都市を活性化させるプレイスメイキングの技術

・プレイスメイキングが都市開発に効果的に貢献するためには、小さなディテールへの配慮が欠かせません。

・このような細部へのこだわりが、サステナビリティを志向した設計において違いを生み出します。

・ステークホルダーとの関わりも、場所の可能性を最大限に引き出すうえで極めて重要です。

私は不動産業界に比較的遅いキャリアで参入しましたが、初出勤前の数週間には多くのアドバイスを受けました。今でも忘れられない最も印象的な言葉の一つは、自社の開発地や場所の通りを時間をかけて歩き、そこに深く身を浸すようにということでした。

どの点に注意を払い、どこまで詳細に見るべきかを尋ねると、次のように言われました。「街灯の位置、敷石の色、アートワークの種類、樹木の種類、人々の動き方。要するに、すべてです。同僚たちは何年もかけてそれを研究してきたので、あなたにもそれが必要になります。」

当時は気づきませんでしたが、これは、東京の六本木ヒルズやロンドンのキングス・クロスのような開発事例に見られる、プレイスメイキングの技術を私が理解できるようにするための教えだったのです。東京の六本木ヒルズまたはロンドンのキングス・クロス。私はこれらのプロジェクトに特に感銘を受けています。世界の二つの大都市において、都市の構造を再構想している点が優れているからです。例えば六本木ヒルズは、日本で最大規模の民間主導による都市再開発事業を完成させるために、革新的な土地利用を必要としました。オフィス、美術館、商業施設など多様な用途があることでコミュニティの雰囲気が生まれ、屋上から散策路に至るまでの広大な緑地が、公共利用をさらに促しています。

プレイスメイキングを成功させるためには、開発のあらゆる要素を慎重に検討し、その空間が可能な限り最良のものとなるようにすることが不可欠です。私の指導者が助言したように、これらの多様な要素すべてに意識を向けることができれば、ステークホルダーとの関わりははるかに容易になります。15年後に振り返っても、私はあの助言に今も深く感謝しています。

サステナビリティは現在、スワイヤー・プロパティーズにおけるプレイスメイキングの主要な検討事項となっており、そこでは創造性と革新性という密接に結びついた原則が重要な役割を果たす必要があります。設計やサステナビリティの基準において法定要件を上回る高い仕様の建造物を備えるだけでは十分ではありません。例えば、香港のワン・タイクー・プレイスがその例です。当社では、古い建物のサステナビリティ性能を向上させることに特化したチームを設けています。タイクー・プレイスの89%はグリーンビルディングで構成されていますが、そのうちいくつかは1970年代に建てられたため、特別な注意が必要です。サステナビリティは、テナントや当社がサービスを提供する地域社会にとっても重要であることを私たちは理解しています。

そのため当社は、パリ協定に沿って、SD 2030プログラムの下で世界中の物件に対する長期的な脱炭素目標を設定しています。2008年に導入した有益なエンゲージメント施策の一つは、オフィスおよび商業テナントの双方を対象とした無料のエネルギー監査でした。その結果、年間9百万kWhの電力削減を実現しており、これは驚くべき量です。この電力があれば、約260万台の家庭用エアコンを1時間稼働させることができます。

サステナビリティを推進するうえで成功の鍵となるのは、投資支援や関連技術だけでなく、エネルギー効率を最も効果的に改善する方法を判断するためのデータ分析やベンチマーキングの能力を高めるパートナーシップでもあります。世界各地の多くのデベロッパーは、教育機関と協働して、ビッグデータ分析やKPIモニタリングを開発し、建築環境におけるエネルギー最適化を強化しています。これはさらにサプライチェーン全体にも広がっており、開発の全ライフサイクルを通じてサステナビリティを組み込む統合的な設計手法が増えつつあります。

過密な都市環境におけるプレイスメイキングとステークホルダーとの関わりのもう一つの重要な側面は、歩きやすさを高める方法です。香港をよく知る人々には、都市の喧騒から手軽で便利に離れられる、至る所にある丘陵のハイキングコースはおなじみでしょう。人々が散策を好むことは明らかですが、都市の景観においては、そのための適切な環境を意図的に設計しなければなりません。

パンデミックの期間を通じて、アテネからオークランドに至るまで世界各地の都市が、車両交通を減らし、歩行者にやさしい通りを整備する取り組みを進めてきたことは心強い動きです。例えばロンドン市長は、一時的または時間帯を限定した歩行者専用化に適した通りや空間をさらに特定することを積極的に推進してきました。より多くの「ストリートリーテリー（路上飲食スペース）」や、地域に根ざした屋外席の設置も広がるでしょう。シカゴは長年かけて地下歩行者ネットワーク「ペドウェイ」を開発してきました。これは中心業務地区の40ブロック以上を結ぶ、地下トンネルと高架橋の連なりです。そのため市民は、悪天候による不快さを避けて自由に歩くことができます。

ステークホルダーとの関わりの本質は、土地をどのように開発するかについて、多様で幅広い視点を集め、より良い解決策やアイデアを構想することにあります。サンフランシスコのトレジャー・アイランド開発は、住みやすさを高め、プレイスメイキングにとって重要なレジリエンスの側面に対処するためには、強力なパートナーシップが必要であることを示しています。トレジャー・アイランドは1871年以降のサンフランシスコで最大規模の新規オープンスペース開発であり、海面上昇の脅威と地盤の安定性に対処するために技術者チームを必要としました。試験とモデリングを通じて、すべての道路を基準洪水水位より36インチ高くする計画が策定されました。この開発により、かつての海軍基地は複合用途の街区へと生まれ変わり、広大な公園、サイクリングおよびウォーキングコース、宿泊施設、オフィススペースに加え、約8,000戸の住宅が整備される予定で、そのうち27%は手頃な価格の住宅として指定されます。

香港大学の環境学者および生物学者との協働は、タイクー・プレイスおよびその周辺の景観計画に役立ってきました。当社は同地で、生物多様性を高め、地域の既存の公園や娯楽施設を補完する都市型庭園を整備しています。地上階には約6,400平方メートルの緑地を創出しており、これは香港の過密な都市圏においては大きな面積です。開発用地およびその周辺の生物多様性を調査することで、当社のチームが直面する環境課題への認識が深まり、都市部が多様な動植物の生息地となり得ること、またそうあるべきことへの意識が高まっています。

こうしたプロジェクトにおけるもう一つの重要なステークホルダーは地方自治体です。例えば庭園を整備する第一歩は、転換可能な地上階のスペースを確保することです。北京の三里屯エリアでは、例えば、オポジット・ハウス・コミュニティガーデンは、朝陽区政府の支援を得て初めて設立されました。魅力的なデザインと詳細な計画を策定するには、すべての関係者による忍耐、妥協、共感が必要であり、相互に受け入れ可能な解決策に到達するためには、それらが不可欠でした。

エネルギーを高めたいときや、インスピレーションを得たいときには、スワイヤー・プロパティーズのプレイスメイキング・アカデミーの新入社員たちと話すのが好きです。彼らは毎年当社が受け入れる香港出身の若者たちで、地元の農産物を扱う市場から、新しい社会的距離確保規制の時代にふさわしいクリスマスマーケットに至るまで、当社のポートフォリオ内の最新プロジェクトに携わる権限を与えられています。彼らを見ていると、プレイスメイキングという技術の未来は確かに息づいていると感じさせられます。