今年の世界経済フォーラム年次総会のテーマは「世界の再構築：社会、政治、ビジネスへの影響」である。急速な都市化がこの変化を促す主要な要因の一つであることは明らかであり、新たな調査によれば、 Jones Lang LaSalle により、不動産が世界の都市を再構築する主要な要因として台頭しつつあることが示されている。
従来の考え方では、不動産は都市の成功の産物または結果とみなされてきた。成功した都市に不動産投資が集まる、という見方である。しかし、私たちが見いだしているのは、不動産こそが都市の成功を実際に牽引しうるということだ。不動産は投資資本を引き寄せ、その資本が都市にさらなる成功をもたらす新たな企業を誘致する力につながっていく。
どの都市が恩恵を受けるのか。世界中の投資家が不動産への配分を増やしている一方で、特定のタイプの都市に注目している。
私たちは、直接的な商業用不動産投資の対象となる世界の主要都市30を分析した。これらを三つのグループに分類した。「スーパー都市」（ロンドン、ニューヨーク、東京、パリなどを想定）、「プライマリー都市」（ロサンゼルス、シンガポール、北京などを含む）、そして「第二級」市場（シアトル、ベルリン、大阪などその他）である。
過去10年間で、これら30都市は直接的な不動産投資総額4.6兆ドルのうち半分を占めてきた。不動産市場をサッカーのチームに例えるなら、これらの都市はワールドカップを争うチームということになる。
その動向は興味深い。国境を越えた資本投資の拡大により、ロンドンから北京に至るスーパー都市およびプライマリー都市における商業用不動産への需要が高まっている。この資本の流入により、これらの市場では魅力的な不動産投資先が不足するようになり、投資家はやや高リスクの地域に資金を振り向けるようになっている。
第二級都市が成果を上げている。特に、優れたガバナンス、堅実な教育制度、革新的な都市計画を兼ね備えた第二級都市が勢いを増している。これらの都市は、柔軟で well-designed な不動産、すなわち、企業がますます採用を強化しようとしている知識労働者を惹きつける娯楽施設を備えた都市部の、開放的で持続可能かつ協働的なワークスペースに注力している。このアプローチは、テクノロジーやヘルスケアといった高成長分野のテナントを惹きつけることで、投資家をも引き寄せている。
世界的な景気後退以降、大手企業のテナントはコスト抑制と既存ポートフォリオの管理に重点を置く傾向にあった。多くの市場が経済の勢いを取り戻しつつある今、この状況は変わりつつある。企業は事業ニーズに対応し、新たな人材を確保し、新たな機会を活かすため、事業を第二級都市へ移転し、新たな地域へと拡大している。このような動きは、投資家が企業を追って新たな市場へ進出することを促している。
スーパー、プライマリー、第二級市場という枠組みで考えることは、不動産への世界の資本フローを捉える新たな視点を提供するだけでなく、未来の成功都市を見通すことにもつながる。
商業用不動産に配分される世界の資本は、依然として世界のスーパー都市およびプライマリー都市に集中している。しかし、不動産投資家が新たな市場へと視野を広げるにつれ、イノベーションと再構築が成功都市の定義を導いていくだろう。
Colin Dyerは、世界経済フォーラムの戦略的パートナーであるJones Lang LaSalleの社長兼最高経営責任者（CEO）である。彼は2014年にダボス・クロスターズで開催された世界経済フォーラム年次総会2014に参加している。彼へのJones Lang LaSalleのインタビュー動画は、こちらからご覧いただける 。
画像：2007年8月8日、東京のスカイラインを写真に収める男性。REUTERS/Yuriko Nakao
