住宅ローンの債務不履行は、不履行に陥った世帯を住宅市場から締め出すとともに、貸し手の資本制約を厳しくする。この両方の効果が住宅価格を押し下げ、政策が果たしうる役割を生み出している。
2006年から2013年にかけて、住宅ローン貸し手は米国の住宅所有者の約8%に対して差し押さえを行った。差し押さえは住宅市場の動向において複雑な役割を果たしており、大不況の期間中に導入された複数の政策は、差し押さえ率を引き下げることを目的として設計されていた。
住宅価格と差し押さえの同時変動を分析した新たな研究では、差し押さえはどのように住宅市場の低迷を悪化させるのか？（NBERワーキングペーパー 26216）、Adam M. GurenおよびTimothy J. McQuadeは、差し押さえが住宅需要への衝撃をどのように増幅させるかを検証している。
研究者らは、差し押さえが需要に影響を与える三つの経路を特定している。第一に、住宅ローンの債務不履行に陥った購入者は、信用記録に差し押さえフラグが付される。これにより、このフラグが解除されるまで新たな住宅ローンを組むことができないため、住宅市場から締め出される。第二に、銀行などの貸し手は資本制約に直面しており、融資が債務不履行に陥ると、こうした制約はさらに厳しくなる。貸し手は制約が強まるほど、新規の住宅ローンを供与することが難しくなる。最後に、経営難に陥った貸し手が、差し押さえ物件を帳簿から外し、投資の一部を回収し、資本制約を緩和するために、差し押さえに該当しない同等の住宅よりも安い価格で差し押さえ物件を売却すると、残りの購入者は選り好みをするようになり、経営難に陥っていない他の売り手にも価格引き下げを求めるようになる。
住宅需要を低下させ、一部の差し押さえを誘発する衝撃（例えば雇用の減少）が住宅市場を襲うと、これら三つの効果すべてが住宅価格と住宅市場での取引件数にさらなる下押し圧力をかける。価格の下落、債務不履行、与信制約の相互作用により、住宅市場から締め出される購入者の数は増え続ける。買い手の不足は価格をさらに押し下げ、買い手市場を深刻化させ、価格と債務不履行が連鎖的に悪化する下落スパイラルを生み出す。
差し押さえ関連要因が住宅市場に与える影響を定量化するため、研究者らは米国住宅市場のモデルを構築し、2006年から2013年の期間のデータを用いてキャリブレーションを行った。100の最大規模のコア・ベースド統計地域のうち99地域について、CoreLogicが提供した月次データを分析している。都市間で比較すると、直前の地域住宅ブームの規模が次の地域住宅バブル崩壊の規模を最もよく予測する指標であることが分かった。ただし、ブームがより大きく、かつバust時に差し押さえがより多かった都市では、その崩壊が比例以上に大きく、モデルはこれを価格と債務不履行のスパイラルによるものとしている。
研究者らは、サンプル期間において、差し押さえ関連の動向が差し押さえに該当しない住宅価格の下落において重要な役割を果たしたと推計している。価格下落の22%は、過去の差し押さえフラグに関連する信用不良により、多数の潜在的な住宅購入者が市場から排除されたことによるものとしている。貸し手による割当（金融機関に対する与信制約の厳格化の影響）は、価格下落のさらに23%を説明しうるほか、住宅販売件数の減少については、より大きな割合、約40%を説明しうる。「選り好みする購入者効果」は価格下落にさらに3%寄与した。住宅評価額の持続的な下落が残りの52%を占めており、差し押さえによる大幅なオーバーシューティングが生じていることを示唆している。
研究者らはまた、さまざまな政策介入によって、差し押さえ率と住宅価格の下落がどの程度抑制されたかについても検証している。こうした介入は、住宅需要への衝撃が一時的なものである場合に最も大きな効果を発揮する。借り手にローンを期日どおりに返済できるよう猶予を与えることで、これらの政策は全体的な差し押さえ率を引き下げる。
銀行の損失額の50%に相当する現金または株式資本を注入する政府政策を実施していれば、差し押さえは19.3%減少し、価格下落は23.9%抑制されていたと考えられ、そのコストは世帯あたり2,175ドルであった。ローン対価値比率115%までを対象に、10,000ドルの支払いによって元本を削減する政策を実施していれば、債務不履行は16.4%、価格下落は10.5%抑制されていたと考えられ、そのコストは1,917ドルであった。政府が差し押さえ住宅を購入し、1年後に売却していれば、差し押さえと貸し手の与信割当の両方が減少し、差し押さえ件数は40.3%減少し、価格下落は44.8%抑制されていたと考えられ、そのコストは世帯あたり2,150ドルであったと研究者らは結論づけている。分析は、最も費用対効果の高い政策が、市場における需給の不均衡に直接対処するものであることを示している。
