先月、デトロイトの白人人口が今、 数十年ぶりに増加しているというニュースを受けて、とりわけ中心街で住民数が急増しているなか、地元のラジオ局は放送を中断してこう問いかけた。 「デトロイトは誰もが暮らせるほど広いのだろうか？」
市の人口は1950年の半分にも満たず、 何万もの空き地や空き家が余裕のある空間を物語っていることを考えれば、奇妙な問いだった。アメリカで新しい住宅を収める隅々の空間があり、より多くの考えや人々を受け入れる余力がある地域があるとすれば、それはデトロイトだ。
それとは逆の、同様の疑念のこだまは、私たちが暮らす場所について語るとき、広く見られる。サンフランシスコ市全体が「もう行き詰まりだ。終わりだ」 。 シリコンバレーにも、もう余地はない。ブルックリンは 満員。 ボストンも同じ。ワシントン北西部で最も魅力的な地域は とうの昔に限界に達した。シカゴで人気の高いリンカーン・パークは 望んでいる より少ない 人を。国全体でさえ今やこの状態に陥っている。ついに島が 満杯になったから、英国は難民をこれ以上受け入れられないというのだ。
こうした議論には、力強いが捉えどころのない主張が潜んでいる。場所は満杯になりうる、という主張だ。
絶対的で、測定可能で、数学的にさえ聞こえるため、私たちはその前提をめったに疑わない。 すみません、あなたにここへ来てほしくないというわけではありません。ただ、もうすでに 満杯なんです。
しかし、近隣地域も大陸も、箱や瓶、スタジアムのように容量を明確に定めることはできない。浴槽が満杯になったことは、水があふれるので分かる。ラッシュ時のバスも、乗客が身動きできなくなれば同じだ。では都市は？街区は？そもそも、そうしたものをどう定義すればよいのだろう？
「経済学者は『満杯』や『必要』といった絶対的な概念を認めません」と、私が話を聞いた複数の都市経済学者の一人、ジョー・コートライトは言う。「常に問題になるのは、トレードオフと選択です」
とりわけ都市では、トレードオフがつきものだ。たとえば、 混雑した通り と活気ある経済、乏しい駐車スペースとわざわざ足を運ぶ価値のある地域、そして窮屈な地下鉄の車両と、地下鉄を成り立たせる大勢の人々との間にある。
したがって、経済学者の見方では、満杯の場所など存在しない。とりわけアメリカではそうだ。都市計画学のソニア・ヒルト教授の言葉を借りれば、アメリカの近隣地域は工業化された他の国々と比べて「驚くほど人口密度が低い」。地盤によっては、高さ1マイルの超高層ビルの基礎に耐えられないかもしれない。しかし大半の場合、選択次第で空間を広げ、より高く、より密度の高い建物を建て、学校を改修し、道路を見直して、より多くの人を受け入れることができる。
そうしないのは、物理法則による制約ではない。物理法則を装った政治の問題だ。
「人がある場所を『満杯』と言うとき、私にとってそれは、その空間を再開発するとはどういうことか、その課題に向き合う気がないことを示す略語です」と、 リンカーン土地政策研究所の所長、ジョージ・マッカーシーは言う。
「『満杯』であること、あるいは『満杯』だと言うことの問題の一つは、その場所の生活の質が今より良くなることは決してない、という結論につながることです」と彼は続ける。「人々が本当に言っているのはそういうことです。『どんな変化にも何らかの犠牲が伴うが、私たちはその犠牲を払いたくない』と言っているのです」
この論理に従えば、サンフランシスコ、ポートランド、さらにはデトロイトに移り住む最後の人はいつも、不思議なことに、門が閉ざされる直前に滑り込めた最後の一人ということになる。
マッカーシーは言う。「これがアメリカの決まり文句です。『自分がここに来た。もう開発はすべて終わりにしよう』」
都市への根本的な誤解
都市について私たちが知っていることはすべて、実際には人が増えて密集しても生活の質は下がらず、逆に向上することを示している。人口密度が高まれば、施設（美術館、野球チーム、レストラン）が増えるだけでなく、多様な施設（韓国料理、エチオピア料理、ペルー料理の店！）も充実する。
多くの人がそもそもサンフランシスコに住みたがり、観光客がマンハッタンを訪れるのはそのためだ。そこで体験する価値のあるものがあるのは、まさにそこに多くの人々がいるからでもある。
都市の限られた空間は、 エネルギー効率も高めると経済学者エド・グレイザーは論じている。同じ集合住宅に住む20世帯は、戸建て住宅に住む20世帯よりも消費する資源が少ないからだ。
