不動産は世界最大の資産クラスであり、また世界の炭素排出の最も大きな要因の一つでもある。
同セクターの脱炭素化に向けた取り組みは加速しているが、既存建物ストックの移行は依然として深刻な課題である。
業界が「カーボン・バブル」による資産評価の危機に直面しないよう、移行コストを今から織り込む必要がある。
不動産は世界最大の資産クラスであり、また世界の炭素排出の最も大きな要因の一つでもある。気候変動がもたらす存亡の脅威への認識が高まるにつれ、同セクターの脱炭素化に向けた取り組みも勢いを増しているが、主要な気候目標を達成するためには、変化の速度を飛躍的に加速させる必要がある。
最大の課題の一つは、既存の建物ストックを移行させることにあり、そのうち80%は2050年時点でも存在している。改修率は年間およそ1～2%にとどまっており、そのうちグリーン改修の割合はさらに小さいと見られる。
この課題をさらに深刻にしているのは、これらの建物を移行させるコストと、移行を遅らせた場合、あるいは移行できなかった場合のコストについて、市場全体で広く認識されていないことである。
ネットゼロ移行コストを考慮しないと、過大評価、すなわち「カーボン・バブル」が生じる。
欧州都市土地研究所（ULI）は、不動産および土地利用に関する分野横断的な専門家による世界的ネットワークであるが、最近次のように述べている。「欧州の不動産所有者、投資家、および評価者は、ネットゼロへの移行コストを考慮に入れてこなかったため、オフィス、店舗、住宅用不動産の広範な過大評価を招いている……移行リスクのコストを今から所有者が織り込まなければ、業界は重大な危機に直面しかねない。」
ULIは、この移行リスクの価格設定が継続的に行われないことで資産価値が人為的に高止まりし、さらには改修するにはコストがかかりすぎるようになる可能性が一層高まり、その結果、資産の広範な座礁（ストランディング）が生じる恐れのある「カーボン・バブル」の可能性について警鐘を鳴らしている。
座礁資産とは、規制の変更や需要の変化などの特定の要因により、多くの場合すぐに、早期に価値を失った資産を指す。この文脈では、排出量に直接関連している。
このリスクが発生する可能性は遠い将来のものではなく、今十年間に現実化しつつある差し迫ったものである。最近の研究によると、JLLによる2022年のGRESB（不動産関連金融商品に関する世界的ESGベンチマーク）の結果によれば、GRESB提出建物の平均的な炭素リスク不動産モニター（CCREM）の座礁年は2025年である。
カーボン・バブルのリスクは差し迫った脅威である
グリーン資産とブラウン資産の価格差の拡大（しばしば「ブラウン・ディスカウント」と呼ばれる）を一層促進しているのは、JLLによると、需要側の要因と規制の双方である。
多くの政府は、既にそのような措置を講じているか、排出基準を満たさない所有者に対して財政的な罰則を科す計画を立てており、これにより不作為のコストが増大している。
グリーンビルディングへの需要も高まっており、特に独自の気候目標を追求する大企業からの需要が顕著である。また、継続的な研究により、多くの商業テナントが極めて効率的な建物に対して割増料金を支払う意思があることが示されている。
多くの投資家は、資産をより効率的にし、政府機関が定める一定の基準や投資パートナーが求める基準を満たすための移行コストを含め、気候リスクを価格に反映させている。
しかし、その方法は各組織や投資方針に特化した独自のものであり、その結果を幅広いステークホルダーと共有することはほとんどない。
評価と開示に関する標準的なアプローチが存在しないため、建物は現在の市場価格で取引され続けることが多い。これは、これらのコストを十分に織り込んでいない、あるいはそうするための知識や認識を欠いている買い手が依然として存在し、その買い手が建物を取得する意思を持っているためである。
ULIの移行リスク評価によると、以下のカーボン・バブルのリスクは現時点でモデル化することが可能であり、実際のコストをより適切に反映するために標準的な分析に追加することができる。
脱炭素化のコスト
現在： 1.5℃経路に沿って資産を脱炭素化するために必要な投資額（材料費、人件費、アドバイザリー費用）。
将来： 地政学的な不確実性、インフレ、およびサプライチェーンの問題がもたらす潜在的影響。エネルギーコスト
現在： 脱炭素化の取り組みの前後におけるエネルギーコストの変化（現在のインフレ、蓄電や系統への売電の可能性などを考慮）。
将来： 将来の収益獲得の可能性と、将来の価格に関するインフレ連動の前提条件。炭素価格
現在： 既存のあらゆる形態の炭素価格（例えば、エネルギーコストを通じて資産所有者およびテナントに間接的に影響を与える可能性が高いもの）（オフセットは含まない）。
将来： 気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）の要件など、世界的な将来の義務的炭素価格制度、あるいは所有者およびテナントに直接影響を与える可能性のその他の制度。減価償却
将来： 脱炭素化活動に関連する技術や設備の減価償却。賃料収入の変化
現在： 脱炭素化の結果として生じうる賃料収入の変化。
将来： 資産自体の脱炭素化の経路を超えた、より広範な市場の影響。テナントの空室
現在： 脱炭素化改修を可能にするためにテナントの退去が必要となることによる空室期間、またはリース満了時に改修を行うための空室期間の延長。将来： 今後の作業に必要な空室による将来の賃料収入の損失の見積もり。埋め込みカーボン
現在： 資産内の埋め込みカーボンに対する財務上の責任。これは、建設段階、改修、および耐用年数終了時の処分の直接的な結果として排出される炭素である。
将来： 将来の改修または処分から排出される炭素。炭素価格の上昇および埋め込みカーボン効率と技術の向上は、カーボン・バブルのリスクを高める。出口利回り
現在： 売却時の物件利回りの総潜在的影響に対して脱炭素化が果たす役割。これには、テナントの質からエネルギーコスト、投資家需要に至るまでの影響が含まれうる。
将来： 現在と同様に、影響は広範かつ多様でありうるため、リスクは体系的な手法を用いて定量化しなければならない。
ULIが挙げる、評判リスク、保険、債務資本へのアクセスなど、まだモデル化できない追加の移行リスクも存在するが、それらがより定量化可能になるにつれ、業界は留意し、最終的には織り込むべきである。
脱炭素化の潜在的コストと、そうすることに内在する価値、そして不作為のコストの両方を適切に会計処理することは、あらゆる業界にとって不可欠であり、不動産も例外ではない。特に世界の不動産の価値と、建物が公共および地球全体の福祉に与える影響を考慮すると、その重要性は明らかである。
