「都市の死」の終焉
40年前、アムステルダム中心部では大規模な不法占拠運動が広がっていた。それは左翼急進主義の表れというより、都市の荒廃を反映したものだった。25年間にわたり人口が減少した後、多くの空きビルにはよりよい使い道がなかった。ほぼ同じ頃、ニューヨークのタイムズスクエアには主に性風俗店が並んでいた。利用可能な床面積には、ほかに使い道がなかったのだ。「都市の死」が語られていた時代である。電話やファクスによって遠距離通信が容易になり、物理的な近接性が無意味に思えるほどだったのに、現代人がひどく混雑した都市に集まることにどんな意味があったのだろうか。これらは、過去40年間に都市の見通しが大きく好転したことを示す二つの例にすぎない。その変化は、エドワード・グレイザーの『都市の勝利』（2011年）で鮮やかに描かれている。住宅やオフィス空間への需要が急増するにつれ、アムステルダムの不法占拠運動は衰退した。今日、タイムズスクエアはニューヨーク市の劇場街の活気ある中心地となっている。
運命の逆転を説明する
この予想外の運命の逆転は、何によって説明できるのだろうか。インターネットが物理的距離を「行き止まり」にしているように見える時代に、なぜ都市は経済活動の拠点として台頭したのか。これが、私たちの新著『Cities and the Urban Land Premium』で問うていることだ。複数の著者が同じ方向を指し示している。すなわち、波及効果と人的資本の集積である。Gennaioliら（2014年）は、国内の人的資本が少数の地域に集中する様子を示している。地域の平均教育水準が1年上がるごとに、地域の一人当たりGDPには20％以上のプレミアムが生じる。この収益率は、人的資本の私的収益率についての妥当な推計をはるかに上回る。DesmetとRossi-Hansberg（2008年）は、汎用技術の役割に注目する。1920年代と1930年代には、それは電力だった。1990年以降は情報技術である。どちらの時期も、こうした汎用技術から最も恩恵を受けられる産業は、新しいアイデアの普及を促すために都市へ移転した。人的資本の成長は20世紀の経済的奇跡の鍵だったが、その資本の果実を得られたのは、優れた知性を持つ人々や高学歴者が都市に集まったときだけだった。したがって、都市の台頭と知識経済は密接に関係している。
知識の波及効果が現代経済で重要な役割を果たすなか、優れた人材が集まる場所は限られており、そのためそうした場所の地代は高い。意外なことに、人的資本の社会的収益は、都市の高い地代という形で支払われる。
オランダでは、アムステルダムとロッテルダムの双方で、1960年から1980年の間に人口が25％減少した。アムステルダムは高学歴者の中心地として再び台頭した一方、ロッテルダムはいまも苦戦している。これは米国のボストンとデトロイトの運命の違いに似ている。
逆説的だが、とりわけ高学歴者が特定の都市に集積することで、OECD加盟国では国土の広い範囲がほとんど無人になる一方、特定の人気地域では土地が不足する。
その結果、地代がGDPに占める割合は高まっている。住宅サービスの供給において、土地と建設物の代替弾力性が1未満だからである（オランダについてはTeulingsら2015年、米国についてはAlbouyとEhrlich 2012年を参照）。したがって、都市部の地代上昇は、地方の地代低下を上回る。知識の波及効果に由来する集積の便益は、実質収益率の低下傾向（長期停滞をめぐる議論を参照）と並んで、トマ・ピケティの『21世紀の資本』（2014年）が報告した、多くの先進国で住宅が資本ストックに占める割合の高まりを説明する主な要因の一つである。
外部性と地代
知識の波及効果により、都市は立地に起因する外部性の焦点となる。地代はこうした外部性を表している。ある場所の地代が高いのは、その場所自体の特性によるのではなく、すぐ近くの場所で何が起きているかによる。これは明確な外部性の例であり、自分の不動産の価値が、隣接する不動産の所有者の行動に左右される。こうした外部性は、都市レベルで公共政策を策定すること、また土地価値に課すヘンリー・ジョージ税が最も効率的であることの、教科書的な根拠となる。実際、都市の地代総額の差は、その都市が生み出す外部性を評価する優れた手段となりうる。また、公共交通サービスの貢献度を評価することも可能にする。オランダでは、こうした外部性がオランダのGDPのおよそ3％を占めることを示している。
歴史が示すように（たとえば、デトロイトで起きたことや、前述したアムステルダムとロッテルダムの人口減少を参照）、現在の成功は将来を保証しない。これはジブラの法則が示すとおりで、成長は現在の規模に左右されない。したがって、将来の成長は過去の成功から大きく独立している。流れに逆らおうとする政策立案者が成功する可能性は低い。政策を成功させるには「流れに乗る」必要がある。衰退する都市への大規模なインフラ投資は、実際の需要に応えないばかりか、地域住民に大きな財政負担を負わせ、都市をさらに魅力のないものにする。しかし、成長都市では政策が違いを生みうる。人気地域の候補地としての地位を保つため、こうした都市の政策立案者には取り組むべき二つの面がある。
