家賃と住宅価格の上昇により、低・中所得世帯の多くにとって、選択可能な住宅の供給が減少し、手が届かないものになりつつあります。
低・中所得世帯向けの補助付きまたは社会住宅、あるいは「手頃な」住宅の選択肢が不足しています。
住宅危機の解決には、公共部門による支援が必要であり、そのためには4つの重要な要素が求められます。
私たちは今、深刻な住宅危機の只中にあります。家賃と住宅価格の上昇により、低・中所得世帯の多くにとって、選択可能な住宅の供給が減少し、手が届かないものになりつつあります。米国では、集合住宅の家賃は2023年第2四半期にピークに達し、2019年以降19.2%上昇した後のことです。2023年11月には、カナダの家賃は前年同月比で9.9%上昇しました。社会住宅、補助付き住宅、または政府出資の住宅に限られた問題だと考えられがちですが、最新のデータからは、はるかに幅広い所得層にわたる深刻な課題が明らかになっています。
需給
社会住宅のニーズへの対応には依然として深刻な課題があります（イングランドでは、120万世帯が待機リストに載っています）。一方で、中所得世帯向けの手頃な住宅の不足も同時に生じており、都市にとって新たな課題を深刻化させ、手頃な価格に関する問題の影響を広げています。
英国ロンドンを例にとると、ロンドン計画では、10年間で522,000戸を新設する目標が掲げられており、これは年間52,200戸に相当します。しかし、大ロンドン庁の年次報告によれば、同市はこの年間目標をまだ達成できていません。これでも控えめな目標であることを考慮すると（2020年には、住宅需要の標準的な算定方法により、ロンドンの需要を満たすには毎年93,000戸の供給が必要と推計されていました）、住宅の不足が今後も続くことは容易に想像できます。
低・中所得世帯向けの補助付きまたは社会住宅、あるいは「手頃な」住宅の選択肢が不足しています。米国住宅都市開発省およびカナダ住宅金融公社はいずれも、世帯が住居費に税引前所得の30%以下しか支払っていない場合に、その住戸を手頃な価格とみなしています。「手頃な住宅」とは、一般に地域の所得中央値の80%から120%の所得を得ている世帯のニーズに応える住宅を指すことが多いです。以下の米国全土の家賃負担の分布を示すヒートマップを見ると、全国の広い地域で、少なくとも30%が家賃負担を抱えていることがわかります。これは、幅広い所得層において供給が深刻に不足していることを示しています。
なぜ今、この危機がより重要なのでしょうか。10年間の住宅価格対所得比率を見ると、住宅価格が給与を大きく上回っていることがわかります。カナダと米国では、10年間の比率はおよそ50%前後であり、住宅価格は所得の1.5倍に上昇しています。住宅購入希望者は、持続不可能なほど高い割合の年間所得を住宅購入に充てなければなりません。英国では、英国国家統計局のデータによると、中所得層にとって手頃とみなされるのは、現在では最も安い10%の住宅のみです。
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新築のスターターホームは賃貸物件である
住宅の初めての購入を望む多くの人々にとって、住宅購入は手の届かないものに感じられています。世界の住宅市場は、高金利と建設費の高騰の影響に直面しています。米国における30年固定住宅ローンの年間平均金利は、現在ほぼ8%に達しており、2021年1月の2.65%から上昇しています。過去10年間の通常水準を大きく上回る金利が続くと予想されるため、多くの世帯にとって持ち家の取得はより困難になるでしょう。さらに、より高い金利で借り換えが必要となる世帯では、月々の住宅ローン返済額が大幅に増加することになります。
そこで住宅探しをする人々は、次のように自問します。「賃貸を続けるべきか？」多くの要因により、賃貸は持ち家よりも魅力的で、現実的な選択肢となっています。住宅ローンの返済に加え、持ち家には頭金、仲介手数料、利息、維持費など、追加の資本コストがかかります。これらの費用が積み重なり、世帯の月々の負担はさらに増大します。米国では、平均的な月々の住宅ローン返済額は現在3,322ドルに上り、平均的な月額の新規賃貸契約の家賃は、ほぼ1,000ドル安くなっています。
また、賃貸は持ち家に比べて柔軟性にも優れています。賃借人は持ち家の所有者よりも容易に新しい住居へ転居でき、住宅ニーズが変化した場合には大きな利点となります。さらに、賃貸物件にはフィットネスセンターなど、より充実した設備やサービスが備わっていることが多いです。
世帯が購入を強く望んでいても、手頃な価格の住宅を見つけられない人は少なくないでしょう。金利の上昇は本来、住宅価格を抑え下げる圧力となるはずですが、これまでの住宅市場は驚くほど底堅さを保っています。その背景にはさまざまな要因がありますが、本質的には、今回の調整局面では強制売却や差し押さえが限定的であったため、供給が引き続き逼迫していることです。これは過去の景気循環とは対照的な状況です。
根本的には、住宅所有者は、必要に迫られない限り、自宅を認識されている価値より低い価格で売ることを嫌う傾向があり、これが供給を制限しています。さらに、新たな住宅ローンのコストも、売却を検討する住宅所有者にとって抑止力となっています。この「ロックイン効果」により、住宅所有者は現在の住居に住み続けるよう促されています。住宅所有者が売却を控え、住宅供給が追いつかない状況が続く中、販売されている手頃な価格の住宅の数は減少し続けています。
成功のための4つの重要な要素
