不動産セクターでは、資産の強靭性への注目が高まっている。
気候変動とネットゼロへの移行は、いずれもセクターに大きなコストをもたらす可能性がある。
フォーラムは、マジド・アル・フタイム・プロパティーズのCEOであるアハメド・ガラル・イスマイル氏に取材し、不動産セクターが直面する課題と機会について、同氏の見解を聞いた。
リスクの範囲は広がると同時に深刻化しており、特にここ数年は、公衆衛生から地政学的な不安定化に至るまで予測の難しいリスクが相次ぎ、商業用不動産に影響を及ぼしてきた。業界は、もはや強靭性の概念を見過ごすことはできず、それを追加的な機能とみなすのではなく、ポートフォリオ管理の中核的な原則として扱わなければならない。
気候リスクは、不動産セクターにおける強靭性の中でおそらく最も広く認識されている分野である。山火事やハリケーンといった極端な気象現象の頻度と深刻度が高まっていることは、もはや否定しがたいからだ。保険はこうしたリスクの一部を管理するのに役立つが、保険料は急騰しており、投資家は、物件が急性および慢性の気候変動の影響に適応し、それに耐える能力をますます重視している。
今後導入される気候変動抑制策も、大きな影響を及ぼすことになる。不動産は主要な排出源であり、建物と新規建設が世界のCO2排出量の約38%を占めている。
各国政府がネットゼロ経済への移行計画を策定するなか、資産の移行に取り組まない不動産所有者や開発事業者には、非常に現実的なコストが発生することになる。都市土地協会（Urban Land Institute）は最近、次のように警告している。欧州全域の不動産グループは、所有する建物からの炭素排出量を削減するための対策を講じなければ、大規模な評価損を計上することになるという。効率的な資産は保有コストが低く、価値を維持できるため、資産座礁のリスクも低減される。
気候以外にも、資産の陳腐化を加速させうる多様なリスクが存在する。COVID-19の流行とハイブリッドワークの加速を受け、従来は「コア」投資（安定したリターンと最小限のリスクを特徴とする）とされてきた商業用オフィスは、現在ではるかにリスクの高い資産とみなされるようになり、資産価値に影響を及ぼしている。
不動産のリーダーは、新たな常態を受け入れ、避けられない不確実性に耐えられるよう、ポートフォリオを強化しなければならない。
フォーラムでは、中東、アフリカ、アジアにわたるショッピングモールやレジャー施設の大手開発事業者であるマジド・アル・フタイム・プロパティーズのCEO、アハメド・ガラル・イスマイル氏に対し、不動産セクターが直面する課題と機会について、同氏の見解を聞いた。同氏の発言は以下のとおりである。
以下は、イスマイル氏が語った不動産業界における強靭性に関する主要なポイントである。発言録は、わかりやすさを考慮して編集されている。
「強靭性はもはや任意の要素ではない」
「気候変動が不動産業界に与える影響は明らかだ。私たちはこれまで、投資を持続可能性と効率性、あるいは顧客体験の間のトレードオフとしてとらえてきた。しかし、考え方を転換する必要があることは明白だ。持続可能性は実際には取引の一種での。長期的に見れば、持続可能な資産はより効率的で、より価値が高く、より強靭であり、確実により優れた顧客体験を提供できる。」
「したがって、いかなる資産においても、強靭性はもはや任意の要素ではないと言える。気候変動への対応としての消費者行動の長期的なトレンドは、今後も続く。だからこそ、早い段階でこうした投資を行わなければならず、長期的なリターンは必ず得られると確信している。」
「不動産業界はデジタル技術の導入で後れを取ってきた」
「強靭性について私たちの考え方に大きく影響してきたもう一つの側面は、データやデジタルインフラ、そして能力への投資である。資産が物理的に非常に魅力的であるだけでなく、デジタル面でも関連性を保つようにするためだ。テナントと消費者の双方に、優れた、シームレスでパーソナライズされた体験を提供したいと考えている。」
「不動産業界は、技術やデジタルの導入においてかなり後れを取ってきた。」プロップテックへの投資は、例えば、つい最近まで世界全体で数十億ドル規模にとどまっていた。その額は最近2倍に増え、120億ドルを超えたが、不動産への投資総額と比べれば、依然として比較的小規模である。不動産は、世界で最大の投資対象資産クラスである。」
「中東の市場は、予想以上の強靭性を示してきた」
「中東企業にとって地政学的リスクは、常に大きな関心事であった。私たちは長年にわたり、数多くの危機を通じてそれに対処してきており、私たちの地域における地政学的リスクは、歴史的に過大評価されてきたと考えている。当社の資産および事業のパフォーマンスと強靭性は、通常、中東に結び付けられる非常に高いリスクプレミアムを反映していない。ドバイは世界的な玄関口となる都市である。ドバイの資産が、同等の品質と商業的収益を持つシンガポールや香港の資産よりも低く評価されるべき理由は、正直なところ理解できない。今日においてもこうした状況が続いている理由は、当社の見解では、新興市場の資産に対するリスクプレミアムが過大評価されていることにある。」
ドバイの資産が、シンガポールの同等の資産より低く評価されるべき理由は見当たらない
アハメド・イスマイル
「業界では中期的に、投資家にとっての相対的なリスクとリターンの判断基準が再調整されると考えている。一方で、全体としてリスクプレミアムは上昇する可能性がある。中東の市場は、予想以上の強靭性を示してきた。経済がCOVIDの衝撃と、私たちを取り巻く地政学的リスクを吸収し、回復することができたからだ。中期的には、リスクプレミアムは縮小していくと考えている。」
世界経済フォーラムは、不動産の未来を支えるために何をしているのか？
「リーダーには、不安定な世界に対処するための個人の強靭性が求められる」
「リーダーシップの強靭性と組織文化の強靭性が組み合わさることで、私たちが組織の強靭性と呼ぶものが形成される。リーダーシップの面で本当に重要なのはこの点に尽きる。組織内のあらゆるレベルのリーダーが、自己認識と自己管理に投資し、個人の強靭性を高めて、ますます不安定で不確実かつ複雑になる世界に対処できるようにすることが極めて重要である。」