一方、同じ場所に多くの労働者を集めると、ニューヨークのガーメント・ディストリクトやボストンのバイオテクノロジー産業回廊のような活気ある拠点も生まれる。同じ課題に取り組む人々が出会い、 アイデアや仕入れ先を共有し て生産性を高めるのだ。都市に住む人が増えれば、経済は成長する。限界収益が逓減するのとは反対だ。1人当たりの環境コストも、実際には改善する可能性がある。干ばつに見舞われたカリフォルニア州では、1人当たりの水消費量が最も少ない地域の一つが サンフランシスコだ。
「ある地域が『満杯になる』と言うのは、物理法則のような生態学的フットプリントの関係を暗黙に前提としています。つまり、人が一人増えるごとに同じ量の資源を使うということです」と、USCの客員経済学教授マシュー・カーンは言う。「しかし経済学の要点は、投入要素を常に代替できることです。上にも下にも建てられます。代替手段は常にあり、より少ない資源でより多くを実現できます」
もちろん、人を増やすには代償が伴う。それも厄介な代償だ。渋滞や汚染が増えるかもしれない。駐車も難しくなる。学校も満員になる。だが、こうした問題に対処する方法はある（まずは混雑課金 や 変動制の駐車料金などがあるとカーンは提案する）。どの地域にとっても本当の問いは、こうしたコストが便益をすべて打ち消すほど膨らんだかどうかだ。
「米国の大多数の都市は、まだその段階からはほど遠い」と、バークレー校の経済学者エンリコ・モレッティは言う。
彼によれば、ベイエリアも同じだ。そこでは、 住宅危機 が、住みたいと願う人々を地域が支えきれないという恐れから生じている。
「あらゆる土地に超高層ビルを建てれば、サンフランシスコには何百万人、何千万人もの人が住めるのは明らかです」とモレッティは言う。「そんな話はあまり意味がありません。誰もそんなことを望んでいないからです。私も望みません。それが問題の核心だとは思いません」
彼によれば、問題の核心は、ベイエリアの性格を大きく変えたり、香港のような街にしたりせずに増やせる住宅のすべてだ。平面駐車場を置き換え、駅近くの未開発地を活用し、景観の美しい丘を舗装せずにあちこちで階数を1、2階増やすだけで、ベイエリアにはさらに30〜40％の人々を受け入れる余地があるとモレッティは推定する。
ロサンゼルス市では、戸建て住宅を手頃な規模の4戸建て住宅に置き換えれば、約200万戸の新しい住宅を確保できると、カーンと共同研究する博士課程の学生デビン・バンテンは言う。「そうしたことを認めれば、 市が直面する家賃危機など起きるとは考えにくい」とバンテンは話す。
バンテンによれば、問題は、駐車スペースの減少など、人を増やすことによるコストの一部は玄関のすぐ外で目に見える一方、地域経済の生産性向上といった便益は、より広い地理的範囲で現れる傾向があることだ。そして肝心なのは、土地の使い方を決めるのは二つ目の規模ではなく、この最初の規模だということだ。
新しい住宅の許可が下りると、NIMBY（「うちの裏庭にはお断り」）派が地元の都市計画会議でマイクの前に立つ。 すると、どうやら私たちは満杯ということになる。もう一人分の場所も空けられない。地域はすでに住んでいる人々のものだ。入ってきたい人は誰であれ、それを脅かすだけだというわけだ。
「経済的な観点から、これは非常に憂慮すべきことです」とモレッティは言う。「住宅供給を制限すれば、問題が改善するどころか、実際には悪化します。それに、これは都市の本質に対する根本的な誤解です。都市は何世紀にもわたって常に変化してきました。アメリカの都市は、さまざまな予想外の形で大きく変化してきました。都市を囲い込もうとするのは、根本的な意味で反都市的です」
庭やプライバシーを求める人が戸建て住宅に住む権利がない、という意味ではない。そうした住宅に住む人に、駐車場所を確保するため周囲の世界を変わらないままにしておく権利はない、ということだ。「経済学者なら、『彼女はそこを買ったのか』と尋ねます」とカーンは言う。「なぜその人に、自分の街区で簡単に駐車場所を見つける権利があるのでしょう？」
NIMBYと不平等
アメリカでは20世紀の大半にわたり、ある場所から別の場所へ移ること、たとえば農村から工業都市へ、南部の州から北部の州へ移ることが、貧しい人々が機会をつかむための重要な道筋だった。たとえば大移動やダストボウルの時代に、こうしたことが起きた。
