不動産の資産クラスは、住宅、オフィス、物流施設、商業施設の用途の境界を曖昧にしながら、複数の用途を組み合わせることが増えている。
住宅ローン金利と インフレが上昇する中、不動産投資家は融合の流れを活用し、各用途が全体に貢献するミックスユース空間から、大きな収益を追求すべきである。
投資家と開発事業者にとって、開発事業の個々の要素がどのように連携し、互いを支え合うのかについてビジョンを持つことは極めて重要である。
私たちは、境界線が次第に曖昧になる世界に生きている。消費者がよりシンプルさと効率性を求める中、企業はバリューチェーンの上流や下流へと進出し、新たな製品ラインやサービスに乗り出している。スマートフォンは今やカメラ（そして、それ以外にも多くの機能）を兼ね、書店は電子書籍端末を販売し、小売業者は融資事業者のように振る舞い、ライドシェアアプリ企業は自動車との関わり方を再定義している。
不動産分野でも同じ傾向が見られ、不動産の資産クラスは複数の製品タイプをより頻繁に組み合わせ、住宅、オフィス、物流施設、商業施設の用途の境界を曖昧にしている。住宅ローン金利とインフレが上昇する中、不動産投資家は融合の流れを活用し、各用途が全体に貢献するミックスユース空間から、大きな収益を追求すべきである。
歴史的に、不動産業界は製品タイプごとに明確に分けられてきた。オフィス、物流施設、集合住宅、小売施設は、それぞれ別個の投資機会と見なされていた。投資家は各資産クラスの変動性と収益性を分析し、効率的フロンティア（投資環境がより単純で、それゆえより効率的だった時代）に基づいて資本を配分していた。その指導原則は、不動産事業者は自らの専門分野にとどまるべきだというものだった。しかし、今後10年間で投資家の資本配分はこのようにはならない。製品タイプは互いに融合しつつある。
ここ数年、Eコマースの波が本格化するにつれ、実店舗型の小売は敬遠される資産クラスとなった。しかし、多くの小売施設は好調な業績を上げている。たとえば、米国ワシントンD.C.のCityCenterDCでは、この同時期に売上高が前年比で増加しており、平均総売上高は1平方フィートあたり1,300ドルを超えている。一方、オフィススペースは、柔軟なリモートワーク制度に対する従業員の期待に企業が応えることに苦慮しているという課題に直面している。米国ソルトレイクシティのSouth Temple Towerのように、集合住宅への転換に適したオフィス物件もある。同ビルはオフィスから集合住宅へ転換が進められている。その一方で、高層階のバルコニー、屋上テラス、その他の共用スペースを設けることで、高級アパートメントのような集合住宅的な体験をオフィスに取り入れる事例も見られる。
多くの物流施設のテナントも、オフィスのテナントと同様に逼迫した労働市場に直面しており、提供するアメニティを同様に見直す必要がある。これは日本の名古屋にある「Yatomi Distribution Center」においても当てはまる事例である。Yatomi Distribution Center（日本・名古屋）では、作業員がオフィスビルでよく見られるような質の高いアメニティを利用できる。例えば、屋内外のダイニングエリア、ビジネスラウンジ、テナント向けのシャワー設備などがある。さらに、Whole Foodsのように多くの小売店舗がEコマースの配送拠点を兼ねたり、食料品の宅配サービスを提供したりするなど、小売と ラストワンマイル物流の境界も曖昧になっている。
その結果、都市部の用地を検討する投資家は、製品タイプにとらわれず、最高かつ最善の用途に注力しなければならない。しかし、不動産分野で融合の利点を最大限に活かすには、オフィス、小売、住宅などの個々の要素が深く結びつき、互いの成長を支え合う空間を、建造環境の中に創り出すことが必要である。ノースカロライナ州ケーリーのFentonのように、すべての製品タイプを取り入れた優れた事例もある。Fentonは同地域初のミックスユース拠点であり、250万平方フィートの小売、オフィス、飲食、ホテル、集合住宅の空間を有している。
これは単なるミックスユースではない。ミックスユースでは、敷地を共有する各製品タイプが独立して存在しているにすぎない。一方、ここでは小売施設や娯楽施設が戦略的に厳選され、開発地のオフィスワーカーと居住者の双方にとって魅力的なものとなっている。また、すべての用途が互いに、そして敷地全体と緻密に統合され、朝から夜まで歩きやすく活気に満ちた環境を生み出している。オフィスが、勤務時間を終えた後も人々が過ごしたいと思うような活気ある場所に立地していれば、企業は従業員を職場へより効果的に呼び戻すことができる。
投資家と開発事業者にとって、開発事業の個々の要素がどのように連携し、互いを支え合うのかについてビジョンを持つことは極めて重要である。ファーマーズマーケットからコンサート、小売店に至るまで、敷地を活性化させるあらゆる要素である「ソフトウェア」は、物理的な構造物、建物、オープンスペース、通路といった「ハードウェア」と同じくらい重要である。仕事、居住、娯楽の境界が曖昧になっている時代において、ハードウェアとソフトウェアを統合し、ダイナミックな環境を創り出す能力こそが真の差別化要因となるだろう。
