COVID-19により、多くの欧州人が家賃に収入のより大きな割合を支払うようになりました。
先進欧州経済国を対象とした調査では、典型的な賃借世帯は収入の25%を家賃に充てていた一方、若い家族は3分の1を支払っていました。
所得分布の最下位20%に属する人々は、収入の40%を家賃に充てていました。
IMFは、欧州での賃貸をより手頃にするための政策措置を示しています。
パンデミック以前から、欧州の大都市に暮らす多くの店舗や飲食店の労働者は、世帯収入の半分以上を家賃に充てざるを得ませんでした。パンデミックの間、その多くは収入の減少に直面し、収入に占める家賃の割合はさらに上昇しました。低所得者や若年層の賃借人は接触型の業種で働く傾向が高く、また不安定な雇用に就いていることが多いため、経済がCOVID-19危機から回復する過程で、こうした世帯が取り残されないよう政府の政策が必要です。
過去10年間で、欧州の多くの経済圏において、賃貸住宅の手頃さは低下してきました。
懸念される動向
過去10年間で、欧州の多くの経済圏において、賃貸住宅の手頃さは低下してきました。私たちの最近の研究では、欧州17の先進経済圏を分析しました。2018年において、典型的な賃借世帯は収入の約25%を家賃に充てていた一方、若い家族は収入のほぼ3分の1を賃貸に充てていました。所得分布の最下位20%に属する世帯では、家賃に必要な収入の割合はさらに高く、40%に達していました。
この40%という数字は、一般的に、家賃の支払いにより世帯が過重な負担を抱えていると見なされる基準値です。分析対象国のほぼ4分の3において、2018年に低所得の賃借人の約半数以上が過重な負担を抱えていたことは衝撃的です。この割合は、16～29歳の若年層や大都市において特に高くなっていました。2013～18年には、一部の首都において家賃の上昇率が国全体の家賃上昇率を数倍上回りました。例えば、リスボン、ダブリン、マドリード、レイキャビク、ストックホルム、ルクセンブルク市などです。
賃借人とは対照的に、持ち家世帯の住居費は2014年以降低下しています。可処分所得に占める割合で見ると、賃借人は通常、持ち家世帯の1.5倍以上を住居費に充てています。この格差は2011～13年から2016～18年にかけて拡大しており、特に所得分布の最下位20%に属する最貧困層では約4ポイント広がりました。これは図中の緑色の棒グラフで示されています。つまり、この期間中、持ち家世帯は低金利の恩恵を直接受けていた一方、賃借人はそうではなかったということです。
賃貸住宅の手頃さへの圧力が高まる背景
私たちの分析によると、経済産出の増加は、特に低所得世帯において、家賃の上昇を十分に補うほどの可処分所得の増加にはつながりませんでした。さらに、都市化の進展、サービス業における高技能雇用への構造転換、そして観光の増加により、特に低所得の賃借人にとって手頃さへの圧力が高まっています。言い換えれば、より貧しい世帯は、変化し成長する経済の恩恵をあまり享受できていないのです。
パンデミックにより、事態はさらに悪化する可能性があります
賃借人の多くは、接触型の業種で働く頻度が高く、キャリアの初期段階にあって雇用の安定性が低く、一般にテレワークへのアクセスも限られているため、COVID-19危機に特に脆弱です。彼らの収入が回復するには数年かかると見込まれており、新たな業種への移行が必要な人々にとっては、通常の状態への復帰にはさらに時間がかかる可能性があります。
家賃の引き下げは、こうした収入の損失を一部相殺する可能性がありますが、これまでのところ、家賃の下落は主に一部の観光地で、かつ主に高級物件において見られています。さらに、家賃の抑制につながりうる行動変化がどの程度広範に、そしてどの程度長期にわたって起こるかは、極めて不確実です。その結果、パンデミック以前から存在していた経済格差と不平等の傾向は、今後さらに強まる可能性が高いと考えられます。
賃貸住宅をより手頃にするための政策
住宅政策は複雑であるため、賃貸住宅の手頃さへの対応は困難です。住宅政策は複数の目標を掲げることが多く、その中で手頃さ、賃貸人と賃借人の間のバランスの取れた規制、機会への平等なアクセスは、その一部にすぎません。
一般に、効果的な政策には、低所得世帯や若年層の長期的な所得機会を高める取り組みを含めるべきであり、それによって彼らが経済の構造転換から恩恵を受けられるようにすべきです。
最も効果的な即効性のある政策手段は、地域を問わず柔軟に利用できるポータブル住宅手当の水準と適用範囲を引き上げることです。この措置は迅速な導入と効果的な対象設定に適しています。回復期およびその後も支援を提供し、民間市場におけるあらゆる地域の低所得世帯の家賃負担を軽減することができます。
政府はまた、需要の圧力をより恒久的に和らげるため、手頃な住宅の供給を増やす取り組みを開始すべきです。特に、補助金付きの家賃で提供される住宅である社会賃貸住宅への投資を、ストックが減少しており少ない地域を中心に拡大できます。また、財政的インセンティブを見直すこともできます。例えば、空き家に課税すること、高所得の持ち家世帯に有利な住宅補助金の一部を、賃貸住宅開発への民間投資へと振り向けることなどです。
欧州連合では、次世代EUパッケージからの資金により、社会住宅と公共インフラへの投資をパンデミックからの回復戦略の不可欠な一部とする機会が生まれています。住宅への投資を拡大すれば、雇用の創出、より手頃な賃貸住宅の提供、そして地域をまたいだ就業機会へのアクセス向上を通じて、包摂的成長を支えることができます。
パンデミックにより、賃貸住宅の手頃さと不平等の傾向は、COVID-19が欧州を襲う以前から既に存在していたものよりも悪化すると見込まれています。政府は、低所得の賃借人や若年層がさらに取り残されることを防ぐため、緊急に取り組みを強化する必要があります。
本ブログは、共同論文（Khalid Elfayoumi、Izabela Karpowicz、Jenny Lee、Marina Marinkov、Aiko Mineshima、Jorge Salas、Andreas Tudyka、Andrea Schaechter）に基づいています。