大都市は、どのようにして民間セクターと協力し、手頃な住宅の供給を改善できるでしょうか。税額控除は、伝統的に手頃な住宅開発を促進するために公共部門が提供するインセンティブの中核を担ってきました。しかし、それは公共部門が活用できる唯一の手段ではありません。住宅危機の解決には公共部門による支援が必要であり、そのためには次の4つの重要な要素が求められます。
1. 適切な密度
最大の課題の一つは、開発に利用できる土地が不足していることです。欧州の都市では、開発可能な土地はほとんど残されていません。さらに、ゾーニング規制が集合住宅の供給を阻害しています。ここで重要となるのは、密度を高める政策です。開発業者が経済的に成立させるためには、より小さな区画により多くの住戸を建設できる必要があります。ただし、密度の在り方は地域社会の特性に合致している必要があります。主に戸建て住宅が中心の地域社会は、中層または高層の集合住宅の開発を受け入れる体制が整っていないことが多いです。そこで、適切な密度の変更として、1区画に複数の住戸を建設できるようゾーニングを変更したり、ガレージ・アパートなどのアクセサリー・ドゥエリング・ユニット（ADU）を導入したりすることが考えられます。
ADU、およびADUを認めるためのゾーニング改革は、住宅危機への対応として米国全土で広がりつつあります。米国で最も活発なADU市場の一つであるカリフォルニア州南部では、景気の逆風にもかかわらず、強い需要が見られます。同州全体におけるADUの許可申請数は、2017年以降着実に増加しており、2022年には許可申請数が3倍の30,000件に達しました。ADUの許可申請数と完成したADUの数との間にはある程度のタイムラグがあるものの、追加の住宅供給策への需要は根強く、許可申請数は今後も増加し続けると考えられます。
2. 地域社会との強固な関係構築
都市がゾーニング規制を見直し、集合住宅の建設制限を緩和しても、開発業者にとっては、より大きく、場合によってはより手強い障害が残っています。それは「自分の裏庭には不要だ」と主張する地域住民です。これは大規模な都市開発にとって悪名高い障害ですが、この運動からは重要な教訓が得られます。それは、地域社会の支持を得ることが極めて重要であるということです。密度を高め、追加の住宅を供給する提案が反対に直面した場合、どのように解決策を見出せるでしょうか。
早い段階からの地域社会との対話や都市の調停は、地域の利害関係者との生産的な対話を促し、創造的な解決策を生み出すことにつながります。同僚のエイム・トバリが論じたように、各地域社会にとって何が「望ましい」姿なのかを見極めることが極めて重要です。住宅開発業者であるGroupe Prévelは、カナダのグレーター・モントリオールで計画したVillage Lacey Green開発について、当初、地域社会から強い反発を受けました。この計画にはゾーニングの変更が必要だったためです。地域社会と協力して解決策を探るため、タスクフォースが設置され、代表者が含まれました（Prével、市、地域社会からの代表者）。都市調停人の支援を受けて、タスクフォースはすべての関係者にとって有効な設計案を見出しました。
3. 公共部門による代替的なインセンティブ
公共部門には、手頃な住宅の創出に対する障壁の解消に役立つ、税制上の優遇措置を超えて活用できる手段があります。米国では、駐車場の最低設置台数などの計画要件が、集合住宅の規模を制限しています。義務的な駐車場の最低設置台数を減らしたり撤廃したりすることで、区画のより大きな部分を開発に利用できるようになります。イリノイ州シカゴのLucy Gonzalez Parsonsアパートは、市が所有していた地上式駐車場を新たな100戸の住宅に置き換えました。このうち50戸は手頃な価格で、シカゴ都市圏の地域所得中央値の60%に相当する家賃となっています。シカゴ市が導入した2022年コネクテッド・コミュニティ条例により、駐車場の設置基準の緩和、TOD（公共交通指向型開発）区域の拡大、および容積率ボーナスに関する新たな指針が実現し、この126,000平方フィートの開発が可能となりました。
駐車場の要件を緩和するだけでなく、都市は特定の手頃な住宅ソリューションについて、計画申請を「ファストトラック」で処理することもできます。ロンドン計画では、ファストトラック制度を導入しており、35%の手頃な住宅を提供し、その他の関連する計画要件を満たす開発提案について、迅速な審査ルートを設けています。都市は、ファストトラックのように計画プロセスを簡素化する仕組みを用いて、手頃な住宅の供給を促進することができます。
最後に、都市は追加の手頃な住宅を供給する開発に対して、容積率ボーナスを付与することができます。このボーナスにはいくつかの形態があり、単位面積あたりの住戸数の増加、建物高さの引き上げ、および床面積比（敷地のうち開発に利用可能な部分の割合）の変更に用いることができます。2016年にカリフォルニア州サンディエゴで導入された容積率ボーナスにより、463戸の手頃な住宅が建設されました。
4. 持続可能なインフラ
近隣のインフラが開発を支えられるようにすることに加え、持続可能な開発を実現するという課題もあります。公共部門は、建築環境の将来、および変化し続ける地球規模の気候がもたらす潜在的な影響とリスクを考慮しなければなりません。次の波のグリーンインフラ開発、ならびに公共交通、エネルギー、水、資源需要がどのように見積もられ、考慮されるかが、都市が住宅問題に対応する能力に大きな影響を与えるでしょう。
適切な場所に適切な解決策を
都市全体で住宅セクターを活性化させることは、今後直面する最大の課題の一つであり、それには地域や市場に応じた強力なリーダーシップと創造的な解決策が求められます。私は、不動産業界がこの課題に応え、すべての人の利益となる繁栄した場所づくりという重要な取り組みにおいて、変革をもたらすパートナーとなれると確信しています。
