世界では手頃な価格の住宅が慢性的に不足している。
主要市場では今後12カ月にわたり景気後退リスクが高まっており、開発への圧力が一層強まっている。
世界経済フォーラムは、現在の経済状況の中で手頃な価格の住宅をより多く建設するために何が必要かについて、Habitat for Humanity International の最高経営責任者であるジョナサン・T・M・レックフォード氏に話を聞いた。
世界の成長率は2022年の3.2%から2023年には2.7%へ鈍化する見通しで、国際通貨基金（IMF）によれば。高インフレと賃金の停滞、そして前例のない量的引き締めが相まって、世界的な景気後退のリスクを高めている。
こうした状況の中、世界的に手頃な価格の住宅が深刻に不足している。土地の不足に加え、融資、労働力、資材のコストが急上昇しており、供給が阻害されている。そこに需要の高まりが重なった結果、住宅価格の上昇が所得の伸びを上回るという事態を招いている（図を参照）。
次の機関（UN-Habitat）によると、2030年までに、推定30億人の適切な住宅を必要とする人々に住まいを提供するため、世界は毎日9万6,000戸の新たな手頃な価格の住宅を建設する必要がある。
住宅は単に安全な居住空間があるということにとどまらず、雇用、教育、医療、社会サービスへのアクセスの前提条件であり、持続可能な開発目標（SDGs）の中核をなすものである。
このような厳しい見通しにもかかわらず、特に看護師、教師、消防士など、社会を支える重要な労働者を含め、最も必要としている人々のために手頃な価格の住宅を建設することで、雇用を創出する機会はある。先見の明のある都市は、長期的な手頃さを実現するための公平な解決策を見出すため、開発業者と緊密に連携しなければならない。
こうした点を踏まえ、Habitat for Humanity International の最高経営責任者であるジョナサン・T・M・レックフォード氏に話を聞いた。同氏は、家族が住まいを築き、改善できるよう支援する世界的な非営利の住宅団体の代表である。現在の経済状況の中で手頃な価格の住宅をより多く建設するために何が必要かについて、同氏の見解は次のとおりである。
以下は、レックフォード氏が論じる住宅の手頃さに関する主要なポイントである。文字起こしは分かりやすくするために編集されている。
「手頃な価格の住宅の不足」
「世界の特定の市場では、資産バブルのリスクがある。しかし、より広く見ると、世界のほとんどの市場で供給が大幅に不足している。つまり、我々は二つの異なる問題を抱えている。過去数年間の低金利と、膨大な民間資本の流入が重なったことが一因となっている。COVID-19の期間中には、多くの人々がより多くの不動産、場合によっては別荘を欲しがり、ミレニアル世代がついに住宅を購入するようになったのを目にした。」
「トロント、韓国、ニュージーランドのような場所では、異常な価格が見られている。トロント都市圏における一戸建て住宅の中央値は、100万カナダドルを超えたと考えている。」
「コストの上昇」
「多くの都市では、数字の計算が成り立たなくなっている。我々は善意の開発業者だが、中央値の所得の60%の世帯が賃貸または購入できるものを実際には建設できない。Habitat for Humanityがわずか2年前に12万ドルで住宅を建設していた市場では、今やそれらの住宅は20万ドルと査定されている。20万ドルで建設している地域では、35万ドルと査定されている。」
「地域の所得中央値の80～120%の人々にとっての住宅需要も大きい。我々はこれを、看護師、教師、消防士、公共安全担当者のための労働者向け住宅と呼んでいる。こうした人々も、多くの高コスト市場では住宅を手に入れることができない。」
「迫り来る景気後退への懸念」
「今後24カ月を見ると、完全な手頃さの危機があり、価格は持続不可能なほど高い。人件費の高騰やサプライチェーンの混乱により建設が遅れ、木材やその他の資材コストが大幅に上昇したことで、事態はさらに悪化している。資材面の価格は落ち着くと考えており、それはコストの抑制に役立つだろう。」
「金利の上昇は住宅を購入しようとする人々にとっては悪いニュースだが、ある程度ブレーキをかけることになり、特に高価格帯では価格をいくらか抑制する効果があるはずだ。もちろん残念なのは、それによって資金調達や住宅の建設がより高コストになることだ。つまり、実際には マイナスの影響をもたらす。しがって全体として、景気後退が起これば、より多くの住宅を建設するために必要な水準の投資を行うことは困難になると考えている。」
「市場の低価格帯で建設する機会」
「成長都市という前向きな側面から見ると、これは雇用を創出し、インフレを抑制する手段である。したがって、市場の低価格帯および中価格帯の住宅に投資するのにまさに適切な時期だ。実際にそれはインフレの抑制にも役立ち得る。」
重要なのは、都市が開発業者と協力し、インセンティブと見返りの両方を提供することで、適正な利益を確保しつつ、大量の供給を生み出し続けられるようにすることだと考えている。
ジョナサン・レックフォード。
「罰則だけに注目して、奨励策に目を向けなければ、少数の手頃な価格の住戸は建設できても、問題の規模には対処できないという危険がある。したがって、建設をより容易かつ迅速にするための措置、例えば容積率のボーナス制度や駐車場規制の見直しなどが重要だと考える。現在は、交通機関の近くや職場の近くに住む人が増えているからだ。これらの措置はいずれも開発業者のコストを引き下げ、市場の低価格帯でより多く建設しやすくすることにつながり得る。」
「開発業者と都市は協力しなければならない」
「開発業者は合理的な主体であり、単に開発業者を悪者扱いするだけでは、必要な住宅の量は確保できない。したがって私の考えでは、理想は適切なバランスを見出す交渉によるパートナーシップである。また、都市は土地を提供すれば、より多くを期待できる。手頃さを確保する契約条件を付けることもできる。そして長期的には、恒久的な手頃さを念頭に置いた新たな住戸を建設できる。」
「ただ重要なのは、財務面と社会面の両方で機能し、供給を意味のある形で増やす方法を見つけることだ。問題は、多くの取り組みが、今まさに必要とされている大量の住戸ではなく、少数の住戸しか生み出さないことにある。」
「すべての人にとって手頃な価格の住宅を現実のものとする」
「問題の重大さは非常に大きい。良好な住宅に常に恵まれてきた我々のような人々は、それを当たり前だと考えている。手頃な価格の住宅を手に入れられない家族は、所得の50%または60%を住宅費に充てているか、過密で危険な住居に住んでいる。これは、子どもたちに望むその他すべてのことの基盤となるものだ。」
