金利：世界の主要中央銀行は、成長を促すため、異例に低い金利を長期間維持してきた。その結果、低金利の住宅ローンなど、借入コストの低下が世界中に波及し、価格上昇を後押しした。
機関投資家、プライベートエクイティ企業、不動産投資信託（REIT）は、より高いリターンを求めて、アムステルダム、シドニー、バンクーバーなどの主要都市で活動を活発化させている。
富裕層も資金を安全に投資できる場所（そしておそらく居住する場所）を求め、主要な金融センターで不動産を次々と購入している。その結果の一つとして、富裕層は高級物件を好むため、ニューヨークやロンドンなどの高級住宅街では、同時に価格が押し上げられている。
経済成長：金融要因に加え、実体経済の動きが連動していることも、この現象の一因だ。2017年には120の国・地域で成長が加速し、世界のGDPの4分の3を占めた。これは2010年以降、最も広範に及んだ同期的な成長の加速だった。経済成長は住宅需要、ひいては価格を押し上げる大きな要因である。
これらのことから、住宅価格は、世界各地の投資家の影響を受ける株式や債券などの金融資産価格に、近づきつつあると考えられる。世界的な資本移動に対して開放度の高い国では、住宅と株式の価格はいずれも、世界市場と連動して動く傾向が強い。
政策対応
ただし、大きな違いがある。住宅は、ほとんどの家族にとって最大の資産であると同時に、住宅ローンという最大の負債でもある。また、銀行は不動産融資に多額の資金を投じており、住宅価格の変動に対して脆弱だ。そのため政策当局者は、住宅市場の活動や評価額が過熱していると見なされる場合を特に含め、住宅価格の連動した動きを注意深く監視すべきである。幸い、私たちの調査は、過熱した住宅市場を冷やす政策措置が引き続き有効であり、住宅価格の連動性を抑えるという追加的な効果も期待できることを示している。こうした措置には、不動産税や印紙税の引き上げ、住宅価値に対する住宅ローン額の上限設定などがある。
より広く言えば、世界的な金融ショックへの耐性を高める政策も有効だろう。これには、政策当局者が国内の借入コストをより自在に調整できる柔軟な為替相場や、住宅市場の低迷期に消費者が過剰な債務を抱えないよう守る政策が含まれる。
