エネルギーは企業取締役会にとって最優先事項であるにもかかわらず、多くの不動産ポートフォリオは十分な備えができていない。電力コストの上昇、規制の強化、投資家の要求の変化により、エネルギー効率の高い建物はもはや単なる持続可能性の目標ではなく、商業上の必須事項となっている。
企業の取締役会はエネルギーを戦略的な課題として捉える傾向を強めているが、ほとんどの不動産ポートフォリオはそうしたビジョンを実現できるような体制になっていない。
のために ある米国のテクノロジー企業しかし、米国にある同社の3つの拠点（総面積88万平方フィート、7万4322平方メートル）が持続不可能なペースでエネルギーを消費し、2030年のネットゼロ目標達成を脅かしていたため、そのギャップは無視できないものとなった。特に1つの拠点では、エネルギー使用強度が地域の建築性能基準を超えており、罰金を科される可能性があった。
それは決して例外的なことではない。 JLLの2026年未来の働き方に関する調査 経営幹部は、今後3～5年間の戦略を形成する上で、エネルギー関連の要因を4番目に重要な課題として挙げているにもかかわらず、企業の不動産チームは準備不足であることが判明した。
理由は実際的なものです。予算編成の仕組み上、設備投資と運用コスト削減が分断されていることがよくあります。現場のチームは、エネルギー関連プロジェクトの優先順位付けに必要な時間、リソース、専門知識が不足している場合があります。緊急の修繕が長期的な投資よりも優先されることもあります。また、エネルギーは従来、戦略的な優先事項ではなく、管理すべきコストとみなされてきたため、プロジェクトに上級スポンサーがいない場合もあります。
今やその乖離は実際の商業的影響を及ぼしており、市場はその差を価格に反映させ始めている。
エネルギー効率を競争優位性として活用する
需要の急増、供給の制約、価格の予測不可能な変動といった、今日のエネルギー不安定性の高まりは、事業運営の安定性、規制遵守、そして長期的な資産パフォーマンスに影響を与えています。建物は最大のエネルギー消費源であるため、エネルギー戦略と不動産戦略を統合することが不可欠です。
多くの市場で電気料金が急激に上昇しており、インフレ率をますます上回っている。 JLLの調査 不動産における効率性プレミアムの加速に関する調査によると、6つの市場における商業用電力価格は、2020年から2024年にかけて、地域のインフレ率を11%から91%上回る水準で上昇した。これは、同じ市場における電力コストがインフレ率を14%下回る水準からわずか13%上回る水準までだった2016年から2019年とは大きく異なる状況である。
コスト上昇に伴い、建物間の効率格差は拡大している。JLLのデータによると、世界7市場の4,437棟のオフィスビルのうち、最も効率の良い建物は、最も効率の悪い建物に比べて運営コストが43%から75%低く、年間1平方フィートあたり1.58ドルから5.13ドルの節約になる。この格差の大きさは、地域の電力市場の状況によって異なり、パリではシカゴの約3倍となっている。
そのため、エネルギー効率の向上は、今日のビジネスリーダーにとって後悔のない数少ない投資の一つと言えるでしょう。建物の運営コストを削減する最も手っ取り早い方法であるだけでなく、積極的なエネルギー管理への第一歩でもあり、入居者や規制当局がますます求める持続可能で低炭素な建物の基盤を築くことにもつながります。
効率化策の経済性も変化してきた。効率化投資は常に運営コストの削減に貢献してきたが、その効果が現れるのが遅すぎるため、他の設備投資の優先順位と競合することは少なかった。
エネルギーコストの上昇と価格変動の激化に伴い、投資回収期間は短縮化している。そのため、効率化は長期的な改善策から、コスト削減とますます不安定化する電力システムへのリスク軽減のための、即効性のある実用的な手段へと変化している。
事業運営以外にも、債券市場や株式市場では、エネルギーパフォーマンスが資産価値に織り込まれるケースが増えており、投資判断において移行リスクが考慮されるようになっている。ING、BNPパリバ、NABなどの大手金融機関は、エネルギーパフォーマンス目標を達成した借り手には報酬を、達成できなかった借り手にはペナルティを課すグリーンローン制度を導入している。
機関投資家も同様の方向に向かっている。年金基金や不動産投資信託は、エネルギー性能を買収基準やポートフォリオ戦略にますます組み込むようになっており、エネルギー性能証明書の評価が低いことやエネルギー消費量が多いことは、座礁資産リスクの潜在的な指標とみなされている。
進化する規制に先んじる
エネルギー安全保障に対する政府の懸念の高まりと電力網への圧力増大を背景に、規制は脱炭素化目標からエネルギー需要のより効果的な管理へと拡大しつつある。電力網の回復力を高める最善の方法は、電力網を利用する建物のエネルギー効率を高め、エネルギー消費量を抑えることである。
追跡調査された75の主要都市全体で JLLの都市気候変動・レジリエンス政策トラッカー現在、41%が強制力のある建築性能基準を参照しており、こうした政策がいかに急速にニッチな分野から主流へと移行したかを示している。これらの多くは米国で実施されており、米国では国と地方の政策が全く異なる場合があり、建物は地方の政策によって直接影響を受ける。
オーナーやテナントにとって、より良いエネルギー管理はビジネス上不可欠なものになりつつある。それは、事後対応型の改修に伴う慌ただしさや高額なコストを回避するためである。 ニューヨーク州地方条例97号 2030年から排出量規制が大幅に強化され、違反者に対する最初の罰則が既に適用され始めている。しかし、現在、対象となる物件のうち、必要な基準値を下回っているのは約20％に過ぎない。
一方、欧州連合は加盟国に対し、 最低限のエネルギー性能基準を導入する 2027年までに施行される予定。これらの施策は、2030年までに性能が最も低い非居住用建物の16％を改修することを目標とし、2033年までにその割合を26％に引き上げる。
エネルギーギャップを埋める
エネルギーの入手可能性、価格の手頃さ、信頼性がビジネスパフォーマンスの中心となる時代へとさらに進むにつれ、エネルギー効率の良い建物とエネルギー効率の悪い建物の間の経済的な格差は拡大していく可能性が高い。
それを解決するには、2つの要素が連携して機能する必要がある。1つは、非効率性をリアルタイムで特定するテクノロジー、もう1つは、問題を解決し、パフォーマンスを継続的に改善する人間の専門知識である。
このテクノロジー企業にとって、エネルギー監査、省エネルギー対策、レトロコミッショニング、継続的な監視と改善により、年間エネルギー料金を合計で69万ドル以上削減し、1,870トン以上のCO₂e排出量を削減することができました。これは、自動車約406台分の年間排出量に相当します。
他の業界でも同様の事例が見られます。シカゴのラッシュ大学医療センターは、過去5年間で110件以上のエネルギー関連プロジェクトを実施し、約900万ドルの節約を実現しました。さらに、50万ドル以上の電力会社からの補助金が、建物のシステム改善やチラー・冷却塔のアップグレードといった分野への設備投資を相殺するのに役立っています。
エネルギー管理の改善は、防御的な計画策定から競争上の差別化要因へと進化しつつあります。どの建物が今後も高いパフォーマンスを発揮し、競争力を維持し、価値を保ち続けるかを判断する最も明確な指標の一つになりつつあります。経営陣もこの点に注目しています。今こそ、建物側が追いつくべき時です。
