世界中の大都市圏では、住宅は人口の大半にとって手の届かないものとなっている。大都市に住む勤勉な人々でさえ、より質の高い住宅から締め出されている。より良い機会を求めて停滞地域から活力ある都市部へ移ろうとする人々も、天文学的な不動産費用によって思いとどまらされている。住宅の分離と所得格差は拡大しており、通勤時間も長くなっている。
都市経済学の支配的な見解によれば、この状況の主な元凶は大都市圏における制限的なゾーニングである（Katz and Rosen 1987, Quigley and Raphael 2005, Ihlanfeldt 2007, Glaeser and Gottlieb 2008, Saiz 2010, Kline and Moretti 2014, Hsieh and Moretti 2015, 2017, Ganong and Shoag 2017, Gaubert 2018）。解決策は単純である。地域社会が土地利用に対して持つ意思決定権を縮小し、都市用地の大規模な「アップゾーニング（用途地域の容積率などの緩和）」を行うことで、高密度な建築を地域がもはや阻止できないようにするというものだ。規制を取り払い、不動産開発業者を参入させれば、人々が最も大きな機会を得られる場所に、手頃な価格の住宅がますます多く建設されるとされる。ニューヨーク、ベイエリア、ロンドンのような繁栄する大都市圏は、より大きく、より生産的で、より社会的に包摂的になるという。その結果、地域間の移動が活発になり、都市内および国内全体で所得格差が縮小するというのである（Hsieh and Moretti 2015, 2017）。
したがって、供給の制約が問題解決の主な障害とみなされている。ゾーニングによって需要に見合うだけの住宅を建設できず、住宅価格が上昇し、土地所有者が利益を得る。その結果、個人間および地域間の所得格差が拡大し、人材がより裕福な地域へ流入するのが妨げられている（Hsieh and Moretti 2017, Ganong and Shoag 2017）。また、手頃な価格の住宅が不足すると都市が潜在能力を十分に発揮できず（Glaeser 2017）、国全体の成長を制限し、最も脆弱な人々に打撃を与えるため、経済的非効率の主要な原因ともみなされている（Hsieh and Moretti 2017）。
考えられる解決策を探る
この見方によれば、解決策は単純である。規制を削減し、大都市圏でより多くの、より高密度な住宅を建設することだ。繁栄する大都市圏の中心部で住宅規制を緩和することによって生じるより手頃な価格は、大都市圏のその他の地域にも波及（トリクルダウン）するとされる。この見解に基づき、高所得のミレニアル世代（「yes in my back yard（自分の裏庭にも建設を）」、いわゆるYIMBY）、高密度化を望む都市計画者、開発業者、選挙で選ばれた公職者からなる急成長中の連合が、この見解を公的な議論の場へと押し出してきた。
立法は今や、住宅の手頃さの問題に対処する手段としてだけでなく、低い生産性や国全体の総成長、さらに個人間および地域間の不平等に対する万能薬としても、上意下達型の規制緩和とアップゾーニングを積極的に推進している。これが最も顕著に表れているのがカリフォルニア州である。上院法案4号（McGuire and Beall 4/10/2019）は次のように述べている。「経済学者の多くは、制限的な土地利用政策が住宅価格を押し上げることで一致している。調査によれば、カリフォルニア州の住宅価格は、土地利用規制がより厳しい自治体ほど高く、より速く上昇しており、一部の市場では規制措置が一つ追加されるごとに住宅価格がほぼ5%上昇する。規制の厳しい土地利用管理は、所得層および人種の双方にわたる、より大きな立ち退きや分断とも関連している。また、制限的な土地利用政策は、住民がより高い賃金の得られるより生産的な仕事に就ける、より生産的な地域へ移ることを妨げることで、経済成長にも打撃を与える」。上院法案50号（Weiner et al., 2019年11月3日修正）は、地域の制限的な住宅規制の影響について、「低所得層および少数派世帯に対する差別、雇用の増加を支えるだけの住宅の不足、雇用と住宅の不均衡、移動性の低下、都市のスプロール化、過度の通勤、大気質の悪化をもたらす」と述べている。
この連合の新しさは、主流の住宅経済学に依拠しつつ、この新たな「規制緩和派」の市場都市主義が社会的にも経済的にも進歩的だと主張する点にある。同様に、包括的なアップゾーニングへの支持に反対する人々を、利己的なNIMBYとみなし、正義や包摂、平等に関心がなく、現在の危機を引き起こした張本人だと考えている。YIMBY主義は、上位30%のうち、既存の（やや裕福で年長の）層に不満を抱く若い層の世代間対立とみなすことができる。既存層は、ミレニアル世代が住みたくても住めない地域を占めつつ、残りの下位70%の人々の先駆者を自任している。都市の住宅問題と不平等に対する彼らの解決策の魅力は、その単純さにある。すなわち、規制を緩和して需要の高い既存の区画により多くの住戸を認め、市場が最も収益性の高い地域に高層建築を生み出したら、その恩恵が社会的・地理的な階梯を下って浸透していくのを待つ、というものである。
