毎日、世界中で約20万人が都市に移り住んでいます。手頃な価格で住まいを見つけることは、先進国の若者だけの悩みではありません。最も恵まれない層から中間層まで、あらゆる人々に影響を及ぼす世界的な問題になっています。
実際、住宅格差は経済格差拡大の最大の要因である可能性があります。都市経済学者のデイビッド・アルブイ氏とマイク・ザベック氏によれば、住宅格差の主な引き金は、都市内および大都市圏内で拡大する格差です。治安、学校、雇用機会や地域の生活利便施設へのアクセスといった要因が、個人が地域ごとに住環境の価値を判断する要因となっています。
カリフォルニア州では、住宅の累積不足戸数が200万戸に上ります。ニューヨーク市では、市場価格で「適切な住居」と定義される水準の住宅を負担できない世帯が約150万世帯に上ります。これはマッキンゼー・グローバル研究所の調査によるものです。ロンドンでは、年間の住宅竣工戸数が過去20年で10%強しか増えておらず、需要をはるかに下回っているため、価格は5倍に高騰しています。これは最終的に経済成長を制約することになるでしょう。
慢性的な供給不足
都市の経済力が高まるにつれ、都市用地への需要が住宅コストと競争の激化を招いています。住宅が投資対象となっているため、世界の多くの都市では高級住宅が過剰供給となる一方、手頃な価格の住宅が不足しています。世界の住宅危機は、慢性的な供給不足によって特徴づけられており、それが成長を伴わない都市化につながりかねません。これは歴史上すでに起きたことです。しかし、住宅が成長の主な障害となることを防ぐために私たちが取れる行動はあります。
補助金や資金調達などの需要側の取り組みだけでは、この住宅ギャップを埋めることはできません。むしろ都市は、住宅不足が経済成長の足かせになったり社会的緊張を助長したりしないよう、住宅建設を急いで拡大する必要があります。ただし、世界の成長都市の多くで過去数十年に行われた取り組みが示すように、これは言うは易く行うは難しです。
公共部門の不動産
あらゆる都市は、利用可能な土地の確保、開発の障壁の除去、建設部門の生産性向上という三つの共通課題に取り組む必要があります。どの都市においても公共部門が膨大な不動産ポートフォリオを保有していることから、地方自治体は供給を増やすための解決策の一部を既に手にしています。米国の一部都市の参考評価額によれば、公共部門が所有する都市の不動産は年間の都市GDPに相当する価値を持ち、都市不動産市場全体の価値の4分の1を占めています。
しかし、多くの都市は自らが保有する不動産資産の内容を把握していません。その背景には、資産が分散的に所有・管理されていることがあります。地方自治体には資産の統合的な一覧すらなく、ましてやそれらの資産を評価した包括的な貸借対照表などありません。さらに、GASBの誤った会計基準により、米国の州および地方自治体の資源が不適切に管理され浪費され、その負債が見えなくなる余地が生まれています。
資産の統合一覧と市場価値の適切な把握があれば、これらの資産を最も効果的に活用する事業計画を策定し、転用や工場跡地の再開発を通じて、どの資産を住宅へ振り向けるのがより良いかを評価することが可能になります。政府自身が利用可能な土地の最大の供給源を実際に保有しているという指摘は、供給をどう増やすかという問題に対する単純すぎる解決策に聞こえるかもしれません。
「都市の富基金」
しかし、住宅ストックを成功裏に拡充する上での課題を政府が克服できるかどうかは、これにとどまりません。供給を増やすためには、これほど膨大な不動産ポートフォリオの所有者である地方自治体が、公有資産を共通の投資媒体、すなわち「都市の富基金」に統合することが最善の方策となるでしょう。
この基金または持株会社は、都市の方針に沿いつつも、政治的影響から自由であり続けるよう専門職員が運営することで、短期的な政治的影響から一定の距離を置き、透明性と説明責任のある方法で管理されることになるでしょう。適切な専門的ガバナンス構造が与えられれば、この媒体は、その規模と想定される建設量を活かして、住宅生産の革新と効率化を進めることができるはずです。
公有の持株会社として、個々の建設事業ごとに民間部門と協力し、リスクと利益を対等な立場で分かち合い、すべての利害関係者の利益を一致させます。これにより、都市計画、インフラ開発、土地利用規制から資金調達、事業実施、契約手法に至るまで、関連するあらゆる業務の複雑な実施を効率化する障壁の多くが取り除かれるでしょう。
これは困難に聞こえますが、実現は可能です。二つの事例として、ハンブルクのハーフェンシティ有限会社とコペンハーゲンの一部地域があり、これらはシティ・アンド・ポート開発会社によって再活性化されました。これらの取り組みは、居住用住宅の供給を増やしただけでなく、学校、大学、コペンハーゲン・メトロといった重要なインフラの資金調達にもつながり、社会全体の利益となっています。
