ドイツでは一人暮らしを選ぶ人が増え、都市人口も急速に伸びており、新しい住宅モデルが市場に登場しているものの、住宅ストックは需要に追いつくのに苦労しています。
単身世帯の割合は2016年に40%を超えドイツのユーロスタットによると、この増加は、移動性の高まる労働力と、結婚や出産といった従来のライフイベントを先送りする若い世代によるものです。
これまで同国の住宅は大家族向けに整備されてきたため、これは大きな変化であり、近年は市場で1寝室と2寝室の住戸が不足する事態につながっています。
ハンス・ベックラー財団の調査によると、ドイツにはほぼ200万戸の手頃な価格の住宅が新たに必要であり、その多くは大都市、そして大規模な学生人口を抱える都市で求められています。
JLLドイツの住宅評価部門チームリーダーであるセバスティアン・グリム氏は、多くの人々、特に若い単身の就労者が、適切な住戸を見つけることがますます難しくなっていると指摘しています。
「フランクフルトの例がそれを明確に示しています」と同氏は述べています。「2011年以降、6万2500人を超える新しい住民が同市に移り住みましたが、建設された新しい住戸は1万4200戸にとどまっています。需要に応えるには、フランクフルトでは数年にわたって少なくとも年間7000戸の新しい住戸を建設する必要がありますが、建設用地の不足により、それは困難です。」
マイクロ・リビングの台頭
ドイツの若いプロフェッショナルの多くにとって、現代の都心での暮らしはミニマリズムそのものです。それは単に現在流行しているデザインスタイルだからという理由だけではありません。
家具付きの、面積20〜35平方フィートのマイクロアパートのブロックが、ドイツの大都市で急速に増えており、若い単身の就労者や、平日だけ通勤する人々で、手軽に滞在できる住まいとして人気を集めています。
空間の面では不足がある一方で、高速Wi-Fi接続、スマート技術、そして人気の都心エリアにおいて比較的手頃な家賃を提供しており、平均して月額約400ユーロです。これに対し、月額約700ユーロはベルリンの1ベッドルームのアパートの場合、ミュンヘンでは1000ユーロです。
デベロッパーは共用スペースにも細心の注意を払っており、若い利用者や、ビジネスで各地を移動する人々を対象とした設備を整えています。地下の映画館、屋上のヨガスペース、共用のラウンジやワークスペースなどが挙げられます。
投資家はマイクロ・リビングの潜在力に注目しています。需要が高く、家賃が低いため、長期の空室リスクが抑えられています。2018年初頭には、シンガポールの政府系ファンドと米国の投資家ハリソン・ストリートという2つの海外投資家が、ドイツのマイクロアパート市場に参入しました。
「14億ユーロを超える規模に達し、この市場はすでに前例のない水準に到達しています。今年中にマイクロアパートは独立した資産クラスとして確立されると考えています」と、JLLドイツのリサーチ部門責任者であるヘルゲ・ショイネマン氏は述べています。JLLドイツのリサーチ部門近年は取引量が急増しており、2016年には約1万戸が取引されました。
JLLドイツの住宅投資部門チームリーダーであるズザンネ・ゲンツ氏によると、マイクロアパートにはメリットがあるものの、ドイツの住宅問題を解決する手段のごく一部にすぎません。
「小規模な住戸を整備することは、良質な住宅を提供する緊急性を一定程度和らげることができます」と同氏は述べています。「しかし一般的に、それが満たせるのは50歳未満の単身者のニーズに限られ、都市の中心部の立地しか対象にしません。より大きな住戸や、都市内のより多くの地区に取り組みを広げることも、同様に取り組む必要があります。」
住宅供給を後押しする共同の取り組み
ハンブルクは、地方自治体、地域住民、民間企業の協力が成果を上げているドイツの都市の一つです。
2011年、行政機関、借家人団体、住宅業界の代表者、建設会社が協力し、年間6000戸の新しい住戸を建設することを目指す連携を立ち上げました。その目標は、すでに上回っています。「ハンブルク・モデルの成功は、具体的な数字に明確に表れています」とグリム氏は述べています。「建築許可件数は2010年以降245%増加しています。空室率も、他のトップ7都市と比べて安定したままであり、家賃と購入価格の伸びは明らかに最も低く、住民にとって手頃な価格を維持しています。」
ゲンツ氏は、全員が恩恵を受ける状況が生まれていると付け加えています。「このモデルは機能しています」と同氏は述べています。「建築許可の手続きはより迅速に完了し、土地価格もより手頃になり、補助金の増加によって手頃な価格の住宅が増え、借家権は厳格に適用され、建物は周囲の都市と調和して建設されています。」
一方で、これまで見過ごされてきた工業地域は、現代の都市生活のために再開発が進められています。ハンブルクは、キライネ・グラスブルックに新しい地区の整備を計画しています。その規模はハーフェンシティの3分の1にあたり、3000戸の新しい住戸が計画されており、港湾利用のための商業施設も併設される予定です。
しかし、グリム氏によると、こうした計画が住宅不足に影響を与えるまでには長い年月がかかるとのことです。「地区の再開発は長期的な施策であり、その効果が実現するまでに20年以上かかります。それまでは、都市生活は現状のまま続くでしょう。」
一方で、建築規制の見直しが役立つ可能性があるとゲンツ氏は考えています。「複数階建ての建物では、エレベーターを後付けしなくても、増築やロフトへの改修は可能です」と同氏は述べています。「同様に、駐車場の規制を撤廃したり、特定の通りにおける建物の高さの規制を緩和したりすることで、居住スペースを増やす余地が生まれます。ただし、こうした措置の潜在的な影響は、常に慎重に検討され、関係者全員の支持を得る必要があります。」
実際、合意を得ることは、地方自治体の賛同を得るだけの問題ではありません。住民が声を上げる機会も増えています。「住宅不足の主な問題の一つは、建設可能な土地があまりに少ないことです」とグリム氏は述べています。「これは、建築権の不足、古い開発計画、あるいは承認期間が長すぎることだけが原因ではなく、オープンスペースの計画的な開発に対する市民の抗議が増えていることも理由です。このような状況では、特別な利益よりも公共の利益を優先すべき時期について、真剣に検討する必要があります。」
ドイツの住宅不足に対する単純な解決策はなく、新しい住宅モデルや新たな連携が、増え続ける人口に対応する都市を支える一助になるにとどまります。
