地政学的な変化、サプライチェーンの混乱、技術革新が進むなか、CEOは戦略を迅速に転換するよう、ますます強い圧力に直面しています。
これは商業用不動産にとって課題です。四半期単位で進む意思決定を必要とするこうした戦略の実現に、商業用不動産は欠かせないからです。
繁栄する企業とは、他の大規模な設備投資に適用するのと同じ戦略的先見性をもって、不動産に関する意思決定を行う企業です。
地政学的な変化、サプライチェーンの混乱、技術革新。CEOは戦略を迅速に転換するよう、ますます強い圧力に直面しています。特に商業用不動産にとっては大きな課題です。商業用不動産はこうした戦略の実現を支える基盤であり、重要な意思決定には従来、数日ではなく四半期単位の時間がかかっていました。
商業用不動産は、組織が使命を果たし、顧客の需要に応える力となります。従業員が集い、協働して最大限の力を発揮できる場を提供します。また、共同創造、直接的なコミュニケーション、キャリア形成の機会ももたらします。しかし、急速に変化する世界では、商業用不動産への投資に関する意思決定に、より高度な検討が求められます。それによって、組織の戦略目標を確実に支えられるようにするためです。
特に、スペースの確保が難しいという問題を考えれば、リスクは大きいと言えます。マクロ指標を見ると、不動産市場は好転し、オフィススペースにも十分な空きがあるように見えます。
JLLの「Global Real Estate Perspective（2025年11月）」によると、世界のオフィス空室率は2025年第3四半期、2019年以来初めて低下し、11ベーシスポイント下がって17%となりました。しかし、こうした市場全体の統計では、企業が実際に求める、質の高い都心立地のスペースが急速に減っているという、より深刻な問題が見えません。
米国のオフィス建設は過去最低水準にあり、残る建設計画の4分の3はすでに契約済みです。一方、欧州では新規開発の着工件数が2010年以来の最低水準となっています。パリでは新築オフィスの空室率はわずか3.1%で、中心業務地区では0.8%に下がります。ロンドンの新築オフィス空室率は1.4%です。東京中心部のグレードAオフィスの空室率は0.9%まで低下しました。マンハッタンでは、2010年以降に建設されたトロフィー物件およびグレードAオフィスの直接空室率はわずか5.3%です。
物件を購入する場合でも、賃貸借契約を結ぶ場合でも、課題は同じです。適切な立地を見つけ、条件を交渉し、ニーズに合わせてスペースを再構成するには時間がかかる場合があり、目標達成に向けて経営陣が求める、加速する意思決定のペースに合わないことがあります。
不動産の意思決定で、タイミングがこれまで以上に重要な理由
課題は市場の供給だけではありません。組織内で不動産に関する意思決定を行うプロセスにもあります。不動産チームが呼ばれるのは、戦略的な事業判断が下された後になることがあまりにも多く、本来は初期の計画段階から関与すべきです。
この連携不足は構造的なものです。多くの組織で、不動産部門の報告先は通常CFO（最高財務責任者）やCOO（最高執行責任者）、近年ではCHRO（最高人事責任者）です。しかし、不動産チームは経営幹部による戦略的な議論に十分に組み込まれていないことがよくあります。
根本的な財務上の問題もあります。企業がスペースをカスタマイズする際には多額の初期投資が必要になるため、投資収益率（ROI）を正当化するには、貸主とテナントの双方が長期契約を結ぶ必要があります。こうした設備投資は、AIの取り組みが急速に進むなかで高まる、テクノロジー投資の需要とも競合しています。
元CFOとして、損益計算書や貸借対照表への影響を強く意識しています。不動産は人件費に次ぐ二番目に大きな経費となることが多いにもかかわらず、戦略機能ではなく実行機能として扱われがちです。チームが縦割りで業務を進め、不動産関連の設備投資予算が削減されると、組織は市場機会やリスクに効果的に対応する柔軟性を失います。
解決策は、不動産部門を意思決定の場に加えるだけではありません。意思決定をいつ、どのように行うかを根本から変えることです。
