ジャミル・ベイは、幼少期を過ごしたピッツバーグの地区に戻りたいと考え、購入にふさわしい家を見つけた。しかし一つ問題があった。その通りの不動産価値が下落し、所有者たちは負の資産状態に陥っていたのだ。
売主がローンを完済できる価格で合意できなかったため、ベイは旧居住地区で家を購入することができないと悟った。また、所有者たちは望まない物件に縛られたままになるのだった。
米国全土で、ピッツバーグのような旧製造業の中心地は、近年、深刻な人口減少を経験しており、不動産価格を押し下げ、住宅は空き家となり荒廃したままになっている。
「その地区にゆかりがあり、そこで育った人々にとって、選べる質の高い物件はそれほど多くないのです」と、ベイはトムソン・ロイター財団に語った。
「投資目的で物件を探していても、その地区の不動産価値が低すぎるため、新築物件の資金を調達することはできません。」
ベイが、自身の都市を荒廃させている問題に対する解決策の可能性を見出したのは、ニューヨーク州への旅行の際だった。それは土地銀行であり、空き家を探し出し、市場に戻す権限を持っている。
「シラキュースにいたとき、空き地がよく手入れされていることに気づきました。植栽がされ、草刈りも行き届いていて、きちんと管理されていたのです」と彼は語った。「そして『土地銀行があります』と言われたのです。」
特に米国北東部の多くの旧工業都市では、国勢調査データによると、1950年代以降、人口の4分の1以上を失っている。
かつて国内で最も大きく最も繁栄した都市の一つであったピッツバーグは、最も深刻な打撃を受けた都市の一つとなっている。
同市の一部地区では人口が80パーセント以上減少したとベイは語り、それが地域社会全体を荒廃させる衰退の循環を生み出している。
土地の再利用
ベイは現在、ピッツバーグ土地銀行の副会長を務めている。同行は今夏に業務を開始する予定で、市内で増加している放棄された物件に対応することを目指している。
ベイは同行の使命を「土地の再利用」と表現している。所有権の複雑な問題に対処し、税務上の課題に取り組み、構造物を修繕または取り壊して、空き物件を市場に戻すこと、あるいは公共空間として提供することを目指すというものだ。
荒廃するほど長期間放置された住宅は、多額の税金の滞納を抱えていることが多く、投資家にとっての魅力が低下している。
多くの土地銀行は、この過程を短縮することができる。法令違反に対処する前に滞納金を清算し、新たな買い手にとって魅力的な物件にするのである。
土地銀行は1980年代から米国に存在してきたが、法学教授のフランク・S・アレクサンダーによると、2008～09年の景気後退以降、関心が急増している。
その結果、差し押さえの波が生じ、「特に不動産の低価格帯で放棄が起きていた」とアレクサンダーは語った。土地銀行の分野における第一人者である彼は、その結果としてこの分野は「非常な成長」を遂げたとも述べている。
コミュニティ・プログレス・センターによると、1月時点で米国全土には約170の土地銀行が運営されている。アレクサンダーは同センターの共同設立者でもある。
土地銀行は当初、脱工業化した都市の中心部に集中していたが、景気後退以降、需要は他の地域にも拡大している、とアレクサンダーは語った。
「私は押しかけて布教するようなことはせず、むしろ州および地方自治体の職員と協力し、空き家や放棄された物件がなぜ地域社会や都市を蝕んでいるのかを検討しています」と彼は語った。
「そして、まず彼らがすべきことは、何もしないことの代償を認めることです。」
「欠け歯」
一部の地域では、最高レベルの当局がこの教訓を真摯に受け止めている。
2013年、ニューヨーク州司法長官は、景気後退に先立つ住宅危機に関与した大手金融機関からの法的和解金を活用し、州内の土地銀行向けの種資金の創設を発表した。
現在、州内では25の土地銀行が運営されており、コミュニティ・プログレス・センターによる昨年の報告によると、2016年までに2,800万ドル以上相当の物件を再生させている。
ジョセリン・ゴードンは、ニューヨーク州西部の都市バッファローで土地銀行を統括している。同市は国内で最も古い住宅ストックのいくつかを抱えているが、人口の半分を失っている。
同市では過去10年間に6,000件を超える取り壊しが行われ、数千の空き地がある。残っている住宅の多くは巨大で、エネルギー効率が非常に低いため、住民の燃料費が家賃を上回ることもある、とゴードンは語った。
彼女によると、状況は「絶望的で……非常に深刻な問題です」とのこと。
彼女が率いるバッファロー・エリー・ナイアガラ土地改善公社（BENLIC）は、空き地を引き継ぎ、より小規模でエネルギー効率の高い住宅を建設または改修している。
BENLICは年間約70件の物件を引き受けており、その数を120件に増やすことを目指している。同公社は、地域社会に最大の影響を与えると判断する区画を引き受けることを目指しており、ゴードンはそれを街区の「欠け歯」を埋めることと呼んでいる。
「市場性のある地区の区画で取り壊しがあり、その街区を強化できるなら」と彼女は語った。「それが最もやりがいのある部分です。」
