都市の炭素排出量の60%以上は建物によるものです。
株主、従業員、そして社会全体からの圧力が高まる中、企業はサステナビリティ目標を反映した建物に入居することをますます望んでいます。
エネルギー使用の削減は、サステナビリティとコストの両面から優先課題となるべきです。
ビルオーナーにとって、サステナビリティの潮流から取り残された資産のリスクは高まっています。
現在の経済と地政学の見通しを考えると、多くの企業が短期的なコスト管理と事業の回復力に注力していることは理解できます。
しかし、不動産に関して温室効果ガス排出量が過去最高水準にある今、サステナビリティから後退してはなりません。すでに commitments を表明しているすべての企業は、不動産ポートフォリオをネットゼロにするための包括的なロードマップを策定し、できるだけ早く実行に移す時が来ています。
問題は、炭素排出による環境被害を抑えることだけではありません。今日の不作為は、将来はるかに高いコストを招くことになります。
入居者にとっては、世界的なエネルギー危機により、エネルギー効率の低い建物で電力を維持するためのコストがすでに急騰しています。不確実性が続く中、価格がいつ、あるいは元の水準に戻るかは誰にも分かりません。エネルギー使用の削減は、サステナビリティとコストの両面から優先課題となるべきです。
それはまだ第一歩にすぎません。先進的な企業は、再生可能エネルギーへの移行を進めています。変動費を固定費に変えるため、敷地内への太陽光パネル設置に投資する企業もあれば、通常はより低い価格で、敷地外の再生可能エネルギーを調達する企業もあります。
新たな財務リスク
ビルオーナーにとって、サステナビリティの潮流から取り残された資産のリスクは高まっています。対策を講じない場合のリスクは、「ブラウン・ディスカウント」から、企業の脱炭素計画が不十分な場合の資金調達コストの上昇まで多岐にわたります。ブラウン・ディスカウントとは、グリーンな実績を持たない建物が、テナントの低炭素目標を満たせないために価値を下げられることを指します。
この分野はまだ初期段階にありますが、複数の市場で逸話的な証拠が増えており、数値データもまもなくそれに続くでしょう。株主、従業員、そして社会全体からの圧力が高まる中、企業はサステナビリティ目標を反映した建物に入居することをますます望んでいます。
問題は、供給が需要に追いついていないことです。例えばロンドンでは、ネットゼロの公約を掲げる企業の数が、新築または新基準に適合させるために改修中のグリーンビルの計画件数を上回っているため、2025年までに低炭素フットプリントを持つスペースが大幅に不足すると見込まれています。
先進的なオーナーや投資家にとっては、高水準のグリーン認証を取得した建物が、9%から28%高い賃料を得られるというグリーンプレミアムの機会が依然として存在します。しかし、今後さらに規制が厳しくなり、業界が地球を最優先に考える方向へ移行する中、こうした基準は近い将来、選択の問題ではなくなるでしょう。
都市の炭素排出量の60%以上を建物が占めるため、大都市の政府にとって重点分野となっています。
現在、多くの取り組みは新築建物を対象としています。新築建物は、エネルギーや排出量に関する規則を定めやすく、基準に適合しない物件のオーナーに罰金を科しやすいためです。しかし、既存建物への転換も進みつつあります。ニューヨーク市、東京、ベルリンといった世界の主要都市は、すでに既存建物の温室効果ガス排出量に上限を設けています。他の都市が追随するのも時間の問題です。
気候レジリエンスとは何か？
注目を集める改修
ネットゼロ建物の供給を増やし、不動産の脱炭素化を加速させるうえで、改修、すなわち規制と市場の期待の両方に応えるために古い建物へ投資することが、最も大きな可能性を秘めています。成熟都市のオフィスビルの80%が2050年にもなお使用される見込みであることから、既存ストックへの対応に重点を置く必要があります。
ネットゼロ目標を達成するには、毎年既存建物の3%から3.5%を改修する必要があります。これは、JLLの「Retrofitting Buildings to be Future-Fit」報告書によるものです。しかし、現在の改修率は約1%にすぎず、その割合を少なくとも3倍にする必要があります。
では、企業を阻んでいるものは何でしょうか。ブラウン・ディスカウントについては、これが新たな傾向であることも一因です。投資家は、行動を起こすことの上振れ効果と、行動しないことの下振れリスクの差を定量化し、意思決定に役立てたいと考えています。その定量化こそが難しい点です。
建物の脱炭素化に必要な技術のほとんどはすでに揃っていますが、必要な作業を実行するには依然として投資、時間、専門知識が必要です。平均すると、ポートフォリオ全体での脱炭素化には運用資産残高（AUM）の10%から20%のコストがかかりますが、個別資産レベルでは大きく異なります。これは、投資にも上振れ効果があり、グリーンによる追加コストを切り分けることが難しいためです。
また、多くの企業は、コミットメントを行動に移す方法について確信を持てずにいます。そのため、私たちは、ポートフォリオの脱炭素化計画の策定と実行を企業が行えるよう支援することを目的に、世界経済フォーラムと共同で「グリーンビルディング原則」を策定しました。
全体として、景気の先行き不安、資材コストの上昇、サプライチェーンの問題、そして請負業者の確保に関する不確実性が、それぞれ影響を及ぼしています。
それでも、待つ余裕はありません。オーナー、テナント、政府の協力が成功の鍵となります。貸主と借主は、共同の機会を見極め、指標を共有し、費用と便益を公平に分担するために協力しなければなりません。
対策を講じないリスクが高まり続ける中、計画を持たない企業は、財務上の損失または評判の低下により、長期的に不利な立場に置かれるおそれがあります。市場の証拠がこれを裏付けるにつれ、建物をネットゼロへ移行し始めることの事業的な根拠は、これまでになく強まっています。
