ドバイにおける手頃な価格の住宅の不足は、持続可能な開発目標や幸福度向上のアジェンダ、そしてスマートシティとしてのビジョンを実現するうえで、重要な障壁となっている。多角化戦略により、同市は石油に依存しない競争力のある経済を築き、GDPを1995年の110億ドルから2016年の1,050億ドルへに拡大させてきた。同期間に、ドバイの人口は69万人から250万人へ増加したが、そのうち91%は外国人居住者である。
2002年に不動産市場を開放し外国人による所有を認めたことで、同市には200を超える国籍の投資家が集まるようになった。しかし、中間所得層の拡大と、より安定した不動産市場への需要の高まりを受け、ドバイには手頃な価格の実現に向けた、統合的かつマルチステークホルダーによる戦略が必要だ。
ドバイの住宅事情
ドバイで手頃な価格の住宅が不足している主な原因の一つは、投機筋による市場の支配である。2003年から2015年の間に、投機筋はアパートの価格を300%、ヴィラの価格を500%押し上げ、持ち家の取得を困難にした。将来の購入者や賃借人は手頃な選択肢を失い、住居費に収入の41%以上を費やしている。
「手頃な価格の商品は全体のわずか20%にすぎないが、手頃な価格帯の需要は全需要の40%を占めている」と、不動産アドバイザリー企業JLLのリサーチ責任者クレイグ・プラムは述べている。その結果、同市は持ち家比率が30%にとどまる低水準にある。加えて、外国人世帯の推定56%が手頃とはいえない家賃を支払っており、当然の結果として、2014年にギャラップが実施した調査で記録された住宅満足度はわずか49%にとどまっている。
ドバイで働く外国人の69%が大学の学位を持たず、低賃金の仕事に就いている可能性が高いことを踏まえると、33%以上の人々は、より安価な他首長国に住居を借りてドバイへ通勤する道を選んでおり、これによって社会的・環境的な新たな問題が生じている。
1970年代には、政府が低所得世帯向けの手頃な賃貸制度を開始し、エマール評議会が運営にあたった。しかし、物件が高値で又貸しされるなどの不正利用が相次いだため、この制度はまもなく廃止された。1990年代には、ドバイ市当局が複数の土地区画を政府部門に割り当て、低所得の公務員に住宅を提供しようとした。しかしこの取り組みも、設定された目標の達成には至らなかった。
手頃な価格を実現するために必要な主要施策
政府のビジョン
政府は、土地利用計画の中心に住宅を据える必要がある。インクルーシブゾーニング、土地補助金、税制優遇などの措置を通じて開発事業者にインセンティブを与え、手頃な価格の住宅供給を底上げすべきである。現在、民間セクターには手頃な価格の住宅を開発するための手段も意欲もない。むしろ、高級市場における高い利益率が高級物件の開発を後押ししている。適切な立地での土地供給を確保することが、手頃さのギャップを埋めるうえで最も重要な一歩である。ドバイのトップダウン型の計画モデルは自らを見直す必要があり、シンガポールがそうしたように、手頃な価格の住宅に影響を与えるためのマスタープランや長期的な土地利用計画を策定すべきである。
さらに、同市は供給主導型の需要アプローチを見直す必要がある。このアプローチは地域主導の需要を軽視し、主に投機筋である海外購入者の誘致に重点を置いている。手頃な価格の住宅需要を押し上げるための国際的な成功事例はいくつもあり、英国の「シェアード・オーナーシップ・プラス」や、オーストラリアの「キーストART」および「ホームスタート」融資プログラムなどが挙げられる。これらは、金利、頭金、名義変更手数料の引き下げを目的としている。
開発事業者
新しいドバイにおける収益性重視の土地管理プログラムのもとでは、政府系の開発会社が土地を高値で中小の開発事業者に売却している。これらの事業者は、土地の高コストを回収するために高級開発を行う以外にインセンティブがない。インクルーシブゾーニングを導入し、中小の開発事業者に追加の延べ床面積や財政的なメリットを与えることで、民間セクターはドバイの手頃さのギャップの大部分を埋められる可能性がある。
テクノロジー
政府は技術革新を促進する必要がある。発表済みの計画を実行し、2025年までに建物の25%を費用対効果の高い方法で3Dプリントすべきである。価値工学と工業化された建設を最適に組み合わせることで、コストを30%削減し、工期を40%から50%短縮できる可能性がある。
また政府は、人口の28.9%が独身であることを踏まえ、居住空間の効率的なシェアを促進する方策も検討すべきである。さらに、スマートシティの時代においては、利益追求型の開発事業者ではなく市民自身が開発や資金調達を行える、クラウドファンディングなどの市民主導のソリューションを活用することも検討すべきである。
結論として、解決策は、手頃な価格の供給と需要を促す要因を統合しつつ、経済的持続可能性を超えて社会開発と環境管理を確保する、マルチステークホルダー型のアプローチである。ドバイ政府は、長期的な土地利用計画を策定し、都市計画の機能を統合するとともに、すべての人のための住宅を中心に据えなければならない。