これは話がうますぎるのではないか？
この話はうますぎるように聞こえないだろうか。経済的・空間的不平等の削減における規制緩和とアップゾーニングの限界を論じた新しい論文（Rodríguez-Pose and Storper 2019）で、われわれはまさにそうだと論じている。われわれは、住宅危機を理解する背景にあるのはゾーニングだけではなく、数十年にわたる所得格差の拡大と高賃金の仕事の都市への回帰であり、住民の多くにおける高い全体需要と高い格差、そして不十分な住宅購買力が組み合わさった有害な状況であると考える。われわれは、包括的な規制緩和とアップゾーニングを提唱する意見に、主に二つの点から反論する。
第一に、トリクルダウンの恩恵を示す証拠は弱く、存在しないに等しい。都市内の住宅市場は高度に分断されている。つまり、都市中心部や、雇用・交通・アメニティに恵まれた地域にある一等地への関心は、ほぼすべての他の都市用地よりもはるかに高いということだ。こうした地域で建設することによる利益は、より遠隔でアクセスの悪い立地よりもかなり大きい。また、住宅市場の中・低価格帯よりも高価格帯をターゲットにした方が、はるかに大きな利益が得られる。したがって、ほぼすべての都市中心部のアップゾーニングの過程で、最初に建設されるのが都市の最も望ましい地域の高級コンドミニアムであることは驚くに当たらない。これらの物件の買い手は、概して給与水準の上位にある裕福な地元の勤労者、都市に隠れ家（ピエ・ア・テール）を望む富裕な郊外居住者、機関投資家、そして二拠点居住者、あるいはロンドンやニューヨークのような都市では外国の寡頭支配層となる。
高級住宅の供給増加は、広範な近隣地域の広範な人口を助けるほど大きなトリクルダウン効果を引き起こすのであれば歓迎されるかもしれない。では、それはどのように起こり得るのか。望ましい立地における新たな高価格住宅の消費者は、他の地域から「フィルタリング（移住・住み替え）」し、そこでの需要を十分に緩和する必要がある。そうすれば、低所得層の住宅市場の価格が大幅に下がり、住宅の質も向上するだろう。しかし、この主張の問題は、一部のフィルタリングを見出す研究者ですら、それがほぼ完全に既に高価格の地域内で起きていると見出している点である（例：Freemark 2019）。高所得層は単に自らの地域内で上方移動しているにすぎない。これはトリクルダウンではなく、特権層への配慮である。
だからこそ、広範なアップゾーニングが行われた過去のほとんどの事例で、同じことが繰り返されてきた。供給は拡大し、上位所得層の住宅費は下がるが、その他の人々にはほとんど、あるいは全く好影響を与えない（Freemark 2019, Popov 2019）。
第二に、包括的な規制緩和を唱える人々の主要な主張は、ダイナミックな大都市圏の利己的なエリート層が、地域の問題だけでなく国全体の問題をも生み出しており、ダイナミックでない地域の人々の移住を妨げているというものである。しかし、米国の事例を見ると、人口変動とGDP成長の関係は近年ほとんど存在しない（図1）。計画規制が比較的緩やかな米国の多くの大都市は、実際に急速に成長している。2010年から2018年の間に、オーランドの人口は20.5%、ヒューストンは18.2%、ダラス・フォートワースは17.3%、フェニックスは15.8%、アトランタは12.5%増加した。しかし、シアトル（14.5%）、ポートランド（11.4%）、ワシントンD.C.（10.9%）も、はるかに厳しい計画規制があるにもかかわらず、二桁増となった。ベイエリアは人口を9.1%増加させた（絶対数では、わずか8年間でシアトルでは50万人、ベイエリアでは40万人の住民が増えたことになる）。さらにもう一つの大きな違いは、規制の厳しいサンノゼでは、2001年から2017年の間の一人当たり年間GDP成長率が3.5%、ポートランドで2.5%であったのに対し、アトランタ、オーランド、ラスベガスといった規制の緩い地域では、一人当たりGDP成長率がマイナスであるか、フェニックスで0.03%、ヒューストンで0.36%という乏しい水準にとどまったことである。
図1 米国のMSA（大都市圏）における人口増加と一人当たりGDP成長率の関連、2000〜2016年
ベイエリア、ロンドン、フランクフルトにどれほど手頃な価格の住宅があっても、それぞれオハイオ州ヤングスタウン、シェフィールド、ケムニッツ出身の高卒者の労働市場への統合を促すことはできない。この点での問題は住宅の手頃さの欠如ではなく、多くの人々を取り残す教育制度にあり、一方で繁栄する大都市圏は、最も高い教育を必要とする産業に雇用を集中させている。図2は、米国の都市における住宅価格の変化、宅地開発面積の拡大、移民の存在との間の関係が弱いことを示すことで、住宅価格よりも経済地理の基本要素が作用しているという見方を裏付けている。
図2 米国の主要大都市圏における都市用地の開発、住宅価格、および転入、1990〜2017年
より慎重に的を絞ったアップゾーニングを解決策とする方向へ
したがって、包括的なアップゾーニングは、すでに蔓延している個人間の不平等に、都市内の空間的な分断をさらに加えてしまう可能性が高い。先進国全体で、地域間の不平等を放置することがポピュリズムを解き放ってきたのと同様に（Rodríguez-Pose 2018）、アップゾーニングがもたらす空間的影響を無視することは、将来の社会的な混乱を招く処方箋であり、経済成長を増やすのではなく減らすことにつながる。