驚くべきことに、研究者の ピーター・ガノンとダニエル・ショーグ は、1970年までの前世紀に米国で経済的不平等が縮小した理由のほぼ3分の1は、労働者が貧しい州から豊かな州へ移ったことで説明できると示唆している。
しかし、その後、何かが変わった。かつてカリフォルニア州の住宅価格は、ミシガン州やコネティカット州とほぼ同じだった。今日では、国全体で住宅費に大きな差があり、経済学者が指摘するように、そうした差は 成長への反対と並行して拡大してきた 。カリフォルニア州などでは、それを阻む法律も制定されてきた。
事実上、自らを「満杯」と宣言した地域に住むには、今や非常に多額の費用がかかる。その影響は、 テック業界の若者にシリコンバレーで月額1000ドルの二段ベッドを借りさせるだけではない。そこへ移り住むかもしれない貧しい人々が、不平等を縮小する道筋の一つを閉ざすことにもなる。
ダートマス大学で長年、土地利用を研究してきたウィリアム・フィシェルは、1970年代に何が変わったのかについて興味深い説をいくつか持っている。一つは、全米環境保護法によって、新規開発の環境コストを懸念する地域住民の発言力が強まったことだ。しかし1970年代は、家を単なる居住の場ではなく、将来に向けた金融投資と考え始めた時代でもあった。
自宅が子どもの大学進学費用を賄い、あるいは老後の資金になると考える人々は、当然、家をより強く守ろうとする。
「1970年代に、人々は周囲を見回して『この家の価値を脅かすものは何だろう』と言い始めました」とフィシェルは話す。住民はもはや、工場と住宅を分けるといった昔ながらの用途地域の問題を心配していたのではない。「『あそこに住宅開発がもう一つできたら、学校が混み、交通量が増える』と心配していました。地域社会への影響に非常に敏感になり、用途地域の審議会に出席し始めたのです」
公の会合で不動産価値について話すのは品がないとフィシェルは言う。しかし、人々が代わりに口にする懸念は、明らかにそれと結びついている。
新著の 『ゾーニングのルール！』 で、フィシェルは、デジタル化された書籍における単語の出現頻度を追跡するGoogle Ngramを巧みに使い、住宅価値への執着が強まる動きを、成長制限への関心の高まりと照らし合わせている。ここに彼の実験を再現した。
Google Ngram Viewer
どうやら、この傾向を後押しする人々を何と呼ぶか、私たちが見つけるまでには少し時間がかかったようだ。
Google Ngram viewer
過去30年間のこの新しい姿勢は、昔からあるアメリカの気質に重なっている。
「ヨーロッパからアメリカに来れば、自分の空間と自分の家を持てる。家はプライベートなもので、隣人との間にもゆとりがある。これは当初からの約束の一部でした」と、アメリカの用途地域規制の歴史に関する 新著を執筆したバージニア工科大学の都市計画専門家、ヒルトは言う。
アメリカには、空間について根強い文化的認識がある。誰もが広い空間を持つべきで、1エーカーに一家族が住む町でさえ満杯になりうるという考えだ。ヒルトが指摘するように、これは国土が広いからというだけではない。ロシアにも広大な土地があるが、その都市は依然としてはるかに人口密度が高い。
もちろん、文化や政治に基づくものは、物理法則に基づくものとは違って変えられる。だから、違った暮らし方を学べるかもしれない。
「サンフランシスコに住む人は皆、サンフランシスコは昔も今も素晴らしい場所だと思っています」と、リンカーン研究所の所長マッカーシーは言う。「私は1971年にサンフランシスコにいましたが、それほど素晴らしい場所ではありませんでした。実際、ひどい状態でした」
当時、市の人口は減少しており、回復には何年もかかった。今では、100万ドルのマイクロアパートが当たり前だと思われている。
「しかし40年後には、サンフランシスコはデトロイトのようになっているかもしれません。人々が進化と適応を止めると決めたために、デトロイトのようになるかもしれないのです」とマッカーシーは言う。「そして、私たちが大切に思う場所を機能させる代わりに、地球上を移り住むことになります」
この記事は、 WonkBlog との協力により掲載しています。掲載は、世界経済フォーラムが見解を支持していることを意味するものではありません。
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著者：エミリー・バジャーは、都市政策を担当するWonkblogの記者。
画像：ビジネス地区を上空から撮影した写真。REUTERS/Beawiharta。
