不動産におけるサステナビリティへの取り組みは、政治的圧力よりも、健全なビジネス上の合理性によって推進されている。
効果的な脱炭素化は、不動産のエネルギーコストを削減し、リスクを管理するとともに、長期的な価値を守ることができる。
規制違反から流動性リスクまで、何もしないことによる実質的なコストがますます明らかになっている。
ビジネス界全体でサステナビリティをめぐる議論の熱気が高まっている。毎週のように、企業が気候変動対策の公約を縮小していることや、「グリーンハッシング」、政策変更に関する新たな見出しが紙面を飾る。多くの人にとって、数年前に高まったサステナビリティの勢いは急速に衰えつつあるように見える。
これが、政治が作用している状況だ。しかし、不動産業界の見方を銀行業や石油・ガスなど他の業界と比べるのは誤りである。そうした業界では、脱炭素化のビジネス上の根拠を示すには、より複雑で長期的な検討が必要だ。一方、不動産では実物資産を扱い、実際の成果を生み出すために物理的な改修が求められる。
不動産では、効果的な脱炭素化が健全な財務上の判断だという認識が広がり、政治的な議論は影を潜めつつある。運営コストを下げ、エネルギー需要を確保し、不動産投資を将来に備えたものにしたくない企業の取締役会があるだろうか。
スペースを賃借する企業にとって、エネルギー効率を高める施策の実施は、営業費用に直接影響する。近年、米国ではエネルギーコストが29％、欧州連合全体では71％、英国では54％上昇した。オーストラリアでは、2024年のエネルギー価格が前年比25％上昇した。
JLLの調査は、世界14都市の46,600棟を超える建物を対象とし、照明の更新、スマートビル技術の導入、暖房・冷房システムの最適化など、軽度から中程度の省エネ改修によって、物件の種類に応じて10～40％のエネルギー削減が可能になることを示している。分析対象の建物全体では、平均して1平方フィート当たり0.49～1.94ドルの年間エネルギーコスト削減が見込まれる。エネルギー使用量とコストが下がれば、排出量も減少する。
老朽化した送電網が増加する需要に対応しきれなくなるなど、長期的な視点で建物を将来に備えることも重要だ。重要な建物の所有者や利用者の多くは、自ら電力を発電し、ピーク時に使えるよう効果的に蓄電したいと考えている。現地で再生可能エネルギーを利用するこの転換は、建物を将来に備えさせるビジネス上の判断であり、運用に伴う炭素排出量の削減にもつながる。
不動産投資家にとっての上振れ要因と下振れリスク
一部の業界で政治的な発言が飛び交う一方、企業のサステナビリティへの取り組みは強い。現在、10,000社を超える企業が科学的根拠に基づく目標イニシアチブに参加し（SBTi）、2030年までの大幅な排出削減を約束している。
こうした企業の約80％は過去2年間に参加した。こうした公約は、不動産の選択にも反映されている。オフィス回帰の動きが進むなか、企業は従業員や顧客の期待に応えるスペースを求めている。
しかし今年、世界21都市では低炭素オフィススペースへの需要の30％が満たされないと、JLLの調査は示している。この需給ギャップは、2030年までに世界全体で70％を超える可能性がある。
産業分野では、北米、欧州、オーストラリアの18拠点にいる900社の利用者からの将来需要の65％が、炭素削減目標に結びついている。現存する建物の質と今後5年間の現在の建設見通しを踏まえた控えめな推計でも、低炭素スペースの予測需要の41％は2030年までに満たされない。
必要な改修を実施する用意のある投資家にとって、これらの数字は短期的に大きな経済的機会を意味する。JLLの最新の「Future of Work」調査によると、企業不動産部門のリーダーの45％は、サステナビリティの評価が高いスペースを利用するために、より高い賃料を支払う意向がある。
何もしないことには、今や実質的なコストも伴う。たとえば、ニューヨーク市のローカル法97は、建物の温室効果ガス排出を対象とし、2024年の排出量について今年から罰金を科す。対象となる34,000棟のうち推定5,300棟が排出上限を守れない見込みだ。これは始まりにすぎない。米国の多くの州、各国、そしてEUでは、基準の引き上げを予定しており、基準を満たさない建物には金銭的な罰則が段階的に強化される。
脱炭素化計画を先送りし、財務上の損失を被る可能性を抱え続ける所有者は、流動性リスクや評判の毀損にさらされる。
融資のルールも厳しくなっている。10月、欧州最大級の不動産融資機関であるING銀行は、保有資産の脱炭素化計画を持たない企業への新規融資を停止すると発表した。
気候事象への備え
高まる気候リスクへの適応も、環境面のリターンと戦略的な意思決定が結びつく分野だ。米国では保険料が急速に上昇し、不動産所有者にとって最も大きな支出項目になりつつあり、営業収益と長期的な不動産評価額の双方に影響を与えている。
気候変動による深刻なリスクにさらされる度合いは、業種によって異なる。米国では、産業用不動産の69％が気候リスクへの曝露度が最も高い上位10市場に位置しており、オフィスの57％を上回る。欧州では、産業用建物の49％が地域内で曝露度が最も高い上位10市場にあり、オフィスでは42％となっている。
雨水の収集と再利用、太陽光パネルやエネルギー用マイクログリッドの設置、建物内外での自然を活用した解決策の導入といったレジリエンス戦略は、建物が気象事象の影響によりよく耐え、保険コストを管理し、環境面の便益をもたらす助けにもなる。
レジリエンスを最優先に設計された建物は、世界の賃貸市場で競争優位性を持つ。JLLの「Future of Work 2024」調査によると、企業不動産部門のリーダーの約45％は、気候事象に対するレジリエンスを備えた建物だけを選ぶ。
脱炭素化は将来への備え
不動産業界全体で、脱炭素化に先手を打つことのビジネス上の便益は、「様子を見てから対応する」アプローチを大きく上回ることが、ますます明らかになっている。
エネルギー効率の向上、改修、気候変動への適応は、脱炭素化が今やリスク管理、運用コストの削減、長期的価値の創出と保護に明確に結びついていることを示している。
だからこそ、不動産におけるサステナビリティへの取り組みは、政治的圧力よりも健全なビジネス上の合理性によって推進されている。所有者や利用者にとっての大きな問いは、「脱炭素化すべきか」から「脱炭素化によって、どれだけ早く事業運営を最適化できるか」へと移りつつある。
