住宅市場にとって厄介な計算が、シカゴに影を落とし始めている。米国第3の都市である同市は、何年も人口が減り続けている。大幅な減少ではないが、積み重なっていく……。国勢調査局の推計によると、2016年には人口が約9,000人減った。2014年以降、人口は約14,000人減少した。シカゴの財政難や投機的格付け、そして市に重くのしかかる破産の脅威も、状況を助けてはいない。
ファニーメイによると、2012年以降、市内では集合住宅の賃貸住戸が約26,000戸完成した。ファニーメイは2017年について、「特にループ、リバー・ノース、ゴールドコーストのサブマーケットで、新規供給が高水準になる」と見込んでいる。これには、投資家が購入し、賃貸市場に再び出されたコンドミニアムや一戸建て住宅は含まれない。同じ5年間に、シカゴの人口は9,000人減少した。
こうした状況は家賃にも影響している。
Zumperの全米家賃レポートの8月版によると、シカゴの募集家賃の中央値は前年同月比で、1ベッドルームのアパートが13.7%下落して1,510ドル、2ベッドルームが15.7%下落して2,200ドルとなった。2015年後半のピークから、募集家賃はそれぞれ26%、17%急落した。
これらは集合住宅の募集家賃だ。賃貸用の一戸建てやコンドミニアムは含まれない。また、「1か月無料」や「2か月無料」といった特典も含まれていない。こうした特典により、初年度の家賃は実質的にさらに8%または17%下がる。
今年1月、シカゴは依然として、賃貸市場の大都市のうち家賃が最も高い12都市のリストで8位だった。その後、他の市場でも家賃は下がったものの、シカゴは着実に順位を落とした。そして8月には実質的にリストから押し出され、13位となった（つまり、トップ12のリストに今は13都市が載っている）。
これは借り手にとって多少の救いになるが、シカゴの物価は依然として非常に高い。一方、財政の底なし沼に転落するのを避けるため、市が最近導入したさまざまな手数料や税でコストが上昇している大家にとっては、あまり喜ばしいことではない。
家賃が下落した、ほかの高額市場。
米国で賃貸家賃が最も高い大都市サンフランシスコでは、1ベッドルームの募集家賃の中央値が前年同月比1.5%下落し、3,390ドルとなった。2015年10月のピークからは7.6%下がっている。2ベッドルームの募集家賃の中央値は前年同月比5.0%下落して4,560ドルとなり、ピークから8.8%下がった。
サンフランシスコで前年同月比の下落が最後に続いたのは、金融危機後の2010年4月までだった。今回は「住宅危機」に直面している。中流階級は、ささやかなアパートに引っ越すことさえ、もはや経済的に難しい。
ニューヨーク市では、1ベッドルームの募集家賃の中央値が前年同月比8.9%下落して2,850ドルとなった。2ベッドルームは8.3%下落した。2016年3月のピークから見ると、特典を含まない募集家賃は15%、20%急落した。
この急落を受け、ニューヨーク市の2ベッドルーム募集家賃の中央値はワシントンD.C.を下回り、不名誉な3位タイ、つまりロサンゼルスと並ぶ4位となった。このことからも、ワシントンD.C.とロサンゼルスの家賃がいかに高くなっているかが分かる。
米国で家賃が最も高い大都市の上位12都市、いや今では13都市を示したこの表には、募集家賃の中央値と前年同月比の変化、さらに網掛け部分には過去の最高値とそれ以降の変化が示されている。
ほかに2桁の下落を記録した市場は次のとおり。
かつて活況を呈し、サンフランシスコから住宅を求めて移り住む人々を受け入れたオークランドでは、1ベッドルームと2ベッドルームの家賃の中央値が、ピークからそれぞれ16%、14%急落した。
ホノルルも、ピークから18%、23%急落し、シカゴに迫る下落幅となった。
しかし全米では、Zumperによると、1ベッドルームと2ベッドルームの募集家賃はいずれも前年同月比3.2%上昇した。Zumperによると、1ベッドルームと2ベッドルームの募集家賃はいずれも前年同月比3.2%上昇した。上位13市場でこれほど大幅に下落しているのに、なぜだろうか。
「中価格帯」の賃貸市場が活況。
多くの「中価格帯」市場では、募集家賃が1桁台後半、さらには2桁の上昇率で急騰している。ここでいう「中価格帯」とは、家賃の水準を指す。1ベッドルームと2ベッドルームの家賃が前年同月比で2桁上昇した中価格帯市場をいくつか挙げる。
カリフォルニア州ロングビーチ（+15.1%、+12.1%）
テキサス州ダラス（+11.5%、13.9%）
テキサス州アービング（+10.2%、13.1%）
カリフォルニア州サクラメント（+15.3%、+15.2%）
ノースカロライナ州シャーロット（+15.3%、+11.2%）
ノースカロライナ州ダーラム（+15.9%、+10.0%）
バージニア州リッチモンド（13.5%、+13.2%）
テキサス州フォートワース（13.5%、11.7%）
リストにはテキサス北部の3都市（ダラス、アービング、フォートワース）が載っている。ダラスの北にあるプレイノは、家賃の上昇率が前年同月比7.5%、10.7%で、2桁上昇のリストには惜しくも入らなかった。テキサス北部の住宅市場は活況だ。
一方、かつて活況だった中価格帯市場の一部では、募集家賃が前年同月比で下落に転じている。オレゴン州ポートランド（-3.6%、-4.2%）やテキサス州オースティン（-2.7%、-2.8%）がその例だ。
