回復は、不動産の価値を人間の体験に合わせて再構築する好機である。
人々には選択肢があります。自宅にとどまるか、外出するかです。選択が再利用の動きを左右するため、人を中心に据えた不動産の価値は高まるでしょう。
こうした場所は、より安定した収益を得られる可能性がある一方、人間中心ではない場所はそうなりえないかもしれません。
パンデミック後の世界が姿を現し始め、人々が自宅の外での体験を求める中で、パンデミック前の不動産業界は、人を中心に構想されていない不動産の評価において行き過ぎていたかもしれないことが明らかになりつつあります。明らかに、新たな時代を迎えるにあたり、建物や場所が人間の体験をどのように価値づけるよう設計されるかは、この方程式の重要な要素となるでしょう。
場所は生活に不可欠です。パンデミックにより多くの場所を離れた際、私たちはそれらの場所に伴う体験も失いました。今日、パンデミックのおかげで、私たちが大切にする体験と場所の関係への理解は、これまで以上に鮮明になっています。
狩猟採集民として私たちの中に組み込まれた、移動、自発性、交流、多様性などの人間の欲求は、複数の場所や環境にアクセスできる場合にのみ満たされます。閉じ込められた生活では、「単一の場所」での暮らしは健康と安全の要件を満たしましたが、生活の質という点での代償は深刻でした。完全に人間らしく生きるためには「複数の場所」での生活が必要であり、不動産はそれを実現するうえで極めて重要です。そう考えると、パンデミック後の不動産は、現在の評価モデルが認めている以上の価値を持っています。この認識は、職場、ホテル、小売、学校、都市の設計のあり方を変えうるものです。
複合用途の開発、町の中心部、そしてプレイスメイキングやコミュニティへの関心の高まりは、この20年間で増加してきました。しかし、パンデミック後の回復において、原動力となるのは従来のパターンではなく、選択、すなわち異なる体験を提供する可能性です。自宅にとどまるか、外出するか。不動産の新たな価値の源泉は、仮想を超えた体験のための、家の外のプラットフォームであることにあります。
これらの問いへの答えはまだ明らかになりつつあるため、過去9か月にわたり不動産の価値は激しい上下動を経験してきました。Gensler Research Instituteによる最近の3つの調査は、人間の体験と不動産の根本的な関係について光を当てています。
適切な場所で働く
2020年4月と9月に、同研究所はパンデミック中に在宅勤務（WFH）を経験した米国の2,300人以上の労働者の回答を調査しました。在宅勤務の取り決めでは、業務や基本的な機能は有効であったものの、ほとんどの人は、他者との近接性が仕事にもたらす利点のために、オフィスへの復帰を望んでいます。
同研究所の調査によると、回答者のうち100％在宅勤務を希望するのはわずか12％で、44％は週に1日から4日在宅勤務できる柔軟性を持つハイブリッド型の取り決めを好んでいます。また、同調査では、88％の人が、オフィスが週の仕事の体験の一部であることを望んでいることも明らかになりました。
小売は商品以上のもの
体験と場所の関係を理解するための継続的な取り組みの中で、同研究所はGensler Experience Indexを開発しました。調査と民族誌的研究を通じて、小売店、レストラン、その他の目的地を含む場所は、提供する取引、業務、サービスを超えて幅広い体験を提供するときに成功することが示されました。
買い物の動機の51％は、娯楽、交流、学習、インスピレーションを得る機会であるため、パンデミック後の環境においては、消費者との取引を超えた多様なエンゲージメント体験を提供すれば、小売不動産の価値は高まるでしょう。オンラインショッピングは今後も続きますが、パンデミック後の消費者にとって、複数の小売の選択肢を持つことは極めて重要です。
20分圏内の近隣地域
今年の5月と8月に、同研究所のCity Pulse調査がニューヨーク、サンフランシスコ、シンガポール、ロンドンで実施され、幅広い指標を用いてこれらの都市における人々の体験を測定しました。その結果、約3分の2の人が、COVID-19以降に引っ越しへの関心を高めていることがわかりました。健康上の懸念から、公共交通機関が主な要因であったことは驚くにあたりません。調査結果によると、回答者は郊外、小規模な都市、農村部への移転に関心を示しました。これらの場所では、公共交通機関での長い通勤なしに、勤務先や買い物先により近い環境が得られるためです。
当たり前のことを明確にしておくことが重要です。回答者は、パンデミック後の将来において自宅にとどまるために引っ越しを考えていたわけではありません。むしろ、引っ越しは、人間の欲求を満たすために自宅の外の場所へのアクセスを容易にします。人々は、商業、住宅、公共施設、人道的な不動産が同じ地区や近隣に存在する都市を求めています。この傾向は、米国の20分圏内の近隣地域（または、同様にパリの15分都市構想）の根底にある考え方であり、都市が場所や体験への容易なアクセスを提供する必要があるという考えに注目が集まっています。
健康的で回復力があり、公平な近隣地域をつくる
パンデミックは、建物が本来提供するよう設計された社会的交流を促進する能力に影響を与えました。都市を価値の枠組みから検討すると、健康と幸福を支えない場所は、人々がそこに居住することを拒むため、価値を失います。清潔さ、健康、安全は、パンデミック後の環境においても価値を生み出す人間の体験の期待となる可能性を秘めています。
人々は都市や近隣地域を形づくりますが、これらの場所は私たちが何者であるかを形づくる力も持っています。都市の設計は私たちを映し出すものです。公平で包摂的な設計の重要性への認識は、今後の不動産開発の特徴となるでしょう。
気候変動は依然として現代の決定的な課題であり、人と地球にとって健康的な建物をつくることが極めて重要になるでしょう。人を中心とした不動産をつくることは、炭素への配慮と循環型経済の導入も意味します。これらの目標は相互に補完し合い、相互に一致するものであるため、ゼロサムゲームではありません。
経済的価値を超えて
人間中心の設計は、不動産に価値を加えるため強力な機会であり、社会にとっての利益は積み重なっていきます。人々には、自宅にとどまるか、外出するかという選択肢があります。パンデミック後の将来において、人々が不動産の人間の体験の価値に基づいて利用を優先し始めると、勝者と敗者が生まれるでしょう。
私たちを自宅から外へ出るよう動機づける建造環境をつくるには、人々の体験に焦点を当てた、より全体的な設計アプローチが必要です。設計は、行動を駆動する要因を理解し、人と人との交流を促し、有効性を最適化しなければなりません。
このように不動産を変革することは、需要の高い製品を生み出すことで、開発者や投資家に財務的リターンをもたらすだけでなく、個人、組織、そして社会全体に価値をもたらします。私たちの体験は、働き、暮らし、効果的に遊ぶための膨大な数の場所によって可能になり、同時にインスピレーション、つながり、発見をもたらします。不動産は人生が営まれる舞台であり、その体験を高めるように設計されれば、その価値を最大化できます。