言い換えれば、慎重に的を絞った（包括的ではない）アップゾーニングは、都市内部と地域間の双方の不平等に対処するために求められる、繊細で複雑な政策の組み合わせの一部となり得るということだ。この組み合わせには、少なくとも教育、社会、保健、住宅の各政策を組み合わせることが含まれる。そして住宅政策の領域では、それはYIMBYにもNIMBYにも支持されないかもしれない、より多く、かつ異なる種類の規制を意味するだろう。
参考文献
Freemark, Y (2019), 「Upzoning Chicago: Impacts of a zoning reform on property values and housing construction」、Urban Affairs Review、1月29日。
Ganong, P, and D Shoag (2017), 「Why has regional income convergence in the US declined?」、Journal of Urban Economics, 102、76–90。
Glaeser, E L (2017), 「Reforming land use regulations」、Brookings Center on Regulation and Markets、4月24日。
Glaeser, E L, and J D Gottlieb (2008), 「The economics of place-making policies」、Brookings Papers on Economic Activity、春号、155-253。
Gaubert, C (2018), 「Firm Sorting and Agglomeration」、American Economic Review、108 (11)、3117–3153。
Hsieh, C, and E Moretti (2015), 「Why do cities matter? Local growth and aggregate growth」、NBER Working Paper no. 21152。
Hsieh, C, and E Moretti (2017), 「Housing constraints and spatial misallocation」、NBER Working Paper no. 21154。
Ihlanfeldt, K (2007), 「The effect of land use regulation on housing and land prices」、Journal of Urban Economics, 61、420–435。
Katz, L, and K Rosen (1987), 「The Interjurisdictional Effects of Growth Controls on Housing Prices」、Journal of Law and Economics、30 (1)、149-160。
Kline, P, and E Moretti (2014), 「People, places, and public policy: Some simple welfare economics of local economic development programs」、 Annual Review of Economics、6、629–62。
Popov, I (2019), 「Housing markets and income inequality」、Apartment List、4月24日。
Quigley, J, and S Raphael (2005), 「Regulation and the High Cost of Housing in California」、 American Economic Review Papers and Proceedings、95 (2)、323-328。
Rodríguez-Pose, A (2018), 「The revenge of the places that don’t matter (and what to do about it)」、Cambridge Journal of Regions, Economy and Society, 11 (1)、189-209。
Rodríguez-Pose, A ,and M Storper (2019), 「Housing, urban growth and inequalities: The limits to deregulation and upzoning in reducing economic and spatial inequality」、Urban Studies、9月17日。
Saiz, A (2010), 「The geographic determinants of housing supply」、Quarterly Journal of Economics、125 (3)、1253-1296。