第一に、革新的な起業家や企業が事業拠点を置きたくなる魅力を備えなければならない。
第二に、高学歴の優れた人材にとって、住む場所として魅力的な選択肢でなければならない。
地代は、どちらの要因が最も重要かを分析する優れた手段となる。雇用の得やすさが地代に最も影響するなら、第一の側面が都市の成功を左右する最重要要因である。消費面のアメニティが最も重要なら、高学歴者に魅力的な居住環境を提供することが成功の鍵となる。
『Cities and the Urban Land Premium』で行っている分析は、まさにこれである。オランダのような小国でも、住宅用不動産の地代は大きく異なる。ドイツ国境に近い北東部では1平方メートル当たり17€であるのに対し、アムステルダムの運河地区では1平方メートル当たり3,500€に達する。平均すると、こうした差を説明する雇用の得やすさと消費面のアメニティの寄与はほぼ同じで、どちらも地代格差の約35％を説明する。ただし、これらはあくまで平均値である。消費面のアメニティの分布は極端に偏っている。オランダで圧倒的に成功している都市、アムステルダムに焦点を当てると、その成功を説明するうえで消費面のアメニティは雇用の得やすさよりはるかに重要である。とりわけ、記念碑的な運河地区と活気ある文化生活によって、国内外から優れた人材を引きつけるうえで、この都市は他を大きくリードしている。この結論は賃金に関する証拠によって裏付けられる。地域間の賃金格差はかなり小さい。アムステルダムの消費面のアメニティは、人々がこの都市に住むための高い地代を受け入れる理由となる。起業家は、それを相殺するために高い賃金を払う必要はない。
参考文献
Albouy D and G Ehrlich（2012年）「Metropolitan land values and housing productivity」、NBERワーキングペーパー18110、ケンブリッジ（マサチューセッツ州）。
Desmet K and E Rossi-Hansberg（2008年）「Spatial growth and industry age」、Journal of Economic Theory、第144巻、2477-2502頁。
Gennaioli N, R La Porta, F Lopez-de-Silanes, and A Shleifer（2014年）「Human capital and regional development」、Quartely Journal of Economics、第128巻、105-164頁。
Glaeser, E（2005年）「Reinventing Boston: 1640-2003」、Journal of Economic Geography、第5巻、119-153頁。
Glaeser, E（2011年）『Triumph of the city; How our greatest invention makes us richer, smarter, greener, healthier, and happier』、Macmillan、ロンドン。
de Groot, H, G Marlet, C Teulings, and W Vermeulen（2015年）『Cities and the Urban Land Premium』、Edward Elgar、チェルトナム。
Piketty, T（2014年）『Capital in the Twenty-First Century』、Belknap Press、ケンブリッジ（マサチューセッツ州）。
Teulings, C, I Ossokina, and H de Groot（2014年）「集積と労働者の異質性がもたらす厚生上の便益」、CEPRディスカッションペーパー10216、ロンドン。
この記事は、 Vox EUとの協力により掲載されています。掲載は、世界経済フォーラムが見解を支持することを意味しません。
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著者：Henri De Grootは、VU University Amsterdam空間経済学部の地域経済ダイナミクス教授。Gerard MarletはAtlas voor gemeenten所属。Coen Teulingsはケンブリッジ大学経済学教授であり、CEPRリサーチフェロー。Wouter Vermeulenは、オランダ経済政策分析局（CPB）の地方政府担当プログラムマネージャー。
画像：SkyLounge TRAVEL-AMSTERDAMから見たアムステルダムの屋上景観／REUTERS/Michael Kooren
