米国の上位35の大都市圏の土地面積のうち、徒歩で回遊できる都市部はわずか1.2%である。
上位35の大都市圏におけるこの割合の土地が、米国GDPの20%を生み出している。
徒歩で回遊できる都市部を増やすことは、手頃な住宅価格の危機を和らげながら、都市の税収を増加させるだろう。
ランキングは常に見出しと論争を生み出す。史上最高の100冊の本、現役最高のアスリート、最も重要な歴史的出来事などである。したがって、最近の報告書がSmart Growth Americaおよび不動産情報サービス企業のPlaces Platformが、米国で最も「徒歩で回遊できる都市部」である大都市圏をランク付けしたことは驚きではない。しかし、大都市圏全体が本当に徒歩で回遊できると言えるのだろうか。近隣地域は徒歩で回遊できるが、大都市圏はそうではない。その好例として、ロサンゼルスはリストで8位にランクインしている。
見出しを飾る「最も徒歩で回遊できる大都市圏」のリストを過ぎると、より有益な情報がFoot Traffic Ahead: Ranking Walkable Urbanism in America’s Largest Metros 2023に見いだせる。すなわち、徒歩で回遊できる都市部がもたらす、過大で（かつ過小評価されている）経済的便益である。
本報告書は、米国の上位35の大都市圏において、商業用賃料、集合住宅の賃貸料、分譲住宅価格を分析することにより、「徒歩で回遊できる都市化」と「車で移動する郊外化」を比較している。徒歩で回遊できる都市部の経済的活力、およびそれをさらに求める潜在的な需要に関する4つの重要な知見は、郊外における複合用途の街区開発や、都市部におけるより良い場所づくりに向けた重要な論拠を示している。
世界経済フォーラムは、持続可能な都市開発を推進するために何をしているのか。
都市は世界の温室効果ガス排出量の75%に責任を負い、世界人口の半数以上が暮らしている。この数字は2050年までに3分の2に増加する見込みである。よりクリーンなエネルギーを優先することで、都市は地球温暖化を2°C未満に抑えるために必要な排出削減量の半分以上に貢献できる可能性があり、これはパリ協定に沿うものである。
2050年までにネットゼロかつ自然再生型の都市およびコミュニティを実現するため、世界経済フォーラムは、地域での行動を通じて世界的な目標を推進する取り組みにおいて、官民のステークホルダーと提携している。以下はその一部である。
ダボス・バウクルトゥール・アライアンス： 気候変動への強靱性、持続可能性、および建築環境における循環性の原則に基づき、建築物、インフラ、公共空間の質の高い計画、建設、管理を推進する。詳細はこちら。
グローバル新モビリティ連合：渋滞と排出量を削減し、EVインフラを強化し、都市のモビリティと配送を変革するための新たな解決策を模索する。詳細はこちら。
都市イノベーションのためのアライアンス：イノベーターと起業家を新たな市場や機会に結びつけ、生活の質と地域経済を再構築・刷新する。詳細はこちら。
G20グローバル・スマートシティ・アライアンス：気候変動への強靱性を構築し、公共の幸福を高め、都市と地域コミュニティが直面する最も差し迫った課題に取り組むための、知的で実践的な解決策を加速させる。詳細はこちら。
旅行・観光の未来：文化遺産を保護し、自然生態系を守りながら、包摂的で持続可能な経済成長を推進する。詳細はこちら..
