不動産業界は、建物、床面積、入居率だけの問題ではありません。人と場所のビジネスなのです。
世界経済フォーラムが不動産会社Avison Youngと協働して発行した新たな「社会的価値プレイブック」は、都市再開発プロジェクトにおいて長期的な社会的価値の目標を達成するための6つの原則を示しています。
プロジェクトの初期段階からこれらの原則を遵守することで、官民の連携が大幅に強化されます。その結果、地域社会の具体的なニーズに適合した開発が実現するとともに、手頃な価格の住宅の危機といった、より広範な課題への対応にもつながります。
危機はしばしば希望が生まれる坩堝となります。2008～2009年に西側市場を襲った金融危機の後、英国のケンブリッジ市議会は、失敗に終わった住宅プロジェクトの管理を引き継ぎました。市議会はまず、この用地の新たなビジョンについて地域社会の意見を求めることから始めました。コーハウジングは、手頃な価格を実現するだけでなく、地域社会の結束を強めるための最優先事項として浮上しました。
こうした指針を踏まえ、市はコーハウジング開発チームを選定しました。生まれたパートナーシップは、当初から革新的なものでした。社会的価値の創出と財務的な実現可能性の両方を重視することで、選ばれた開発チームは、土地所有者であるケンブリッジ市の経済的利益を守りながら、社会的価値の目標を達成することができました。
将来の居住者は、設計および開発の各段階を通じて関与しました。多様な住宅タイプを組み合わせた結果、世代間の共生が促進されています。このプロジェクトには、日用品をまとめ買いできるコミュニティショップ、手頃な価格で省エネルギーの家電を備えた共用ランドリースペース、共用庭園、住民が運営するジムも含まれています。「コモン・ハウス」は社交の場を提供し、屋外にも共用の交流スペースがあります。この新たな開発は、次の名称で知られるようになりました：マーマレード・レーン。
全住戸が売却された後、開発チームはプロジェクトから撤退し、住民で構成されるコーハウジング・グループが共用スペースの長期的な維持管理を担うことになりました。完成から5年後、マーマレード・レーンの42戸の住宅には、開発を7回分埋められるほどの待機者がいます。この開発は、都市計画における数々の賞を受賞しており、その中には英国で最も権威ある賞も含まれています。
人と場所に焦点を当てる
マーマレード・レーンは、世界経済フォーラムがAvison Youngと協働して最近発行した新たな「社会的価値プレイブック」で取り上げられている14の事例研究の一つです。このプレイブックは、北米、英国、欧州各地の成功した都市開発事例を通して、社会的価値を創出するための6つの原則を示しています。
これらの原則の核心には、一つの単純な洞察があります。それは、都市開発がもたらす社会的価値は、場所とそこに暮らす人々に大きく依存するということです。プレイブックで紹介されている原則と提言は、すべての関係者が個々のプロジェクトに固有の解決策を生み出せるよう設計されています。
例えば米国では、ミネソタ州が、ロチェスター市の著名なメイヨー・クリニックと提携し、「デスティネーション・メディカル・センター（DMC）」を創設しました。これは20年間にわたる数十億ドル規模の開発構想で、同市を再活性化し、世界的な医療拠点へと変えることを目指しています。
DMCにとって、地域社会の関与は形式的な作業ではありません。この受賞歴のある地域共創モデルにより、ロチェスターの住民は意思決定や、プロジェクトの成功基準の策定に高いレベルで関与しています。
特筆すべき点として、「地域共創者」は、そのネットワークや経験に基づいて選ばれ、その時間に対して報酬が支払われます。彼らは設計ワークショップに参加し、アンケート、フォーカスグループ、タウンホール形式の傾聴セッションを通じて、地域社会からの意見を集めます。この動的な評価手法により、開発事業者は、地域社会やその他の関係者の変化する優先事項に合わせて、目標と指標を調整することができます。
社会的成果の追跡
このような柔軟性は、構想から完成までに20年以上かかることもある都市開発プロジェクトにとって不可欠な原則です。もう一つの重要な優先事項は、社会的成果を測定し、それを監視・管理できるようにすることです。
ブレント・クロス・タウンは、英国における80億ポンド規模の都市再生プロジェクトです。6,700戸の新築住宅、25,000人分のワークスペース、新たなハイストリート、50エーカーの公園および運動場を含み、2030年までにネットゼロを達成することを目標としています。バーネット区議会と不動産開発会社Related Argentの官民連携事業です。
開発事業者は、区議会、エンジニアリングコンサルタントのBuro Happold、マンチェスター大学と協力し、新たに開発された「フーリッシング指数」を用いて、地域社会と個人の両方のウェルビーイングを測定しています。包括的な縦断的研究の一連の取り組みは、2021年に基準値を確立することから始まりました。オンラインアンケート、行動観察、活動追跡センサー、環境センサー、対面インタビューを用いて、少なくとも10年間にわたり地域社会のウェルビーイングの状態を記録します。この指数は、社会的交流、人々の公共空間の利用方法、近隣地域内での移動の仕方などの要素を考慮し、ウェルビーイングに影響を与える因果関係を理解しようとするものです。
場所づくりの手段としての「一時的利用」
不動産業界は、建物、床面積、入居率だけの問題ではありません。人と場所のビジネスなのです。例えばサンフランシスコでは、市のウォーターフロントにある旧造船所「ピア70」の開発事業者が、本格的な再開発を待つ間、大型倉庫を仮設のイベントスペースとして再利用し、地域のために300万ドルを集めました。ピア70は、市のウォーターフロントにある旧造船所です。
当初「一時的利用」と呼ばれていたこの倉庫は、敷地の象徴となり、現在もイベント、メイカーズマーケットホール、オフィススペースとして活用され続けています。これらのプログラムは人々を引き寄せ、ひいては場所に価値を生み出しています。場所づくりの好循環です。
すべての人に価値を創出する
「社会的価値プレイブック」は、世界経済フォーラムと不動産会社Avison Youngが共同で策定したもので、フォーラムの「再生における社会的価値タスクフォース」からの指針に基づいており、協働の力を示しています。2023年12月に発足したこのタスクフォースには、政府指導者、公務員、開発事業者、請負業者、投資家、有識者を含む25名の現役メンバーがいます。
プレイブックの事例研究は、現状に挑戦する革新的なアイデアと実践を体現しています。手頃な価格の住宅の危機や、拡大する社会経済的不平等といったグローバルリスクには、創造性と革新に基づく体系的な変革が求められています。最終的に、より良い社会的成果を生み出すことは、すべての人に恩恵をもたらす価値を創出します。
