住宅価格のみに焦点を当てると、交通、エネルギー、食料、医療など、世帯の実質的な生活費を決定するより広範な費用が見落とされます。
都市の設計は手頃さを左右します。自動車への依存を減らし、複合用途開発を促進し、共有施設に資金を投じることで、コストを抑え、生活の質を高めることができます。
インセンティブの見直しから、公共交通への投資、計画への住民参加に至るまで、意味のある前進は、統合的で地域に合わせたアプローチによってもたらされます。
世界中の政府や公共機関は、ますます負担を強いられている人々に手頃な住宅を提供するという課題への対応に苦慮しています。
例えばトロントでは、不動産価格の上昇が所得の伸びを大きく上回り、平均的な持ち家や賃貸の費用が、多くの住民の負担能力をはるかに超える水準にまで押し上げられています。ある情報源によると、1994年から2024年の間に、同市の平均住宅価格は約205%上昇した一方、世帯の税引後中央値所得は約32%しか増加していません。
それにもかかわらず、この課題は孤立した危機として扱われることが多く、住宅対策だけで解決すべき住宅問題とみなされています。
実際には、手頃さは住居費だけでなく、交通、エネルギー、食料、医療といった相互に関連する費用にも左右されます。危機に真正面から対処するためには、住宅価格にとどまらず、生活費そのものに向き合う必要があります。
…住宅の手頃さをめぐる危機に本気で取り組むのであれば、世帯に負担を強いるさまざまな費用に対処できるよう、視野を広げる必要があります。
一方、家族は日々のやりくりに苦労しています。毎月、住居費、食料、交通、医療、レクリエーションその他の費用を賄うために、収入をやりくりしなければなりません。
また、世帯によって事情は異なりますが、平均すると、カナダ統計局は、カナダの家族が所得の29.3%を住居費に、18.5%を自動車に、15%を食料に、11.5%を家計運営費に支出していると推計しています。
政策立案者が住居費に注目する一方で、家族はさまざまな支払いの中で苦渋の選択を迫られています。
都市の再設計
次のことを考えてみてください。自動車がなくても快適に暮らせ、エネルギー効率の高い住宅に住み、手頃な価格の食料を入手できる環境を家族に提供できれば、住居費として支出する額よりも多くの可処分所得を解放できます。
社会として、手頃な住宅危機だけに近視眼的に注目し、手頃な交通、レクリエーション、食料、医療に関する並行する危機を無視するのは、怠慢と言わざるを得ません。
歴史的に、都市は人々が生計を確保し、生活の質を高めるための相互扶助の仕組みとして誕生しました。しかし、都市の設計図は、結局のところ、豊かな中間層が自動車、家電製品、そして尽きることのない土地とエネルギーを所有することを前提としていたため、この約束は損なわれてきました。
都市の周縁部でさらに開発を進めることには費用がかかり、それがシステムへの負担増となっていきました。今日、そのような誤った考え方は明白です。世帯はもはや、豊かさのために造られた都市に住み続けることができません。生活費を抑えながら生活の質を高めるために、180度方向転換し、都市のDNAを書き換えなければなりません。
この考え方の中心にあるのは、高額な個人所有を意味する、蓄積に基づく理想的なライフスタイルを中心に都市を設計することから、手頃な共同所有を意味する、サービスや施設へのアクセスに基づくライフスタイルへの転換です。そのため、個人の庭や二台分のガレージは、大規模な公園や地下鉄網に置き換えられることになるでしょう。
模範を示す
喜ばしいことに、優れた事例は豊富にあります。
世界中の都市が中心部の再考に取り組んでいます。公共交通機関の近くでの高密度化を優先し、公園や健全な水辺に投資し、中所得層と多世代が共に暮らす開発を促進し、高効率の地域エネルギー施設を建設し、学校や街角の商店を地域に呼び戻し、歩くことを心地よい体験にしています。
例えば、カナダのトロントは交通駅を中心に高密度化を進めており、スペインのビルバオは公共空間と触媒となる施設に投資しています。一方、メキシコのメキシコシティはジェンダーに配慮した設計と安全性を重視しています。
そのほかにも、アメリカのニューヨークは自動車中心の道路を歩行者空間へと転換しており、スペインのバルセロナとフランスのパリは、徒歩圏内で機能する街区を再構築しています。
それぞれの都市には異なる物語がありますが、都市中心部の住みやすさへの投資が、社会的・環境的な幸福と、手頃さを支える経済発展を高める好循環をもたらすという仮説は共通しています。
しかし、この道を切り開く都市はさらに必要です。デイビッド・ゴードン博士の推計では、「カナダ人口のおよそ3分の2が、多くの専門家が郊外とみなすであろう地域に住んでいる」とされています。
それでもなお、このタイプの住宅が相当な割合を占めていることは懸念されます。この住宅は、世帯（帰宅に車が必要）、社会（道路建設のために税金が投じられる）、環境（土地を消費し、生態系サービスを損なう）に対して、不当な経済的負担を生み出しています。
政策の実践
このビジョンを行動に移すために取り組むべき主要な転換は、以下のとおりです。
インセンティブを見直す： 私たちは現在、郊外の開発と維持に補助金を出していますが、それは逆説的に手頃さを損なっています。持続可能で、手頃で、回復力のある都市につながる開発形態にインセンティブを与えることを始める必要があります。
交通と公共空間に投資する：代替手段がなければ、人々に自動車の所有を諦めるよう求めることはできません。優れた公園と交通網を備えた都市は、そうでなければ多くの人にとって得られない生活の質を提供します。
複雑さを受け入れる： 緑地に郊外住宅を造るのは容易です。一方、既存地域を再都市化し、臨界規模の人口を確保し、複合用途、公共交通を加え、ネットゼロのエネルギーを実現し、生態系サービスを回復させることは困難です。
コミュニティと連携する：課題は共通していても、解決策は個別に設計されなければなりません。状況はそれぞれ異なり、異なるアプローチが必要です。世界で最も優れた都市の中には、コミュニティグループや市民社会の力を活用して社会関係資本と回復力を高めながら、絶えず進化しているものがあります。
ここでの重要なメッセージは、住宅の手頃さをめぐる危機に本気で取り組むのであれば、世帯に負担を強いるさまざまな費用に対処できるよう、視野を広げる必要があるということです。
課題は縦割りではありません。解決策も縦割りであってはなりません。モノではなく人のために都市を築けば、手頃さは後からついてきます。