早期分析がもたらす戦略的優位性
先見性のある企業は、スペースの必要性が差し迫る前に包括的な分析へ投資し、こうした課題に先手を打っています。これには、将来のスペース需要を予測する職場利用状況調査、競争でコストが上昇する前に新たな候補地を特定する予測型市場分析、そして最大限の柔軟性を確保できるよう賃貸借条件を設計するポートフォリオ最適化モデリングが含まれます。
目指すのは、事業の俊敏性を制約するのではなく、それを支える不動産戦略を設計することです。不動産に関する検討を当初から戦略的な事業計画に組み込めば、質の高いスペースがますます不足する市場でも、企業はより多くの選択肢を持てるように契約を構成できます。
持続可能な都市開発を促進するため、世界経済フォーラムは何をしているのでしょうか。
都市は世界の温室効果ガス排出量の75%を占め、世界人口の半数以上が暮らしています。この割合は2050年までに3分の2に達する見込みです。よりクリーンなエネルギーを優先すれば、世界の気温上昇を2°C未満に抑えるために必要な排出削減量の半分以上を、都市が担える可能性があります。これはパリ協定にも沿うものです。
2050年までにネットゼロで自然にプラスの影響をもたらす都市とコミュニティを実現するため、世界経済フォーラムは官民の関係者と連携し、地域の行動を通じて世界的な取り組みを推進するイニシアチブを進めています。ここではその一部をご紹介します。
ダボス・バウクルトゥール・アライアンス：気候レジリエンス、持続可能性、建築環境における循環型経済の原則に基づき、建物、インフラ、公共空間の質の高い計画、建設、管理を推進します。詳しくはこちら。
グローバル・ニュー・モビリティ連合：渋滞と排出量を削減し、EVインフラを強化するとともに、都市の移動と配送を変革する新たな解決策を探ります。詳しくはこちら。
都市イノベーション連合：イノベーターや起業家を新たな市場や機会につなぎ、生活の質と地域経済を再構想し、形づくります。詳しくはこちら。
G20グローバル・スマートシティ・アライアンス：気候レジリエンスを高め、人々のウェルビーイングを向上させ、都市や地域コミュニティが直面する喫緊の課題に取り組むため、知見に基づく実践的な解決策を加速させます。詳しくはこちら。
旅行・観光の未来：文化遺産を保全し、自然の生態系を守りながら、包摂的で持続可能な経済成長を推進します。詳しくはこちら。。
より持続可能で暮らしやすい都市やコミュニティをつくる取り組みに、どのように参加できるかをご覧ください。お問い合わせはこちら。
他の従来型のビジネス手法と同様に、商業用不動産に固有の課題も克服できます。企業が優位性を得るために取れる戦略的なステップを3つ紹介します。
早めに計画を始める：意思決定後ではなく、事業計画の段階から不動産分析を始めましょう。戦略的な職場評価とポートフォリオ分析が、より賢明な長期契約の基盤となります。
柔軟性を備えた契約を設計する：事業の進化に応じて選択肢を確保できるよう、賃貸借条件やポートフォリオ戦略の設計を支援できるアドバイザーと協力しましょう。たとえば、当初の契約期間を短くして延長オプションを設けること、柔軟なスペース構成にすること、複数のシナリオに対応できる戦略的な立地を選ぶことが考えられます。
適切な専門知識を取り入れる：成長や投資の意思決定にあたって、経営陣が包括的な市場データ、スペース利用状況に関する知見、ポートフォリオ最適化分析を活用できるようにしましょう。CFO、COO、CHROのいずれを通じた連携であっても、こうした戦略的パートナーシップによって、本来あるべき計画協議の場に不動産の視点が取り入れられます。
CEOへのメッセージは明確です。今日下す不動産の意思決定は、将来の企業成長と収益性に長期的な影響を及ぼす可能性があります。繁栄する企業とは、他の大規模な設備投資に適用するのと同じ厳密さと戦略的先見性をもって、不動産の意思決定を行う企業です。
一等地のスペースが不足し、ビジネスが急速に変化する今日、不動産は企業を時代遅れの戦略に縛り付けることもあれば、競争優位性を高めることもあります。
