家賃統制は、最近のパリとロンドンの市長選で中心的な争点となった。
最近の研究によると、家賃統制は提供される住宅の数と質に悪影響を及ぼすという。
開発業者への税額控除など、他の代替策も検討されるべきである。
パリとロンドンの2020年選挙の日程は、前例のない新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の世界的流行により変更されたが、住宅危機をめぐる議論を呼ぶ問題は変わらない内容である。とりわけ家賃価格統制は、両首都の候補者の市長選キャンペーンの中心にある基本的な論点の一つである。
によると、Valuation Office Agency（評価庁）のデータでは、ロンドンでは2011年から2018年にかけて平均月額家賃が35％上昇した。同市の2019年の月額平均は英国の他地域の2倍以上であり、最新のイングランド住宅調査（English Housing Survey）によると、民間賃貸居住者が世帯収入に占める家賃の割合は、ロンドンでは42％と、イングランドの他地域の30％を大きく上回っている。
その結果、ロンドン市長として2期目を迎えるサディク・カーンは、今回の選挙を家賃統制の是非を問う投票と位置づけ、政府に働きかけ、家賃の上限を設定する追加の権限を自らに与えるよう求めるとともに、地方自治体や社会住宅、その他真に手頃な価格の住宅への投資を大幅に拡大するよう訴えている。カーンはまた、ロンドンの民間賃貸住宅に関する新たな委員会を設置することも目指しており、その委員会には借家人も理事として参加させ、借家人がより手頃な価格の住宅を利用できるよう、価格を管理・実施するための措置を講じる方針である。
一方、財政研究所（Institute for Fiscal Studies）のシニア・リサーチ・エコノミストであるジョナサン・クリブ氏は、次のように主張している。こうした措置は借家人にとって短期的な利益をもたらすものの、長期的には住宅の全体的な質が低下するというのである。家主は収入の減少に対応してコストを抑えようと維持管理を怠るようになり、その結果、ロンドンの住環境に悪影響が及ぶという。
家主の投資収益は減少し、その結果、多くの家主が収益用不動産への投資から撤退することになる。これにより民間賃貸住宅の供給は減少し、競争が激化し、結果として家賃が急騰する。これは望ましい効果とは正反対の結果である。
一方で政府は、借家人が自らの落ち度によらず恣意的に立ち退かされる「無過失」立ち退きを撤廃し、不当な賃料の徴収を禁止するとともに、敷金に上限を設けるという計画を発表しており、これにより、ロンドンの借家人は年間2億4,000万ポンドを節約できると見込まれている。これは地域の住宅市場を改善するための前向きな一歩である。また、ロンドン市長選の保守派候補であるショーン・ベイリー氏も同様に、カーン氏の提案を批判し、住宅危機の唯一の解決策はより多くの住宅を建設することだと主張している。
パリも同様の状況にある。2014年にアン・イダルゴ氏が市長に選出されて以来、同氏はパリの不動産価格と家賃の急騰を抑えるため奮闘してきた。こうした状況は家族を首都から追い出し、人口減少をもたらしている。2015年8月、イダルゴ氏と彼女のチームは、この住宅危機を解決するため、パリで家賃の上限を導入した。2017年11月に撤廃されたが、2019年7月に再導入されたこともあり、家賃統制はアン・イダルゴ氏の2020年の選挙戦においても中心的な争点であり続けた。これに対し、主な対立候補であるラシダ・ダティ氏は、当選すれば現行の家賃上限を撤廃すると公約していた。
2019年の導入以来、この義務的な家賃価格統制は毎年更新されている。パリは14の地理的区域に分けられ、住宅の種類ごとに区域別の平均基準価格が定められている。家主には、平均基準価格より20％高い上限と、30％低い下限の基準家賃が設定される。これらの規則に違反した場合は、金銭的な制裁が科される。その目的は、家賃の上昇を抑え、すでに高すぎる家賃を引き下げ、最終的にはフランスの首都からの人口流出を食い止めることにある。
家賃統制の悪影響
政治運動や選挙が展開される時期には、サンフランシスコサンフランシスコとドイツで行われた、政治的偏りのない家賃統制に関する研究を振り返ることが重要である。
サンフランシスコでは1994年に初めて家賃統制が導入された。短期的な効果は概ね良好であった。調査対象となった借家人の大半は同市に留まり、現在の住居に住み続ける可能性は10〜20％高かった。しかし長期的には、家主が自らの物件を家賃上限の規制から外そうと試みたため、提供される住居が15％減少し、家賃全般が上昇し、影響を受けた地域ではジェントリフィケーションが進んだ。
家賃が上昇した理由は二つある。第一に、家賃統制の適用外となる住居が減少する中で、その限られた住居をめぐる競争が激化したこと。第二に、家主が家賃統制を回避するために行った改修工事により、住居の質が向上し、結果として提供される住居の価格が上昇したことである。総じて、家賃統制が市全体にもたらした負の影響は、借家人にとっての利益を大きく上回った。
ドイツでは2015年により最近になって家賃統制が導入されたが、短期的な問題、特に上限の対象外となった住居の価格に関する問題が生じた。家賃統制の対象となる住宅をめぐる競争が人為的に激化したため、高所得世帯が上限の対象外の住宅に流れ、その結果、そうした住宅の家賃も押し上げられた。ドイツの最高裁判所は最近、ベルリンの失敗した実験を、わずか1年後に終了させたのも当然である。家賃は下がったが、住宅供給も減少していた。「判決は、9月の選挙に向けて準備を進めるベルリンの左派連立政権にとって打撃である」とベルリナー・ツァイトゥング紙は主張している。
これらの事例が示すように、有権者は、短期的には家賃統制が借家人にとって有利に働く可能性があることを認識すべきである。しかし長期的には、家賃の上昇と住宅供給の減少を招き、将来の世代に大きな負担を強いることになる。解決策は何か。当フォーラムの研究に基づき、開発業者が収益用不動産へ投資するよう促す税額控除制度の導入を提言する。これにより、住宅市場における手頃な価格の住宅の供給減少を防ぎ、住宅供給経路を通じて、借家人を家賃の急騰から守ることができると考える。
