• パンデミック後の住宅とオフィスの利用パターンの変化は、相互に関連している。
• 地上階の空間は、都市生活の活気を維持するうえで極めて重要である。
• 道路沿いの区画は、多様性を高める公共空間を増やすことで恩恵を受けうる。
パンデミックにより、私たちの働き方と都市での暮らし方は根本的に変わった。その発生から数か月が経ち、危機の影響が不動産分野にも表れ始めている。変化が避けられず他分野より遅い業界である。ポストCOVID-19の世界で、不動産業界はどのように進化するのだろうか。私たちは、オフィスや住宅という資産クラスの変化に加え、見過ごされがちな分野、すなわち都市の地上階に重要な変革が現れると考えている。
まず、2020年春から、私たちの多くが望むと望まざるとにかかわらず経験した「スマートワークという大規模な実験」から話を始めよう。長期的には、その遺産はどのようなものになるだろうか。多くの識者が極端なシナリオを描いており、オフィスの終焉すら予測する声もある。しかし、そうした事態が起きると信じるに足る理由は多くなく、また起きるべきでもない。
マサチューセッツ工科大学の研究者たちは、3月のロックダウンの前後で、学生と教員のコミュニケーションネットワークを分析した。予備的なデータからは、人々が在宅勤務をする間にこれらのネットワークが弱まっていることが示唆されている。個人は身近な少数の同僚や仲間と、リモートで交流する傾向があるためだ。これは、物理的なオフィスで人々が自然に多くの「弱い紐帯」を築き、より幅広い同僚集団と意見を交わす状況とは異なる。
上記の結果が確認されれば、共有の働く空間は企業にとって極めて重要であり、新たなアイデアの創出や、共通の企業文化の醸成を可能にすることを意味する。とはいえ、対面とオンラインを組み合わせた柔軟な働き方は長期的にも維持され、全体的な執務空間への需要は減少すると見込むのが妥当だろう。
オフィスが全体として小型化するなら、私たちの住まいはどうなるだろうか。一つの仮説として、仕事と家庭の両立を図る人々のニーズに応えるため、少なくとも一部では、より広い住宅への需要が高まるというものがある。幼い子どもを持つ親たちがすでに知ったように、これは決して容易なことではない。
要するに、住宅とオフィスビルの将来は密接に絡み合っている。一方では、前者の需要の高まりが後者の部分的な縮小を相殺するという、ある種の補償効果が見られるだろう。他方では、おそらくより重要なこととして、仕事の空間と住まいの空間の境界線がさらに曖昧になっていく。すべての部屋に特定の役割を割り当てるのではなく、同じ物理空間を複数の目的に用いる方が理にかなうだろう。この新しいアプローチの一つの帰結は、これまで不動産分野の柱であった、従来の資産クラスの論理に疑問を投げかけることになるだろう。
住宅やオフィスに加えて、都市景観のもう一つの層も、ポストパンデミックの未来を決めるうえで同じく重要になるだろう。それは、通りや広場に面した地上階の空間である。これらの区域は伝統的に地域の小売ネットワークに充てられてきたが、近年は激しい変化の中心にある。まずショッピングモール型の小売が、次いでEコマースが、都市における長年の実店舗モデルを揺るがしてきた。2008年の金融危機後しばらくは、飲食業の店舗数の急増が地上階の再生に寄与した。しかし、これらの事業は、直近のパンデミックによる縮小の影響を最も大きく受けている業態の一つとなっている。
「地上階」の問題は、世界の都市中心部で広く感じられている。パリ副市長のジャン＝ルイ・ミシカ氏は最近、私たちにこう語った。「パリの都市生活の豊かさを考えてみてほしい。通りを埋め尽くす無数の商業活動がなければ、それは決して実現しなかっただろう。」ボストンから東京に至るまで、各都市にとって貴重なこの歴史的遺産から、本当に離れてよいのだろうか。その喪失は、経済だけでなく、社会的・文化的基盤をも貧しくするだろう。
言い換えれば、道路沿いの区画は、明日の都市にとって重大な課題を突きつけるだろう。この危機をどう逆転させ、好機に転じさせられるだろうか。その一つの方法は、下層階が人々の出会いと市民対話の場としての歴史的役割を強調することである。既存の商業活動を支えるために空間を活用することは不可欠だが、別の形で使うこともできる。例えば、新しい種類の近隣イニシアチブを受け入れることである。私たちが考えているのは、誰もが利用できる共同ワークスペース、'ファブラボ'、非営利団体、若者の起業拠点、そして都市農業やボランティア活動の拠点などである。言い換えれば、地上階は、各近隣コミュニティと都市全体とを結ぶ仲介役となりうる。
これらの目標はどう達成できるだろうか。ヨーロッパ大陸では、欧州連合のパンデミック後の復興計画の資金が、自治体がこうしたプログラムを実施する助けとなりうる。地方自治体はまた、前述の資産クラスの分類などの問題について柔軟性を高めることで、規制の枠組みを更新するうえで同様に重要な役割を果たしうる。こうした措置は官民連携に一層の機動性をもたらし、社会に利益をもたらす協働の道を開くことになるだろう。
ここ数年、規模は異なるものの、私たちはこの方向性に沿った複数のプロジェクトを支援し、取り組んできた。その成果は、企業と一般市民の双方から広く支持されている。ミラノは、ポルタ・ヌォーヴァとMIND地区の再開発にあたり、地上階の改修という道を進んでいる［著者らがさまざまな立場で関わるプロジェクト］。今後はさらに、歴史的なポルタ・ロマーナから、C40「Reinventing Cities」コンペの対象となった各地の敷地にまで広がっていく見込みである。明日の都市の先駆けとして、ミラノはイタリアにとどまらず、世界各地で前向きな変化を生み出している。
世界経済フォーラムは、不動産の未来を支えるために何をしているのか。
さて、最初に投げかけた問いにようやく答えることができる。不動産の未来や都市生活の姿は、そびえ立つオフィスの超高層ビルだけに表れるものではない。路上の人々の暮らしを活気づける地上階こそが、真っ先に理解され、再構築される場の一つとなるだろう。
