ジェントリフィケーションとは、かつて労働者階級が暮らしていた地区に裕福で高学歴の人々が流入する現象であり、世界各地の多くの都市で大きな懸念となっています。市民社会や各国の指導者が、より包摂的な成長を求める一方で（例：OECD 2018）、地区の社会構成が大きく変化すれば、恵まれない住民が住み続けられなくなり、さまざまな社会的・経済的負担を被るのではないかと、多くの人が危惧しています（例：Autor et al. 2017、Cohen 2018）。
都市計画担当者は、こうした地区の大きな変化を抑え、ジェントリフィケーションによって不利益を受ける可能性のある人々を支援するため、予防的な政策を採用する姿勢を強めています。しかし、政策の実施には単純ながら実務上の課題があります。この現象が非常に局地的であり（Hwang and Lin 2016）、地域ごとの特異性も明らかななか、将来ジェントリフィケーションが起こる場所をどう予測できるでしょうか。
近年の研究（Behrens et al. 2018）では、1990年から2010年にかけてのニューヨークとフィラデルフィアのジェントリフィケーションを調査し、その微細な地理的広がりと、事業所が果たす役割を示す証拠を提示しています。ジェントリフィケーションの初期段階で特定の業種が担う役割を強調し、その業種の一覧を特定したことは、本論文の貢献の一つです。既存研究の多くは、住民の人口統計学的特徴だけに注目してきました。また、事業所単位のデータは、標準的な国勢調査データより高い頻度で、より細かな地理的単位で入手できるため、都市政策にとっても直接的な関心事です。したがって、ジェントリフィケーションの分析の中心に事業所を据えることは、近い将来にジェントリフィケーションが起こりそうな地域を迅速かつ正確に見つけるうえで有用です。
ニューヨークにおけるジェントリフィケーションの地理的分布
社会科学の先行研究に従い、1990年から2000年の10年間にニューヨークでジェントリフィケーションが進んだ地区を特定します。1990年時点で貧困地区（平均所得が中央値を下回る）であり、都市圏の他地域と比べて1人当たり所得と大学教育を受けた住民の割合が大幅に増加した場合、そのブロックではこの10年間にジェントリフィケーションが進んだと判断します。図1は、1990年から2000年にかけてジェントリフィケーションが進んだと特定したニューヨーク都市圏内の地区の位置を示しています。
図1 ニューヨークにおけるジェントリフィケーションの地理的分布、1990～2000年
この分析から、興味深い事実が二つ明らかになります。第一に、ジェントリフィケーションは必ずしも都心で起こるわけではありません。予想どおり、マンハッタンやブルックリンに複数の発生地域が見られますが、クイーンズやニュージャージー州にも見られます（つまり、都心から10キロメートル以上離れた地域です）。第二に、ジェントリフィケーションは非常に局地的で、既存の行政区画に沿って進むわけではありません。たとえば、国勢調査区内のブロックのごく一部だけでジェントリフィケーションが進み、ほかのブロックには特段の変化がないことも珍しくありません。そのため、ジェントリフィケーションの地理的分布や、地区と住民への影響を調べるには、非常に細かな空間単位で分析することが重要です。
ジェントリフィケーションに先行する事業所
1990年から2000年にニューヨークでジェントリフィケーションが起きた場所が分かれば、次に、事業所の構成という観点から、これらの地区の初期の状況を調べることができます。一部の事業所には、きわめて特異な立地パターンがあることが分かりました。通常は裕福な地区に立地する一方で、貧しいものの、まもなくジェントリフィケーションが進む地域にも偏って多く見られます。
これらの事業所は、主に文化、レクリエーション、創造的活動に関連する約20業種からなる小さなグループに属しています。たとえば、現在の社会経済的特徴を考慮しても、芸術家、建築家、美術品販売業者の事業所は、翌10年間にジェントリフィケーションが進む貧困地区に系統的に多く見られます。ジェントリフィケーションに関心を持つ社会科学者は、進行中の地区にクリエイティブ・クラスが早い段階から存在することを以前から記録してきました（Ley 2003）。しかし、この現象を定量的な証拠で示し、場当たり的ではない先駆的事業所の一覧をデータから特定したのは、私たちが初めてです。
先駆的事業所がジェントリフィケーションの兆候を示す
先駆的業種を特定するために用いた当初のサンプル（すなわち、1990～2000年のニューヨーク）を超えて、ジェントリフィケーションの発生地域を見つけるうえで、こうした業種がどれほど有効かを評価するため、さまざまな予測分析を行いました。社会人口学的な特徴や物理的な利便性（公園、交通機関、ウォーターフロントなどからの距離）を多数考慮した場合、将来ジェントリフィケーションが起きるのはどこでしょうか。2000年時点で先駆的事業所が存在していたことを考慮すると、2000年から2010年にニューヨークまたはフィラデルフィアのブロックでジェントリフィケーションが進むかどうかを、正しく予測できる確率が高まることを示しました。定量的には、この変数を含めると、先駆的事業所の初期の存在を考慮しない予測分析と比べ、予測精度が最大200メートル向上します。これらのブロック周辺における住宅価格上昇の推定勾配に基づくと、これは価格上昇分に対して最大19パーセントポイントの潜在的な上乗せに相当します。また、ジェントリフィケーションの過程では、先駆的事業所の存在は、空間的波及、すなわち前の10年間にジェントリフィケーションが進んだ最寄りのブロックまでの距離と、少なくとも同程度に重要であることも分かりました。
先駆的事業所はなぜジェントリフィケーションに先行するのか？
先駆的事業所の高い予測力は、ジェントリフィケーションの過程で果たす役割を反映していると私たちは考えます。
第一に、先駆的業種で働く人々には、「ジェントリフィケーションを担う人々」に典型的な特徴があることが分かりました。若く、高学歴で、単身者や「パワーカップル」であることが多い傾向にあります。さらに、図2に示すように、他業種の従業員に比べて職場の近くに住む人が多く、自宅で働くことも多いうえ、自転車や徒歩で通勤する割合も高くなっています。したがって、これから変化が進む地区に立地する先駆的事業所には、新たなタイプの住民が伴います。
図2 先駆的業種の従業員にはどのような違いがあるのか？
また、先駆的事業所はシグナル効果を通じて、ジェントリフィケーションを促進する可能性があります。その存在は、潜在的な投資家やほかの事業者に地区の将来性を知らせ、今後その地区が改善するというシグナルになります。最後に、先駆的事業所は、地域住民にとって本質的に価値あるアメニティではないことを示します。その存在が、裕福で高学歴の人々を直接引きつけているようには見えません。しかし、あるブロックに先駆的事業所が存在することは、レストランやバーなど、消費関連のアメニティが将来その地域に現れることと関連しています。そのため、先駆的事業所は、地区への進出後に消費関連のアメニティが増えることを通じて、若く高学歴の住民の流入に間接的に寄与する可能性があります。
結論
事業所データを用いてジェントリフィケーションを分析することで、微細な地理的単位における事業者と住民の相互作用について、新たな知見が得られます。この情報を使えば、ジェントリフィケーションが起こる場所を予測できる可能性があります。地区の変化は非常に局地的で、ときに急速に進むため、これはより十分な情報に基づき、対象を絞った都市政策を立案するうえで有用な基盤となります。