より持続可能で住みやすい都市とコミュニティを創出するための取り組みに、どのように参加できるかをご覧ください。お問い合わせはこちら。
徒歩で回遊できる都市部には価格プレミアムがある
まず、本報告書は、パンデミックの深刻な時期であった2021年末時点で、徒歩で回遊できる都市部が、車で移動する郊外地域に対して相当な価格プレミアムを有していることを明らかにしている。徒歩で回遊できる都市部における賃料または販売価格のプレミアムは、オフィス、小売、賃貸、分譲住宅において35～45%である。2019年には、パンデミックの影響により価格プレミアムは40～50%であったが、現在もなお大幅に高い水準にある。さらに、35のすべての大都市圏で、徒歩で回遊できる都市部が2017年の市場シェアの加重平均2.8倍の市場シェアを獲得した。これは、車で移動する郊外地域の市場シェアが劇的に失われたことも意味する。共著者であるマイケル・ロドリゲス（AICP）とクリストファー・B・レインバーガーは、「大幅な価格および市場シェアのプレミアムこそが、潜在需要の定義である」と指摘している。
第二に、本報告書は初めて、米国の上位35の大都市圏において、徒歩で回遊できる都市部が土地面積のわずか1.2%であることを定量化した。米国の大部分は、徒歩で回遊できる都市化を事実上違法とするような方法で区画設定と規制がなされている。報告書の調査によれば、手頃な価格の住宅と住宅喪失の危機は、需要の高い徒歩で回遊できる都市部の土地が希少であることによって生じる極端に高い地価と、排他的な車利用中心の郊外が組み合わさったことに大きく起因している。
第三の重要な知見は、第二の知見を基にしている。この望ましい土地のわずかな一部（上位35の大都市圏の1.2%）が、米国GDPのほぼ20%を生み出している。米国全体で見ると、それは全土地面積のわずか0.07にすぎず、そこに米国人口の7%が恵まれて暮らしている。
徒歩で回遊できる都市部は財政的な純影響をもたらす
これらすべてにより、第四の知見は非常に明確になる。調査によれば、徒歩で回遊できる都市部は、ほぼ例外なく地方政府に対して相当なプラスの財政的純影響をもたらす。実際、ほとんどの車利用中心の郊外地域は、高級住宅地であっても補助金に依存している。徒歩で回遊できる都市化をさらに進めることは、望ましい地域の供給と手頃さを高めながら、地方政府の財政を健全に保つための最善の方法である。
報告書は、バージニア州アーリントンを全国的なモデルとして挙げている。同市の徒歩で回遊できる土地面積は、米国の中で不釣り合いなほど高い。これにより、公立学校が全国的にランク付けされるための財政的支援が生まれている。アーリントンでは、公立学校で80の言語が話されるなど、移民コミュニティが大きいにもかかわらずである。同市は、ワシントンD.C.の中心部へとつながる地下のメトロレールに沿って、郡の土地面積の10%を高密度の徒歩で回遊できる都市空間へと転換することでこれを実現した。この土地の10%が、30年前には税収の20%を生み出していた。現在では、税収の50%以上を生み出している。
別の例はインディアナ州カーメルであり、インディアナポリス郊外にある歴史的な車利用中心の郊外都市である。長年在任している共和党のジム・ブレイナード市長は、再開発公社を通じて、元の中心市街地、市民・舞台芸術センター、そして複合用途の開発を再現した。これらは、両側にタウンハウスと中層の集合住宅が並ぶウォーキング／サイクリングトレイルによって結ばれている。市の継続的な再開発の取り組みについて質問された市長は、直接次のことを指摘した。税収の増加。
徒歩で回遊できる都市部は運営上効率的である
共著者のクリストファー・レインバーガーは、不動産開発業者兼コンサルタントであり、元ブルッキングス研究所のフェロー兼研究員でもあるが、郊外の町、都市、郡を含むほとんどの自治体が、持続不可能で無秩序に広がるインフラ（および未積立の年金制度に加えて）により、深刻な財政の将来に直面していると指摘している。徒歩で回遊できる都市部は、ほとんどの車利用中心の郊外に比べて5～20倍の密度を持ち、その結果、より効率的で維持費が少なくて済む。
アーリントンの例で述べたように、徒歩で回遊できる都市部が生み出す税収は、車利用中心の郊外地域の何倍にもなる。さらに重要なのは、徒歩で回遊できる都市空間の建設、維持、運営にかかるコストが、平方フィートあたりのドル換算で、車利用中心の郊外地域の10分の1から20分の1であることだ。公共の安全、上下水道、あるいは携帯電話網を問わず、高密度の徒歩で回遊できる都市部のインフラは、経済的により実現可能性が高い。
都市や郊外が財政的に健全な再開発の判断を下せるよう支援するため、Places Platformなどの企業は、開発事業者、不動産資産の所有者、地方自治体が、支出（資本的支出と運営支出の両方）についてリアルタイムで判断できるソフトウェアを開発している。不動産資産の所有者にとって、これらの新しいプラットフォームは、徒歩で回遊できる資産の現在の価格プレミアムと、今後の価格・賃料の見通しを示す。地方政府にとっては、これらのツールにより、公聴会の最中であっても、インフラへの支出とその後の運営コストに関する判断を即座に行うことが可能となり、人口密度の増加、交通の改善、社会的公平性の成果がもたらす財政的影響を評価できる。
