不動産は歴史的に大きな市場サイクルに関与してきましたが、その主な原因ではありません。
通常の市場リスクを超えて損害を管理または軽減する方法を探るため、世界経済フォーラムとJLLは調査を実施し、その調査結果を Emerging Horizons in Real Estate – An Industry Perspective on Asset Price Dynamicsとして発表しました。この調査は、不動産サイクルは通常、不動産セクター外からのショックによって引き起こされるとしています。不動産サイクルの引き金となり得るショックの例には、金融規制の緩和、国境を越えた投資規制の変更、政治的な出来事があります。こうした出来事が起きると、不動産はその影響を経済全体に広げる役割を果たすことがあります。
不動産が循環的な力の波及において独自の位置を占めるのは、次の理由によります。
経済の各セクター、特に金融セクターに広く関わっている
不動産の所有には通常、長期的な金融上の責務が伴い、その解消には多額の費用と複雑な手続きが必要となる
住宅所有は家計の資産、個人消費、雇用と強く結び付いている
報告書は、不動産セクターには循環性が本質的に備わっていると強調しています。オフィス、小売、産業用スペースの需要は急速に変化する一方、新たな建物の建設には通常、数か月ではなく数年かかります。したがって、金融資産や社会的な富の破壊につながり得る極端な逸脱と通常のサイクルを、政策立案者が区別することが重要です。
潜在的な悪影響を管理し、抑える方法を特定することも重要です。報告書は、政策の選択肢を大きく3つのカテゴリーに分けて示しています。
金融政策 は、金利を引き上げ、市場サイクルの多くを駆動する信用の伸びを鈍化させるよう調整できます。しかし、金融政策はあらゆるセクターに影響を及ぼす大まかな手段となる場合があります。また、経済成長や雇用の増加など、他の政策目標と衝突する可能性もあります。
マクロプルーデンス政策も、もう一つの選択肢です。たとえば、市場上昇局面で信用の伸びを段階的に制限し、将来の市場下落に備える緩衝材として銀行に追加の資本準備金の積み増しを求めることが挙げられます。こうした政策は、個々の銀行や金融会社に単純に焦点を当てるのではなく、広い視野から金融システム全体の健全性、堅牢性、脆弱性を把握し、管理することを目的としています。
市場のミクロ経済的な 基盤は、将来の市場サイクルを緩和するのに役立ちます。これには、状況に応じて対応する都市計画制度、財務的困難に陥った資産を扱う柔軟な政策、住宅ローン提供者による無責任な融資を抑止する消費者保護法などが含まれます。
不動産サイクルには経済的・社会的コストが伴う一方、サイクルを抑える政策にもコストがあります。たとえば、差し迫った不動産ブームを冷ますために金利を引き上げると、経済全体が減速し、経済成長の鈍化や投資の減少につながる可能性があります。
この調査の成果には、より優れた市場データ、市場分析の改善、不動産セクターと金融セクター間のコミュニケーション強化に関する提言が含まれます。
金融危機は官民両セクターにわたる問題を明らかにし、市場規制当局や不動産を含む複数の業界セクターに警鐘を鳴らしました。このような調査は、将来そうした問題を予測するために取り組む一つの方法となります。
著者：Colin DyerはJLLの社長兼最高経営責任者です
画像：2014年5月12日、ロンドン南東部ベクスリーヒースにある二戸一住宅の眺め。REUTERS/Suzanne Plunkett
