世界が直面しているのは住宅不足ではない。供給、需要、手頃さ、アクセスの間にある世界的なミスマッチだ。
農村から都市への移住が続き、人口が減少した村では住宅が余る一方、都市では過密化が進んでいる。
住宅問題は政治的な争点となっているが、解決策は量や供給だけでなく、価値と成果に改めて焦点を当てる必要がある。
毎週、ニュースでは矛盾が次々と報じられる。ある記事では、住宅は絶望的なほど手が届かないと嘆かれる一方、次の記事では、ある町が住宅をわずか1ユーロで売り出している。
見出しに表れる逆説は、せいぜい表面的なものにすぎず、世界的な住宅危機は、単純に住宅の不足に帰することはできない。むしろ問題は、既存の住宅の立地が悪いこと、住宅を最も必要とする人々には高すぎること、あるいは人々の暮らし方に合っていないことだ。
私たちが直面しているのは、世界的な住宅不足ではなく、実のところ世界的な住宅のミスマッチなのかもしれない。
供給と需要のミスマッチ
多くの高所得国では、建設される住宅の戸数は人口増加のペースに追いついており、場合によってはそれを上回っている。米国を例にとると、国勢調査のデータによれば、全国で空き寝室が数百万室に上る余剰となっている。
それでも、数十万人の米国人がホームレスとなり、シェルターや車の中、あるいは路上で暮らしている。供給された住宅の戸数を見るのではなく、住宅がどこにあり、価格はいくらで、最終的に誰が利用できるのかに目を向けよう。
人口動態の変化は、住宅をめぐる生態系に複雑さと不確実性をもたらす。多くの高齢者は、子どもが独立した後も大きな家族向け住宅に住み続けている。住まいを縮小するのは合理的に思えるが、中心部にある小規模な住宅は、同じくらい、あるいはそれ以上に高価なことが多い。その結果、人々はもはや必要としていない住宅に縛られ、別の人々は必要とする住宅から締め出される仕組みになっている。
世界に広がるゆがみのパターン
住宅の未活用、住まいによる拘束、排除というこのパターンは、米国の住宅制度に限ったものではない。実際、住宅分配の危機は世界規模で進行している。
日本では、900万戸を超える空き家があり、その多くは農村部や人口が減少する町にある一方、都市部では住宅需要が急増している。
イタリアでは、住宅がわずか1ユーロで販売され、過疎化した村への移住者を呼び込むため、世帯に住宅費の補助として最大10万ユーロを提供することもある。
メキシコでは2000年代に住宅ブームが起き、都市周縁部に何百万戸もの住宅が建設された。こうした住宅の多くは今では放棄されている。入居予定者にとって、職場や学校、必要不可欠なサービスから遠すぎたためだ。
サハラ以南のアフリカでは、多くの都市で農村から都市への急速な移住が見られる。農村部の住宅では経済的な機会へのアクセスが限られるためだ。その結果、非公式居住地の過密化、都市部の地価上昇、インフラへの負担が生じている。
政治家が数字に注目する理由
世界的に、住宅は大きな政治的争点となり、選挙を左右する最重要課題の一つに数えられている。政治家は世論の圧力に応え、見出し映えする野心的な公約を掲げる。たとえば、フィリピンやナイジェリアで見られる、年間100万戸を建設するという公約だ。
こうした伝えやすい数字は、緊急性や規模感を示すのに役立つ一方、建設されるものと人々が本当に必要としているものとのミスマッチという核心的な問題を覆い隠してしまう。
大規模な住宅計画の多くは、建設の質が低いから失敗するのではない。交通の便がよい場所より安価な土地を優先し、職場や交通機関、サービスから遠く離れた場所に住宅を建てるために失敗するのだ。意思決定を左右するのは、生活の質ではなく土地の安さだ。
今日、住宅は多くの家庭にとって最も重要な経済的懸念の一つであり、インフレや雇用といった長年の有権者の優先課題を上回ることさえある。しかし、新しい住宅が手頃でない、利用しにくい、あるいは日々の暮らしに合っていないなら、何戸供給されても有権者は恩恵を実感できない。
東南アジアのある住宅担当者は、私たちに率直にこう認めた。「私たちの目標は量的なもので、質的なものではありません」。この考え方を改めなければならない。
世界的な「住宅不足」の捉え直し
需要を満たすため、世界では毎日9万6,000戸の住宅を新たに建設する必要があるとよく言われる。実際には、この数字は説明する以上に多くのことを覆い隠している。
十分な住宅がないまま暮らす人は何百万人もいるが、その多くは住む場所そのものがないわけではない。過密で、安全性を欠き、基準を満たさない環境で暮らしている。 問題は質的であると同時に量的でもある。必要なのは単に住宅を増やすことではなく、立地や建設の質を高め、今日の現実に合わせた住宅だ。
住宅をめぐる議論の枠組みを見直す必要がある。住宅が足りないのではない。適切な場所にある住宅が足りないのだ。
本当の制約はレンガではなく土地
住宅のコストを下げる万能薬や画期的な建設技術はない。レンガやセメントではなく、手頃で立地のよい土地へのアクセスこそが、真のボトルネックだ。マッキンゼーの報告書によると、多くの都市では土地が住宅費の大半を占めている。
そのため、供給を増やすだけで価格が下がるとは限らない。依然として、しばしば間違った場所に建設しているからだ。
解決には建物を増やすだけでなく、より良い制度が必要
住宅のミスマッチを解消するには、量から価値へ、産出から成果へと軸足を移す必要がある。具体的には次のとおりだ。
土地利用規制を改革しインフラやサービスが整った地域で、空き地への建設、複合用途開発、緩やかな高密度化を可能にする。
立地のよい土地を、手頃な住宅を供給する開発事業者が利用できるようにし官民連携、ランドバンク、自治体所有地、その他のインセンティブを活用する。
非公式居住地を改善する。移転よりも手頃で、公平な場合が多い。
住宅向けマイクロファイナンスへのアクセスを拡大し小規模な家主や自力で住宅を建てる人が、住宅を改善し、手頃な賃貸住宅を段階的に増やせるようにする。
住まいの縮小や用途転換を促進し特に高齢化社会で、十分に活用されていない空間を活用する。
新たな住宅供給の取り組みを交通機関、学校、公共サービスと連携させ、活気があり、つながりのある地域をつくる。
世界の住宅をめぐる新たな語り方
住宅をめぐる議論の枠組みを見直す必要がある。住宅が足りないのではない。適切な場所にある住宅が足りないのだ。
根本的な非効率に対処せず、住宅戸数だけを追い続ければ、ある町では1ドルの住宅が売られ、別の町では100万ドルのコンドミニアムが売られる状況が続くだろう。
