都市部では、建物が世界の炭素排出量全体の最大60%を占めています。
現在ある建物の約80%は2050年にも存在しているため、エネルギー効率の向上に向けてそれらを改修することが、気候変動への対策において不可欠です。
ネットゼロ建築物への需要は高まっていますが、地球温暖化を1.5°Cに抑えるためには、取り組みをさらに加速させなければなりません。
真のネットゼロ都市の実現には、既存の建物やインフラの更新が必要になります。
先進国全体で、都市は利用率の低い、エネルギー効率の悪い建物が中心となっています。その多くは築50年未満であるにもかかわらずです。
これらの建物は、今も日々の都市生活の中心にありますが、そのカーボンフットプリントと非効率性は、所有者、政策立案者、地方自治体、地域社会にとって大きな課題となっています。
都市部では、建物が世界の炭素排出量全体の最大60%を占めています。
各国がネットゼロの目標を達成するには、都市での緊急の対策が必要です。しかし、既存の建物を取り壊して建て替えるという従来のモデルは正当化しにくいものです。新築には、組み込み炭素、資材不足、世界的なサプライチェーンの圧力といった独自の課題も伴います。
既存の建物を見直し、改修する：検討すべき点
今日の都市にある建物の約80%は2050年にも存在しています。すでにある建物について、早急に見直す必要があります。
改修への取り組みを優先する。 ネットゼロの達成に向けて、グローバル・ノースは改修への取り組みを優先し、建物が望ましいものであると同時に、持続可能性とエネルギー効率も確保されるようにしなければなりません。
エネルギー性能：そのためには、業界が標準化されたエネルギー性能指標の策定に結束して取り組む必要があります。現在、エネルギー消費目標は新築建物のエネルギー使用原単位の性能に基づいて設定されていますが、既存の建物には通常そのような目標がありません。さらに、建物の実際の性能をリアルタイムで把握するデータを収集するスマート技術を組み込むことが、当たり前になるべきです。
認知度を高める。最後に、すべての関係者に利点を周知し、必要な改修工事を行うための技術スキルの不足に対処することで、現在直面している知識のギャップを埋める必要があります。
不動産の脱炭素化とネットゼロ建築物への移行を加速させることが急務であることは否定できませんが、改修をすべて一度に行う必要はありません。改修は複雑なプロセスであり、組み込み炭素、運用時の炭素、ライフサイクル評価、地域のエネルギーグリッド、オフセット、変革管理に関連する幅広い取り組みを検討しなければなりません。
今後は、資材の再利用がよりコスト効率的になるだけでなく、需要も高まるでしょう。多くのテナントは、他のレジリエンス戦略と並んで、建物の改修を持続可能性への取り組みの一環として捉え始めています。
市場にはすでに、改修が最も優れた経済的・持続可能性上のリターンをもたらした好例があります。
アトランタでは、JLLがモジュール式床材メーカーのInterfaceによる1960年代の建物の改修を支援しました。その結果、総炭素排出量は半減し、建材のリサイクルと寄付の取り組みにより、廃棄物の93%が埋立処分を免れました。このプロジェクトは、ジョージア州で初めてWELLゴールド認証を取得したものの一つであり、建物が人々の健康と福祉を支えていることを示しています。また、業界をリードする環境への影響を反映して、LEEDプラチナ認証も取得しました。さらに、このプロジェクトによって従業員の健康・福祉が向上し、協働のための新たなスペースも生まれました。
都市がネットゼロの炭素未来を実現できるよう、フォーラムはどのような取り組みを行っていますか？
ネットゼロ都市における不動産業界の役割
不動産は、改修への取り組みの出発点に立っています。今後10年間は、必要な取り組みに着手するうえで極めて重要となるでしょう。
ネットゼロを達成するには、ストックの年間約1%から少なくとも3%へと、ペースを大幅に上げなければなりません。これは容易ではありません。近年と比べて資金調達コストが上昇し、マクロ経済の逆風も強まっているためです。それでも、今後も対策を先送りすれば、2050年の目標達成に必要な改修率がさらに高まるとともに、パリのCOP21で目標として合意された1.5°Cを地球温暖化が超えるリスクが高まります。この目標は、気候変動の最も有害な影響を最小限に抑えるために必要なものです。
ネットゼロ炭素建築物への需要は引き続き増加しており、現在の需給の不均衡により、早期に改修に取り組む企業は賃料の上昇と財務リスクの低減という恩恵を受けるでしょう。また、テナントを誘致・維持しやすくなる効果もあります。一方、資金調達コストの上昇は、時流から取り残された資産の再評価を加速させるにすぎません。市場では、すでにその兆候が一貫して見られ始めています。
今後3年間で、持続可能性の基準を満たさない建物に対する罰則は、新築だけでなく既存の不動産を対象とする規制がますます厳しくなる中で、大幅に強化されるでしょう。
さらに、カナダなどの国やニューヨークなどの都市では、炭素税を導入しています。炭素への課税が一般的になるにつれ、公共料金の新たなコスト項目となり、エネルギー価格にも組み込まれていくでしょう。これにより、低炭素・ゼロカーボン建築物の事業性はさらに高まります。
新たなパートナーシップの構築
改修を成功させる多くの要素は、建物のインフラや設計を物理的に変えることにありますが、人間の要素を見落としてはなりません。建物内の人々による建物の使い方は、建物全体のカーボンフットプリントの大きな部分を占めています。
テナントやビル管理者は、エネルギー排出、廃棄物、水の使用量を削減するために、スペースを効果的に使う方法を学ぶ必要があります。同様に、家主とテナントは、価値のある共同プロジェクトを特定し、指標を継続的に共有し、コストと利益を公平に分配して、ネットゼロ都市を現実のものにしなければなりません。
取り組みはそれだけにとどまりません。サプライヤー、ビル運営者、管理チーム、現場のチームに加え、地方政府、非営利団体、大学も協力して、低炭素経済への移行を推進しなければなりません。あらゆるレベルでの協働こそが、真に重要な鍵となります。
現在、私たち全員が直面している経済的・地政学的な逆風は、不動産をネットゼロへの明確な道筋に乗せる必要性をさらに強めるでしょう。
今日の既存の建物の多くは、都市の歴史に深く根ざしています。今こそ、より持続可能な未来の一部となるよう、それらをアップグレードする時です。
